Как оформить залог в качестве исполнения условий договора?

Под залогом понимается способ обеспечения обязательств при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залог в гражданском праве имеет ряд отличительных особенностей, а именно право залогодержателя на чужую вещь, зависимость залога от основного обязательства, следование права залога за вещью, а также преимущественное право залогодержателя при обращении взыскания на имущество должника перед другими кредиторами.

Совокупность данных факторов делает залог наиболее эффективным средством защиты интересов кредитора, в случае нарушения обязательств должником. Однако это будет возможно, только в случае правильного оформления и применения данного вида сделок. О чем подробнее будет изложено в настоящей статье.

Когда залог может являться правовым обеспечением?

Все участники гражданских отношений имеют право участвовать в гражданском обороте, свободно совершать сделки, осуществлять свои права и обязанности, вследствие чего, законодатель не ограничивает перечень случаев, когда стороны могут использовать залог в качестве способа исполнения обязательств.

Однако залог наиболее распространен в договорах займа. По договору займа займодавец передает или обязуется передать в собственность заемщику денежные средства либо определенное имущество, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество полученных им вещей. В данном правоотношении залог обеспечивает порядок возврата займа в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, срок возврата займа, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства и т. д.

Какие существуют виды залога?

Виды залогов можно различать по нескольким признакам, однако основным из них является предмет залога. Под предметом залога понимается конкретное имущество. В качестве имущества может выступать материальные и нематериальные блага, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и т. д.

Так гражданское законодательство выделяет следующие виды залогов:

• залог имущественных прав;
• залог товаров в обороте;
• залог вещей в ломбарде;
• залог обязательственных прав;
• залог прав по договору банковского счета;
• залог прав участников юридических лиц;
• залог ценных бумаг.

В зависимости от предмета залога применяется различное правовое регулирование. Например, договоры залога недвижимого имущества, помимо Гражданского кодекса, регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а залог вещей в ломбарде регулируется Федеральным законом «О ломбардах».

Какие существуют риски в случае залога?

В гражданских отношениях риски для залога можно разделить на две группы: правовые и естественные.

Правовые риски заключаются в том, что субъекты гражданских правоотношений могут действовать недобросовестно, злоупотреблять правом, нарушать закон.

К примеру, можно отнести следующую ситуацию. В 2018 году между двумя физическими лицами был заключен договор займа, в обеспечение обязательств стороны заключили договор ипотеки.

В 2020 году заемщик (залогодатель) нарушил обязательства по договору займа, вследствие чего займодавец обратился в суд за защитой своего нарушенного права. В судебном процессе супруга заемщика от своего лица и лица несовершеннолетних детей заявила встречный иск о признании договора ипотеки недействительной.

В обоснование своих требований указала:

1. Что в жилом доме, который был предоставлен в залог проживают несовершеннолетние дети, следовательно, для его заключения требовалось получение согласия органа опеки и попечительства в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П.
   Следовательно, ипотека является недействительной в силу ничтожности по причине нарушения п. 4 ст. 292 ГК РФ, то есть не получения согласия на его заключение органа опеки и попечительства.
2. Жилой дом, который был предоставлен в залог, был построен при помощи средств материнского капитала и должен был быть предоставлен в долевую собственность всем детям заемщика (залогодателя), чего сделано не было.
   Следовательно, ипотека является недействительной в силу ничтожности по причине нарушения п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», то есть по причине не оформления в общую собственность супруги и детей данного жилого дома.

Линия защиты займодавца (залогодержатель) основывалась на следующих доводах:

1. Разъяснения, изложенные в п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П не подлежат применению к правоотношениям, вытекающим из Договора ипотеки, согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4, потому что договор ипотеки «не является сделкой по отчуждению жилого помещения».
2. Следовательно, договор ипотеки не нарушает п. 4 ст. 292 ГК РФ, поскольку при его заключении не требовалось получение согласия органа опеки и попечительства.
3. Заемщик (залогодатель) имеет в собственности иное недвижимое имущество.
   Следовательно, договор ипотеки не нарушает права и законные интересы несовершеннолетних детей, поскольку они не лишаются единственного жилья.
4. Стоимость недвижимого имущества по Договору ипотеки многократно превышает сумму займа. Таким образом у заемщика (залогодателя) останутся достаточные денежные средства минимум для приобретения иного жилого помещения с учетом среднерыночной стоимости жилья.
5. Супруга заемщика (залогодателя) предоставила нотариально удостоверенное согласие на заключение договора ипотеки. Дальнейшее оспаривание в суде договора ипотеки свидетельствует о злоупотреблении своими правами, вследствие чего в порядке ст. 10 ГК РФ в удовлетворении встречного иска должно быть отказано. Более того, в порядке ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
6. Займодавец (залогодержатель) не знал и не должен был знать об отсутствии на момент заключения Договора ипотеки согласия Органа опеки и попечительства. Что является основанием для отказа в удовлетворении искового заявления о его оспаривании в порядке п. 2 ст. 173.1 ГК РФ.
   На основании п. 2 ст. 173.1 ГК РФ поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
7. Займодавец (залогодержатель) не знал и не должен был знать об использовании средств материнского капитала, т. к. родители не выделили доли в праве на жилье своим детям и не внесли об этом записи в ЕГРН.
   Следовательно, он должен быть защищен принципом непротивопоставимости ему как третьему лицу прав, не внесенных в государственный реестр.
8. Использование средств материнского капитала, предоставило детям право требования выдела доли в праве общей собственности, однако имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено лишь с согласия залогодержателя. Однако, данный факт не ограничивает право детей на компенсацию имущественного вреда, причиненного их родителями.
9. Пропущен срок исковой давности при подаче встречного искового заявления о признании Договора ипотеки недействительной.

В ходе судебного процесса судом были учтены доводы займодавца (залогодержателя) и в удовлетворении встречного иска о признании договора ипотеки недействительным было отказано.

Естественные риски заключаются в том, что предмет залога может быть подвержен естественному износу. Вследствие экономических факторов его стоимость может быть уменьшена или увеличена. Имущество может быть повреждено или уничтожено вследствие обстоятельств неопределимой силы, не зависящих от воли сторон.

Как юридически правильно оформить залог?

Чтобы залог был оформлен юридически грамотно, необходимо учитывать несколько факторов. Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть прописаны существенные условия: предмет залога, оценка стоимости предмета залога, основное обязательство, обеспечиваемое залогом, размер обеспечиваемого залогом требования, срок исполнения обязательства. Кроме того, в договоре могут быть указаны и дополнительные условия: возможность перезалога, ответственность сторон за нарушение условий договора, порядок разрешения споров и т. д.

Помимо этого, договор залога подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

1. Если право на определенное имущество подлежит государственной регистрации, то и залог такого имущества или права также подлежит государственной регистрации.
2. Государственной регистрации подлежит залог прав участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью.
3. Государственной регистрации подлежит залог ценных бумаг и учет сведений о залоге прав по договору банковского счета.

Читайте также: