Ипотека - как много в этом слове, или Как получить кредит в немецком банке

Последний финансовый кризис, охвативший Америку, Европу, Россию и весь мир, затронул Германию лишь косвенно. А немецкие банки не приостанавливали выдачу ипотечных кредитов даже в самый разгар кризиса. Они продолжали выдавать кредиты практически в тех же объемах, и работали без изменений, по налаженной десятилетиями процедуре.

Каждый кредитный запрос рассматривается банком индивидуально. Подать заявку на получение кредита для покупки недвижимости может как резидент, так и нерезидент Германии. Небольшое преимущество имеют граждане/резиденты Германии. Они получают, как правило, чуть более выгодные условия кредитного договора. При этом, все иностранцы имеют равные шансы и условия.

Можно выделить два вида финансирования:

- «частное» (для покупки жилья или офиса для собственного проживания/использования)

- «коммерческое» (для покупки доходной недвижимости как частными лицами, так и фирмами)

Получить кредит в Германии можно как в коммерческом банке, так и в банках, специализирующихся только на ипотеке, в страховых компаниях, в различных фондах. Но самым распространенным и приемлемым для иностранца, все же, является кредитование в банке.

«Частное» кредитование

Кредит выдается банком одному лицу, семье, нескольким лицам или фирме с целью покупки недвижимости для личного использования (проживания). Процедура стандартная: претендент на кредит должен предоставить банку ряд документов, а именно – паспорт, справку о доходах за последние три месяца (от работодателя), документ из налоговой инспекции за последние два-три года (российский аналог – справка НДФЛ), пакет документов об объекте недвижимости (предоставляет собственник и риэлтор), а, также, подтвердить наличие собственного капитала (например, выпиской из банковского счета). Дополнительно заполняется опросник банка, так называемый Selbstauskunft (информация о всех доходах-расходах, наличии другой недвижимости, кредитов и т.д.). Кроме того, вы даете письменное разрешение банку на проверку вашей персоны в ведомстве Sсhufa – реестре должников. Если речь идет о получении кредита на фирму, то, соответственно, банку предоставляются все учредительные документы фирмы, балансы за последние два-три года и т.д. Иностранные фирмы немецкие банки кредитуют неохотно, – особенно, если на территории Германии нет их официального представительства или филиала. Получив все необходимые документы, банк начинает процедуру проверки, которая может занять 1-3 недели. После нее - дает свое согласие либо отказ.

При принятии положительного решения банк высылает официальное предложение по кредиту его соискателю с описанием всех финансовых параметров кредита (сумма, срок, процент, ежемесячная сумма выплат и т.д.). Если оно вас устроит, то нужно подписать предложение и отправить его в банк. Затем вы получите на подпись от банка кредитный договор и бланк (Grundschuldbestellung), который вы должны отдать нотариусу, заверяющему в дальнейшем сделку купли-продажи объекта. После этого ничто не мешает подписанию договора купли-продажи. Нотариус сделает все, что необходимо и, в том числе, внесет обременение (ваш долг по кредиту) в документы объекта, что является гарантией для банка, выдавшего вам кредит.

После внесения записи об обременении в Поземельную книгу банк выплачивает сумму кредита продавцу объекта или же на специальный нотариальный счет – это зависит от первоначальных договоренностей с нотариусом. С момента перевода денег банком начинаются отсчет срока, на который выдан кредит, и, соответственно, ежемесячные выплаты банку зафиксированной в кредитном договоре суммы.

«Коммерческое» кредитование

Кредит выдается кому-либо (физическому лицу/ам или фирме) с целью покупки недвижимости и извлечения из нее прибыли путем сдачи ее в аренду. Процедура отличается от вышеописанной только тем, что банку дополнительно предоставляется уже имеющийся договор аренды (если объект покупается с арендатором), либо проект договора аренды (если объект только планируется сдать в аренду). Важно, чтобы арендная плата перекрывала ежемесячную выплату по кредиту не менее, чем на 20-25%.

Как правило, банк сам снимает каждый месяц причитающуюся ему сумму с указанного вами счета. Для этого вы подписываете с ним определенный документ еще на стадии оформления кредита.

В отношении иностранцев действуют те же требования, что и для граждан, но есть небольшая разница. Как правило, банки кредитуют около 60-80%, но не от полной (покупной) стоимости приобретаемого объекта, а от Beleihungswert (беляюнгсверт) – стоимости объекта за вычетом 10-15% всей суммы. Именно Beleihungswert принимается банком за 100% стоимости приобретаемого объекта, от которой затем банк и кредитует 60-80%. То есть, таким образом, от иностранца ожидается несколько более высокий уровень собственного капитала. Каждый кредит очень индивидуален. Все зависит от степени привлекательности, ликвидности объекта недвижимости, от его состояния, от финансового положения кредитуемого и т.д.

Теперь давайте рассмотрим все параметры кредита, с которыми вы встретитесь при выборе и получении кредита. Итак, любой кредитный договор будет содержать следующие понятия:

· Darlehenssumme – кредитная сумма;

· Zinssatz (Nominalzinssatz) – годовая процентная ставка по кредиту;

· Tilgung – ежегодный процент или фиксированная сумма погашения тела кредита;

· Sondertilgung – ежегодный процент особого (дополнительного) погашения тела кредита;

· Darlehenslaufzeit – срок кредитного договора;

· Rate – сумма, которая ежемесячно выплачивается заемщиком банку. Она, как правило, состоит из процентов по кредиту и суммы погашения тела кредита;

· Effektive Jahreszins – этот параметр был введен законодательно для того, чтобы обычный человек имел возможность легко сравнить предложения различных банков. Большой перечень параметров кредита, непонятные формулировки и термины – все это непросто сравнивать несведущему человеку. Этот же критерий дает, своего рода, оценку всем параметрам кредита и приводит их к одной цифре. По сути дела – это кредитные проценты (кредитная ставка) плюс все затраты по кредиту (за обработку, за кредит и др.). В расчет берется все – срок, на который выдан кредит, наличие дизажио и т.д.;

· Disagio – дизажио это разница между номинальной суммой кредита и реальной (меньшей) суммой, которую получит заемщик. Разница возникает из-за того, что часть процентов по кредиту сразу удерживается банком.

И немного базовой информации о видах кредита. В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

1. Annuitätendarlehen (аннуиттетендарлеен) – это один из самых распространенных и выгодных (быстроотплачиваемых) форм кредита для частных лиц или фирм, покупающих объект для себя или для сдачи в аренду. При этой форме кредита ежемесячная сумма выплат остается неизменной на протяжении всего срока кредитного договора. Но, при этом, каждый месяц сумма процентов за кредит падает, а сумма оплаты тела кредита на столько же увеличивается. Процентная ставка по кредиту, прописанная в договоре, не меняется в течение всего срока его действия (5,8,10,15 лет и т.д. – в зависимости от договоренностей с банком). Также в договоре закрепляется и сумма (процент) ежегодного погашения тела кредита – как правило, - от 1% до 5% в год. Кроме того, в кредитном договоре может быть закреплено право заемщика погашать дополнительно в фиксированном размере (Sondertilgung) тело кредита, - разовым платежом в начале или конце года, что значительно сокращает срок погашения кредита.

2. Darlehen mit variablen Zinsen (дарлеен мит вариаблен цинзен) – по сути дела, это описанный выше кредит, но с одной лишь разницей – годовая процентная ставка в договоре по кредиту не фиксируется жестко. Проценты - «плавающие» и меняются в зависимости от показателей EURIBOR или какого-либо другого индекса. Кроме того, в этом виде кредита возможно прописать константную сумму (а не процент) ежемесячного погашения тела кредита;

3. Cap-Darlehen (кэп дарлеен) – это такой же «аннуиттетендарлеен», но с «плавающей» процентной ставкой. Его отличие от кредита, описанного под № 2, следующее: в договоре устанавливается максимальная верхняя и, опционально, нижняя граница процентной ставки. Это, своего рода, страховка для получателя кредита на случай резкого повышения кредитных ставок. Но, зато, заемщик должен платить банку, в этом случае, небольшую страховую премию;

4. Forwarddarlehen (форварддарлеен) – по своей сути, это не вид кредита, а своеобразное предложение от банка. При стечении определенных обстоятельств на кредитном рынке (как правило, в период фазы низких процентных ставок) получатель кредита может договориться на будущее со своим или сторонним банком о том, что по окончании срока текущего кредита он получит другой (новый) кредитный договор и продолжит дальнейшее погашение суммы, оставшейся к тому моменту непогашенной. Причем процентная ставка на будущее (которое наступит после окончания срока действия первого кредитного договора) оговаривается и фиксируется уже сейчас. Таким образом, заемщик знает, что через, например, 10 лет, он получит новый кредитный договор именно с этими параметрами. Это может оказаться очень выгодным, если за эти годы процентные ставки по кредитам резко взлетят, но можно оказаться и в обратной ситуации...;

