Недвижимость на Ближнем Востоке, особенно в ОАЭ, привлекает состоятельных покупателей из разных стран – Индии, Великобритании, Франции. Большой интерес к ОАЭ и, в частности, к Дубаю проявляют и россияне.
Портрет покупателя недвижимости на Ближнем Востоке
Ближний Восток – это в первую очередь элитная недвижимость, поэтому, по нашим данным, большая часть покупателей – ультрахайнеты (ultra high net worth individuals – термин из профессионального сленга финансистов, обозначающий мультимиллионеров). Вкладывают деньги в объекты они с разными целями: одним нужен хороший доход на последующей перепродаже, другим – возможность релокации или масштабирования бизнеса. В основном элитную недвижимость выбирают предприниматели, понимающие ценность Ближнего Востока как высокоразвитой и перспективной локации. Это самая активная категория покупателей.
Появляются люди и с меньшими бюджетами, рассматривающие не только делюкс-сегмент. В прошлом году суммы сделок наших клиентов на Ближнем Востоке начинались от 500 тыс. дирхам (примерно $136 тыс.): это цены бюджетной недвижимости. На Ближний Восток, в частности на ОАЭ, стало смотреть больше молодых высококвалифицированных специалистов. При трудоустройстве в Дубае у них есть все шансы быстрее купить здесь жилье, чем в Москве.
Покупатель серьезно «помолодел». В 2010 году средний возраст покупателей недвижимости в Дубае составлял 58 лет, теперь – 42 года. Все больше молодых людей смотрят на этот рынок: кто-то из-за визы резидента, кто-то из-за возможности вести бизнес на международной арене.
Средний чек сделки в Дубае по нашим данным за 2022 год – 2,5 млн дирхам (примерно $681 тыс.). А верхняя планка за объекты премиум-класса – 20 млн дирхам (примерно $5,4 млн). При этом в Дубае около 70% покупателей новостроек пользуются программами беспроцентной рассрочки от застройщика, которые доступны и иностранцам.
Еще один интересный момент, также касающийся в большей степени Дубая: те, кто раньше в основном предпочитал аренду жилья, сейчас рассматривают покупку. Это связано с тем, что арендные ставки сильно выросли, и те, кто планирует находиться в ОАЭ долго, считают экономически более выгодной именно покупку.
Чего хотят российские покупатели недвижимости на Ближнем Востоке
Для россиян недвижимость в этом регионе – это в первую очередь возможность относительно безопасно релоцировать капитал, по сравнению с другими ранее востребованными рынками, в частности, ЕС. Эмираты сохраняют нейтралитет, не ставят жестких ограничений для российских покупателей. Угроза, например, купить жилье, получить визу резидента и внезапно оказаться невъездным в ОАЭ, ниже, чем в Евросоюзе.
Также стремятся через такую инвестицию релоцировать свою семью и бизнес. ВНЖ и гражданство на основаниях приобретения жилья или коммерческого объекта не дадут, но есть «виза резидента», которая позволяет свободно жить, работать, учиться, и по которой в ОАЭ находится большинство иммигрантов. Иностранцы, владеющие недвижимостью, получают так называемую «золотую визу» на 5 лет, могут перевозить свободно семью, выезжать за пределы ОАЭ на срок до полугода и не терять эту визу.
По нашим наблюдениям, инвесторы смотрят в первую очередь на апартаменты: по итогам 2022 года на них пришлось 70% всех сделок в ОАЭ. Востребованы объекты в Dubai Marina, в Downtown, в Business Bay. Эти локации в первую очередь интересны как стабильная инвестиция на долгосрочную перспективу. В тройку лидеров вошли виллы, в основном в Damac Lagoons, районе Jabal Ali First, а также коммерческая недвижимость.
Ключевое стремление покупателя недвижимости на Ближнем Востоке – сделать максимально безопасное вложение средств. Мы видим, как клиенты чаще отказываются от сделок на этапе котлована, на начальных этапах стройки. Многие ищут готовый или почти готовый объект (на финальной стадии), чтобы минимально рисковать. При этом решение стали принимать быстрее. Многие отдают предпочтение сделкам в онлайн-формате.
Инвесторы стали еще больше внимания уделять вопросу ликвидности объекта, поэтому чаще смотрят на нишевые, уникальные проекты, а также на недвижимость с небольшой площадью. Такое жилье можно быстрее, проще и выгоднее перепродать, чем, например, типовые апартаменты в высотках Дубая. А вот у тех, кто приобретает жилье для личного пользования, для релокации семьи, в приоритете комфорт и стабильность.
В прошлом году у большинства наших клиентов спрос был направлен на новостройки, в основном в новых развивающихся районах. Большая часть сделок касалась жилой недвижимости – от вилл и таунхаусов до квартир. На рынке коммерческой недвижимости инвесторы вкладывали деньги в гостиничные комплексы. А самое большое количество сделок было заключено в Дубае, Абу-Даби и Рас-эль-Хайме. Теперь россияне чаще интересуются рынком вторичного жилья: «золотая лихорадка» сменилась этапом выхода из проектов, покупатели перепродают то, что приобрели. А те из наших российских клиентов, кто ищет в Дубае жилье для себя и семьи, а не с инвестиционной целью, рассматривают его как временное место жительства, а не постоянное.
На какие объекты стоит обратить внимание на Ближнем Востоке
Состоятельным покупателям интересны нишевые проекты, которые создаются в партнерстве с дизайнерскими и гостиничными брендами. Например, к таким объектам относятся резиденции Four Seasons в Манаме (Бахрейн), Sky Villas Six Senses в Palm Jumeirah (Дубай). Вполне ликвидны проекты на острове Саадият (Абу-Даби), виллы и имения в Al Mouj (Оман), малоэтажные виллы Damac Lagoons (Дубай).
На Ближнем Востоке инвесторов больше всего привлекает рынок ОАЭ, и в первую очередь Дубай со своим укрепляющимся статусом международного бизнес-центра, финансового хаба и востребованного туристического региона. В Дубае увеличивается объем прямых инвестиций, количество иностранных компаний, и это закономерно стимулирует и продажи недвижимости – как жилой, так и коммерческой.
Еще одно востребованное направление – Абу-Даби, где с 2019 года иностранцам стало доступно приобретение недвижимости. Этот эмират примечателен тем, что там сосредоточено свыше 80% всего капитала ОАЭ, а по доходу на душу населения он входит в тройку самых богатых государств – с Люксембургом и Норвегией.
Помимо Дубая и Абу-Даби инвесторам стоит рассматривать Катар, Оман, Кувейт и Бахрейн – в ближайшей перспективе мы ожидаем стремительный рост этих рынков.
По нашим наблюдениям, Бахрейн популярен среди российских инвесторов в первую очередь как способ диверсификации активов. В 2022 году Бахрейн занял 9 место в глобальном рейтинге лучших мест для экспатов, а среди всех стран Ближнего Востока – первое. Также у страны высокие позиции в рейтинге по таким критериям, как доступность и качество цифровых услуг, языковой барьер (очень низкий), удобство адаптации (открытость культуры, легкость поиска друзей). Рассматривать в Бахрейне стоит не только жилую недвижимость, но и коммерческую – в ритейле, в HoReCa. Мы видим, как топовые дубайские девелоперы активно развивают здесь курортные зоны на новых территориях.
Катар в 2023 году в пятый раз признан самой безопасной страной мира, а в глобальном списке самых богатых стран занимает пятое место. После ЧМ по футболу 2022 года власти Катара намерены сфокусироваться на туризме, поэтому здесь также растет потенциальная перспективность коммерческой недвижимости. Особенно интересны будут проекты на Pearl Qatar – искусственном острове и самом элитном районе. Сейчас иностранцам доступна недвижимость в 16 зонах Катара.
Выводы
Ближний Восток продолжает привлекать в первую очередь очень состоятельных покупателей, которые рассматривают объекты elite и delux класса. И в этом направлении смотрят как инвесторы, нацеленные на высокую доходность, так и те, кто ищет дом для себя. Главным запросом при выборе недвижимости стало желание с максимальной надежностью сберечь деньги, а при заключении сделки – минимизировать риски. Поэтому в фокусе покупателей исключительно готовые или близкие к сдаче проекты с высокой ликвидностью.
Также читайте:
