Апартаменты появились на рынке еще в нулевых и за это время успели уверенно обосноваться в наших реалиях. Появилось большое разнообразие концепций, комплексы становятся все более клиентоориентированными, их популярность растет, на фоне чего рынок пестрит разнообразием инвестиционных предложений. Сегодня строительство апарт-комплексов — явление массовое, войти в проект можно с минимальными вложениями.
Доля апартаментов от общего объема жилых новостроек столицы сегодня составляет около 20%. Порядка 90% из них используются как жилье, в силу более привлекательной стоимости (обычно на 10-30% дешевле), чем традиционная квартира, а также удобного расположения — к возведению квартирного дома существенно больше требований, чем к апарт-комплексу.
Апартаменты при этом обеспечивают малогабаритное жилье (до 20 кв. м) — тренд, который формируется на мировом рынке на фоне экономического спада. Или, наоборот, позволяют воплотить в реальность мечту жить в настоящем лофте.
Есть, однако, ряд особенностей, которые стоит учитывать, выбирая апартаменты в качестве места жительства:
- В них нельзя получить прописку, но можно сделать временную регистрацию.
- Счет за коммунальные услуги окажется выше, чем вы привыкли видеть при оплате коммуналки в квартире.
- Ну и требования СанПин не относятся к апартаментам, отсюда могут возникать вопросы к шумоизоляции, например.
Как выбрать апартаменты
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, вторая роль апартамента (скорее главная) – быть инвестиционным продуктом. Та самая более низкая стоимость все же позволяет сдавать апартаменты по цене не меньшей, чем квартира, таким образом, вложения отбиваются быстрее. Сдача обычных квартир в аренду приносит примерно 2-6% в год, тогда как доход от сдачи в аренду апартаментов составляет – 10-12%. Сдача в аренду на короткий срок – еще более выгодное вложение: управляющие компании предлагают доходные программы до 18% годовых. Но для того, чтобы в реальности все сложилось именно так, необходимо разобраться в деталях.
Вложиться в апартаменты несложно. Для этого достаточно их просто купить. Порог входа может начинаться с 1 миллиона рублей с учетом действий спецпредложений и бонусных программ.
Однако только этого будет недостаточно, чтобы получать доход. Если, конечно, вы не приобрели юнит в комплексе под управлением гостиничного оператора. Во всех остальных случаях, успех такой инвестиции зависит от ряда правильно выполненных действий.
В первую очередь важен сам объект, его вид и концепция, срок сдачи, управляется он самостоятельно или профессиональным оператором, – список условий может быть длинным. Если концентрироваться на самом главном – чтобы проект приносил деньги, важно найти такой объект, который как вино с годами будет становиться только лучше и расти в цене.
Расположение
Выбирать лучше локации, в развитие которых вкладываются средства. Речь идет и о самом объекте, и о тех, которые уже существует рядом, и проекты, которые только запланированы: бизнес-центры, промышленные предприятия, какие-то точки аттракции, туристические локации, наличие/отсутствие школы – от конкурентной среды напрямую зависит то, кем будет постоялец и, соответственно, доходность проекта.
Самостоятельно просчитать и учесть все эти нюансы непросто, но всегда можно обратиться к таким профессионалам гостиничной аналитики. Далее с учетом сезонности, пиковых дат, зон нагрузки можно рассчитать расходную составляющую проекта. Затрат может быть достаточно: фонд оплаты труда, материальные налоговые отчисления, мебельный пакет, косметические принадлежности, расходы на обслуживание.
Управление объектом
Второй самый важный пункт для успешного апартамента – управление им. Здесь подразумевается подготовка объекта, его обслуживание, маркетинг, заполнение, гарантии перед клиентом – все этапы важны в равной степени. Неопытному инвестору может оказаться сложным справиться с таким напором работы, поэтому зачастую объекты отдаются в пользование управляющих компаний, или апартаменты приобретаются в объектах изначально отданным под управление операторов.
В таком подходе есть ряд плюсов, и самый очевидный из них – пассивный доход становится действительно пассивным. Все дело в том, что управляющие компании занимаются коммерчески успешными проектами, которые сами же и создают. Еще на этапе строительства объекта операторы привлекаются застройщиками как консультанты, что позволяет создавать планировки и инженерные решения, соответствующие всем требованиям современного клиента. Такие компании очень строго следят за тенденциями, чувствуют рынок, реагируют на изменения в правовом поле, гарантируют заполняемость объектов, обеспечивают должный уровень сервиса и соблюдение стандартов.