5. Tilgungsdarlehen (тильгунгсдарлеен) – отличительной чертой этого вида кредита является то, что сумма погашения тела кредита остается всегда неизменной, а сумма процента по кредиту снижается. Таким образом, ежемесячная сумма, выплачиваемая заемщиком банку, каждый месяц становится меньше;

6. Fälligkeitsdarlehen (фэллигкайтсдарлеен) – на протяжении всего срока действия такого кредитного договора заемщик выплачивает банку только проценты по кредиту. Погашение всей суммы кредита, в этом случае, происходит в конце срока действия кредитного договора разовым платежом. Этот вид кредита наиболее благоприятен для застройщиков (девелоперов);

Возвращаясь к теме кредитования иностранцев немецкими банками необходимо отметить, что банками и заемщиками чаще всего используется Annuitätendarlehen (аннуиттетендарлеен), описанный выше, в первом пункте. Он действительно привлекателен для клиента, поскольку выплачивается в более короткий срок и с наименьшей процентной нагрузкой для получателя кредита.

Досрочное полное погашение кредита всегда возможно, но, как правило, за это придется заплатить «штраф». Размер этого «штрафа» всегда индивидуален. Иногда он сразу прописывается в кредитном договоре. Нередко эта сумма является результатом переговоров с банком. Если же вы хотите погасить кредит заранее с целью взять новый в этом же банке, и, при этом, процентные ставки на настоящий момент выше, чем по оплачиваемому вами текущему кредиту, то может статься, - банк не будет вас штрафовать из-за более выгодных для него условий нового кредита (более высокая процентная ставка).

Формы ипотечного кредита

Сейчас в Германии возможны две формы ипотечного кредита:

· в форме Hypothek (хюпотек) – обычная, немного устаревшая форма кредитного договора с простой схемой фиксирования кредита в документах объекта для его обременения и получения гарантий банком. При погашении кредита запись в Поземельной книге объекта удаляется. С этого момента владелец объекта и банк не имеют более никаких отношений между собой;

· в форме Grundschuld (грундшульд) – это более современная форма кредитного договора, которая дает ряд преимуществ как получателю кредита, так и банку. Ее отличие от первой формы заключается в том, что после полного погашения кредита, запись о нем в Поземельной книге объекта не удаляется. Но это не означает, что владелец объекта недвижимости по прежнему должен банку деньги. Такая запись дает право владельцу взять в этом же банке в любое время новый заем в рамках суммы (или ее части) уже погашенного кредита. В данном случае вы избегаете прохождения повторной процедуры проверки и оформления. Кредит выдается в более короткие сроки, без лишних финансовых затрат с вашей стороны (например, за услуги нотариуса и регистрирующего суда «Грундбухамта» по внесению обременения в Поземельную книгу).

Раз уж мы заговорили об ипотеке, то придется затронуть и малоприятную тему – невыплату кредита банку. В случае прекращения по каким-либо причинам выплат по кредиту, банк вышлет вам несколько предупредительных писем. Если вы не приходите к согласованному с банком решению вопроса, банк начинает процедуру реализации объекта с аукциона. Такие аукционы (Zwangsversteigerung – «цвангсферштайгерунг») проводятся в Германии районными судами. Процедура четко прописана в законе. Объект оценивается независимым оценщиком, которого привлекает суд. В Поземельную книгу объекта вписывается запись о том, что объект арестован кредитором и будет реализовываться с аукциона. В крупных городах все это может длиться до 1,5 лет. Вы как владелец, можете привести покупателя еще до аукциона. Если кредитора устроит сумма (она должна покрывать ваш долг банку и судебные расходы), то объект может быть продан до аукциона. О самом аукционе и обо всем, что ему предшествует, я расскажу в отдельной статье. Если сумма, вырученная от продажи, превысит все ваши задолженности, то ее излишки будут выплачены вам.

И в заключение хотелось бы дать совет – обращайтесь только к профессионалам (профессиональным риэлторам и финансовым маклерам). Не экономьте на компетентности. Специалист грамотно и быстро соберет весь пакет необходимых документов, свяжется с рядом банков и сможет оформить вам кредит с наилучшими на данный момент параметрами.

Для справки:

Фото: pixabay.com