Недобросовестный прописанный, или Как отстоять права на жилплощадь

Поводом к написанию статьи по этой теме послужило одно обращение гражданки с жалобой на своего бывшего мужа:

Что следует делать женщине, если бывший муж, который после приватизации квартиры (женой и сыном) и развода сохранил право проживания в квартире, но не платит и не желает выписываться, при этом в квартире не проживает? Суд в принудительной выписке отказал. Хотелось бы избавиться от прописки бывшего мужа.

Это письмо интересно тем, что выражает собой существующее в настоящий момент противоречие между прежним жилищным законодательством и современным, в котором до сих пор сохранились пережитки жилищной политики советской эпохи.

Как быть, если бывший совладелец квартиры не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? В таком положении ситуацию усугубляют обязательства по коммунальным платежам, которые по-прежнему «висят» на законных собственниках.

Как мы помним, в советский период основной городской жилищный фонд, наряду со многими другими объектами гражданских прав, регулировался институтом права государственной собственности. В соответствии с советскими законами, он подлежал передаче государственным организациям, а последние, в свою очередь, доверяли отдельные его предметы (квартиры) гражданам по договору социального найма. Этот акт делил проживающих граждан на главных квартиросъемщиков и прочих. Основным институтом, подтверждающим право на проживание в конкретной квартире, являлась прописка.

С появлением летом 1991 года закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма, получили возможность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобретать свои квартиры в собственность (приватизировать их). Институт прописки, однако, сохранился. Летом 1993 года это понятие было модернизировано в регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и жительства в пределах страны. Как указано в соответствующем законе, данная процедура проводится в целях обеспечения необходимых условий для реализации человеком его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими людьми, государством и обществом. Говоря более откровенным языком, прописка сохраняет значимость для решения вопросов двоякого рода: во-первых, она по-прежнему эффективно позволяет осуществлять административный контроль над населением; во-вторых, еще более значимой функцией прописки остается реализация конституционного права на жилище.

Именно с целью обеспечения этой второй задачи в гражданском законодательстве РФ, допускавшем возможность для граждан свободно распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями, было установлено ряд оговорок. К их числу следует отнести положения нескольких статей Гражданского кодекса: «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292); «лицо имеет право на защиту своего владения (жилым помещением) также против собственника» (ст. 305); «существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (п. 1 ст. 558); «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675), и тому подобное. Перед законом все равны, и даже если какой-то человек своими действиями в реализации прав на жилое помещение снижается до уровня скотины, государство, тем не менее, все равно вынуждено защищать его жилищные права.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ к вопросу о сохранении права пользования жилым помещением законодатели подошли несколько более жестко. Так, из формулировки п. 2 ст. 292 ГК РФ: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» была удалена частица «не», что поменяло смысл указанной нормы на прямо противоположный. Кроме того, в новый кодекс была введена норма п. 4 ст. 31: «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Однако все другие вышеперечисленные нормы гражданского законодательства РФ затронуты не были; кроме того, статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса» оговорила, что изложенное правило п. 4 ст. 31 ЖК «не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим».

Как видно, юридическая ситуация, в которую попала гражданка – автор помещенного в начале нашей статьи обращения, – относится к категории случаев, законодательное регулирование которых на современном «переходном» этапе местами противоречит само себе. Следствием таких обстоятельств стал ее первый иск в суд, который остался без удовлетворения. Иного финала не могло быть не только в связи с действием упоминаемой выше нормы закона о введении в действии Жилищного кодекса, но еще и потому, что в случае удовлетворения этого требования суд превратил бы ответчика в бомжа – лицо без определенного места жительства, – что противоречит конституционной гарантии права человека на жилище.

В этой связи рассмотрим несколько иных возможных вариантов решения проблемы.

Во-первых, осветим нормы гражданского и жилищного законодательства РФ, которые так или иначе можно отнести к накладывающим на человека, формально проживающего в жилом помещении, обязательства оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были связаны с лишением имущества. Дееспособные члены семьи владельца жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 31 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ, кредитор (в данном случае организации, оказывающие коммунальные услуги) при солидарной обязанности должников вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности. Поэтому указанные организации «вешают» долги конкретного неплательщика коммунальных услуг не на него одного, а на всех проживающих с ним в одной квартире. Однако в соответствии с п. 2 ст. 325 ГК должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам. То есть, говоря простым языком, гражданка, не желая увеличивать долг по квартплате, может сама оплачивать все обязательства своего бывшего мужа, а затем подать на него иск с требованием возместить понесенные ею расходы. Их компенсация в этом случае будет зависеть от успеха работы судебных приставов.

Можно пойти по несколько иному пути, чем бесконечное «выбивание» долгов по квартплате из бывшего мужа. В юридической литературе высказывалось мнение, что после приватизации квартиры между лицами, являющимися ее собственниками и гражданами, сохраняющими право проживания в ней, складываются отношения, аналогичные (ст. 6 ГК) отношениям между муниципалитетом и квартиросъемщиками по договору найма неприватизированной квартиры. В случае признания судом этой позиции, в разрешение вопроса будут применены положения статей 687 и 688 ГК РФ о расторжении договора найма жилого помещения и о последствии такого расторжения. Согласно их нормам, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а наниматель, на основании того же решения суда, подлежит выселению.

Еще один вариант решения проблемы посредством суда состоит в обращении в соответствующий орган с заявлением об административном правонарушении. Согласно ст. 6 упомянутого выше Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» гражданин Российской Федерации, изменивший жительство, обязан не позднее семи дней со дня прибытия в новый пункт жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. Как это видно из письма читательницы, ее бывший муж, несмотря на то, что фактически давно сменил место жительства, до сих пор не выполнил указанные предписания. Следовательно, его действия подпадают под диспозицию п. 1 ст. 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая предусматривает в данном случае наказание в виде наложения административного штрафа в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей.

Однако, этот вариант не повлечет за собой принудительного выселения бывшего мужа, поэтому в рассматриваемом случае он может быть использован лишь как вспомогательный.

Действующее гражданское законодательство РФ позволяет реализовать еще один радикальный способ решения сложившейся проблемы. Он применим в случае отчуждения собственниками квартиры, обремененной правом пользования третьим лицом. Мы уже говорили о том, что с недавнего времени переход права собственности на такую квартиру к другому человеку является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи прежнего собственника. Уже были прецеденты того, что суд выселял бывших жильцов именно по этому основанию. Однако в случае с автором рассматриваемого письма положение затруднено тем, что на совершение сделки с недвижимым имуществом, одним из собственников которого является несовершеннолетний, требуется согласие органа опеки и попечительства.

В заключение хотелось бы предостеречь граждан, столкнувшихся с подобной проблемой, пытаться решать ее самостоятельно. Мы видели, насколько противоречивым на сегодняшний день является законодательство, регулирующее вопросы принудительного выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений. Поэтому дилетантские действия в этой области, не сопровождаемые грамотной юридической консультацией, могут иметь столь же пагубные последствия, как самолечение. Людям, столкнувшимся с подобной проблемой, автор этой статьи настоятельно рекомендует обращаться за помощью к квалифицированным адвокатам.

Фото: pixabay.com