Как будет развиваться сегмент апартаментов
Очень важно в самом начале задать себе вопрос, каким образом постояльцы будут о вас узнавать, почему будут предпочитать вас среди конкурентов, и к чему это вас приведет. Когда-то размещение площадки на Booking.com могло показаться удачным решением, но не в одном и даже не в двух агрегаторах дело – они ушли, а площадки по-прежнему заполняются.
Удачным решением проблемы стал сезон отпусков, в который туристы как водный поток пробивали себе дорогу к желанному размещению – операторам оставалось наблюдать и записывать. Очень удачно показали себя внутренние платформы бронирования, digital-реклама, социальные сети. Желающих путешествовать осталось столько же – изменились лишь способы бронирования и направления.
На то, где остановится турист именно сегодня влияют многие факторы. Например, тенденции последние два года идут в направлении развития внутреннего туризма. Еще больше этому факту способствует жаркое лето. Особенной популярностью пользуются рекреационные отели и внутренние курорты. В первое полугодие этого года их было продано в два раза больше, чем в 2021 году. Отчасти из-за ограничения полетов, сложности с оплатой картой, и того факта, что стал очевидным внутренний потенциал огромной страны – вокруг все больше говорят о красивейших местах, которые можно посмотреть без загранпаспорта.
Поэтому внутренний туризм уже не вернется к доковидному уровню, а наличие достойных, качественных апартаментов в туристических точках будет его только стимулировать. Как итог, потенциал сегмента апартаментов будет усиливаться в ближайшие годы, и при должном отношении к выбору площадки и управляющей компании инвестиции будут умножаться.
Читайте также:
Очень спорная статья.
1. "Сдача обычных квартир в аренду приносит примерно 2-6% в год, тогда как доход от сдачи в аренду апартаментов составляет – 10-12%."
Могли бы привести пример цифровой?
ROI выше в случае 2
- только лишь за счет меньших финансовых вложений на этапе покупки?
Пример.
Сравнение вариантов.
Исходные данные
Провинциальный город РФ с населением более 1 млн. :
Район города рядом с центром.
I. Квартира во вторичном фонде общая S = 35 м2 -
стоимость 2,5 млн руб.
Сдача по арендной ставке - 15 000 руб /мес. год - 180 тыс. руб
ROI - 7.2%
II. Апартаменты - общая S = 20 м2 -
стоимость 1,5 млн руб.
Сдача по арендной ставке - 14 000 руб /мес. год порядка - 170 тыс. руб
ROI1 - 11.3%
Вроде бы сходится математика.
III. Посмотрим чувствительность фин. модели апартаментов по критерию - ставка аренды.
При снижении спроса на подобное жилье вследствие любых макроэкономических факторов - увеличение уровня безработицы, спад промышленности, рецессия общая.
Сдача по арендной ставке - 11 000 руб /мес. год порядка - 132 тыс. руб
ROI2 - 8.8%
доходность от сдачи в аренду составляет почти такую же как и в варианте со сдачей полноценного жилья.
IV. Для сравнения, на момент написания комментария - Август 22 -
Текущие доходности по финансовым инструментам составляют:
* Средние ставки по депозитам в коммерческих банках до 1 г - в районе 7-8%.
* ОФЗ 2г (выпуск 26227) - доходность к гашению 7,85%.
* ОФЗ 4,5г (выпуск 29007) - доходность к гашению 7,9%.
* Ключевая ставка ЦБ РФ - 8,0%.
2. При этом данный расчет арендной доходности Апартаментов - только по арендной ставке - лукав.
Не учитывает разницу в -
- ликвидационную стоимость актива -
Думаю, апартаменты по умолчанию продать на вторичном рынке намного сложнее, чем полноразмерную квартиру.
УК не предоставляет опцию выкупа вторичного жилья. Либо с дисконтом это делается значительным до 40-50% от рыночной стоимости.
- Меньший спрос на малоразмерное жилье - по умолчанию - по сравнению с полноразмерным жильем
Как посуточно, так и в долгосрочную аренду.
- Затраты на меблировку и оснащение жилья на этапе покупки.
Могут доходить до 20-30% от стоимости приобретения жилья.
3.1 Из статьи неясно , идет ли речь о покупке жилья-апартаментов
* в столице
* в крупных городах
* в населенных пунктах курортных зон
В каждой из этих локаций собственная
* стратегия позиционирования услуги аренда жилья
* схемы ценообразования.
3.2 Тема с арендой малогабаритного жилья - подходит для
* людей с низким уровнем заработкаа -приезжих из другого города
* отпускников
* командировочных
* поругавшихся с женой / мужем
* для встреч с любовником или любовницей
Малая выборка, кому было бы подобное интересно арендовать.
4. В статье приводится опция со сдачей Апартаментов через УК.
Каков Брокераж/ комиссия Управляющей компании?
Если больше 2-3% от выручки, то смысла работать с апартаментами нет.
Доходность идет на уровне безрисковой доходности.
5. "Та самая более низкая стоимость все же позволяет сдавать апартаменты по цене не меньшей, чем квартира"
Это утверждение верно лишь отчасти.
Сдача апартаментов по арендной ставке не меньшей, чем сдача полноразмерной квартиры, возможна - если сравнивать:
* апартаменты в жилье-новостройке до 10 лет и
* квартира во вторичке - постройки от 10-15 лет и старше.
6. "Как итог, потенциал сегмента апартаментов будет усиливаться в ближайшие годы, и при должном отношении к выбору площадки и управляющей компании инвестиции будут умножаться."
Это утверждение верно лишь отчасти.
Непонятно, за счет чего сделан вывод об усилении потенциала -
что будет являться драйверами роста спроса на данный сегмент??
Возможно:
* Увеличение внутреннего туризма в курортных регионах - сомнительно
* Увеличение бизнес-активности в отдельных городах - увеличению спроса на арендное жилье.
Возможно, но это будет точечно. Например Екатеринбург, Тюмень.
Но там идут другие правила игры.
Т.е. Рост деловой активности не результирует в рост спроса на апартаменты напрямую.
7. Какие Прикладные рекомендации можно привести Потенциальным покупателям при покупке жилья подобного типа?
При совершении сделок по покупке и владении Апартаментами Потенцильным владельцам обратить внимание на:
- общие капитальные затраты, необходимые для владения и начала арендного бизнеса
+ покупка объекта
+ меблировка + техника
+ первичный ремонт силами владельца
- общую стоимость владения объектом на горизонте 5-7лет
+ операционный ремонт + замена оборудования и инж.сетей
+ Посреднические услуги УК
- горизонт инвестирования в актив - сколько времени владение.
- проработать арендную стратегию - ЦА кому именно вы собираетесь сдавать это жилье и для каких целей.
Пример. Глупо покупать подобное жилье ожидая, что оно будет арендовано бригадой вахтовиков, преуспевающим топ-менеджером или многодетной семьей.
- проработать стратегию выхода - продажи актива.
Примерно заложить ликвидационную стоимость.
Как ставку накопленной инфляции к исходной цене покупки.
Например с августа 2017 - авг. 2022 это значение составило порядка 36%.
- сравнить данный вариант инвестирования с вариантами безрисковых инвестиций -
* Покупка ОФЗ,
* Открытия депозита в банках с высоким кредитным рейтингом.
Если разница в итоговых результатах в рублях не превышает 2-3% в год .
То стоит задуматься о целеполагании.
Апартаменты выгодно сдавать под офисы. Сделать ИП только.
Добрый день!
Спасибо большое за ваш ответ. Во многом вы правы, но я хочу обратить внимание, что те примеры, которые приводятся в статье, относятся к комплексам апартаментов, классифицированным как гостиница, с соответствующей звездностью, набором сервисов и услуг.
Также важно учитывать, что подразумеваемые проекты представляют собой централизованные гостиничные комплексы под управлением гостиничного оператора. Это инвестиционные проекты, которые строятся в рекреационно привлекательных локациях (с точки зрения туризма и бизнеса) с устойчивым корпоративным и бизнес-трафиком. За счет комбинированной аренды (сочетание краткосрочной и долгосрочной аренды), и за счет дополнительных сервисов можно достичь более эффективных ставок по аренде апартаментов нежели квартир.
Действительно, средняя ставка по депозитам и облигациям находится на уровне 6-8%. При этом официальная инфляция в моменте составляет (июль) 15,9%. Соответственно, уже сейчас вклады в ценные бумаги и облигации не приносят хоть какого-то дохода (весь стирается инфляцией). В этом случае стоит обратить внимание, что апартаменты гибки с точки зрения управления и потенциального брокериджа, (при условии, если они управляются компетентной управляющей компанией). И логика здесь – работа не в долгосрочную сдачу, а формирование гостиничного продукта, который легко адаптируется под потребности рынка.
Управляющие компании работают на разных договорных схемах и по разным уровням агентского вознаграждения. 25/7 работает за 15% от дохода, что является одной из самых минимальных ставок на рынке. Структуры затрат и доходов прозрачны и указываются в отчетности перед инвестором (подкрепляются первичными документами). Таким образом можно достичь операционной доходности до 15% только благодаря компетентности УК.
Не стоит забывать и о росте стоимости кв. м. В целом, апартаменты довольно хорошо продаются как бизнес с подтвержденным пассивным доходом.