Конкурентное преимущество коммерческой недвижимости

Для понимания важности затрагиваемой темы начну с краткого анализа основных рыночных тенденций в области коммерческой недвижимости. На сегодня спрос на качественные офисные и торговые помещения превышает существующее предложение. Значительные объемы недвижимости, вводимые в эксплуатацию, не решают вопроса дефицита качественного предложения на рынке. Вместе с тем, непосредственные потребители офисной и торговой недвижимости – арендаторы и посетители – сегодня также предъявляют повышенные требования к качеству объекта, включая техническую оснащенность и комфортность объекта, перечень предлагаемых услуг и уровень предоставляемого сервиса.

По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости в России сегодня находится на стадии формирования. При этом растущая конкуренция (среди собственников, управляющих компаний, арендаторов) инициирует появление новых услуг, расширяются масштабы деятельности московских и региональных компаний, на рынке остаются наиболее сильные, перспективные и гибкие игроки. Кроме того, актуальность получает проблема индивидуализации объектов недвижимости. Преимущественно, объекты по своим техническим параметрам идентичны, что затрудняет выбор.

Таким образом, перед собственником объекта недвижимости все чаще остро встает вопрос о том, за счет чего можно добиться успешности проекта. Один из способов обеспечения необходимой доходности коммерческой недвижимости – применение так называемой «интеллектуальной системы управления зданием».

Интеллектуальных объектов в России пока немного, но с ростом объемов коммерческого строительства и с усилением описанных выше тенденций ситуация в этой области активно меняется. Высокотехнологичные системы становятся неотъемлемой частью современных объектов недвижимости.

Важная часть интеллектуального здания – единая система управления зданием (building management system – BMS), то есть диспетчерский пункт, который позволяет эффективно обслуживать современные объекты недвижимости в безаварийном режиме. Единая система управления зданием подразумевает не только максимально комфортные условия для тех, кто работает в здании, но и сокращение временных, человеческих и финансовых затрат на эксплуатацию объекта. Особенно актуальным это стало сейчас, когда есть понимание того, что стоимость энергоресурсов будет расти на 25-30% ежегодно и к 2011 году сравняется с европейскими показателями (около 15 евроцентов за Ква). Поэтому вопросы энергосбережения вскоре выйдут если не на главное, то на одно из первых мест. Владельцы зданий уже сейчас сталкиваются с вопросами оптимизации текущих затрат при эксплуатации объектов.

Один из наиболее эффективных способов оптимизации затрат на эксплуатацию объекта уже на этапе проектирования и строительства – использование системы управления затратами. Когда здание строится, в нем с самого начала должны быть заложены технологии, которые позволяют экономить. И это не только непосредственно система диспетчеризации и управления, но и сами инженерные системы. Их изначально следует проектировать так, чтобы они соответствовали современным требованиям и ими можно было управлять централизованно. Каждая система (вентиляция, кондиционирование, водо- и теплоснабжение, лифты, электроподстанция и пр.) должна быть реализована с использованием современных технологий и оборудована своей локальной автоматикой, которая позволяла бы впоследствии объединить все элементы в единую систему контроля и управления.

Однако «интеллектуализация» зданий нужна не только для экономии. Наличие интегрированных систем управления позволяет отнести, например, бизнес-центр к высшему классу офисов – А1 (А+), что соответственно отражается на величине ставки аренды. Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды на 10–20%. При этом правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную привлекательность намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня. Кроме того, автоматизация зданий помогает решить еще одну важную проблему – соединить автономные системы, каждая из которых решает собственный комплекс задач, воедино. При этом существенно повышается эффективность эксплуатации всего объекта.

Интеллектуальное здание практически сводит на нет возможность выхода из строя высокотехнологичного оборудования, что также ведет к экономии средств. Такое оборудование бесперебойно может работать несколько лет. В интеллектуальном здании снижено влияние человеческого фактора. Это помогает избежать ошибок при эксплуатации, а также снизить затраты на содержание персонала.

Покажем положительные стороны применения систем интеллектуального управления объектами недвижимости на конкретном примере. Рассматриваемый объект: офисное здание класса «А» – 14-этажное здание с подземной парковкой, общей площадью 43 тыс. кв.м, рассчитанное на 1800 рабочих мест. Особенность объекта в том, что данное здание изначально лимитировалось объемами муниципального электроснабжения. При анализе ситуации и разработке общей концепции было принято решение об использовании следующих технологий и оборудования:

• Концепция «Интеллектуальное здание»;
• Число инженерных систем – более 30;
• Оборудование различных производителей: АРС, Avaya, Bosch, Cisco Systems, Extron, GE Security, Johnson Controls, JVC, Karak Electronics, Krone, KONE, Mitsubishi Electric;
• Число контролируемых точек – более 25 тыс.;
• Число Lon-устройств – более 1200;
• Единый диспетчерский центр;
• Число фанкойлов – более 540;
• Число лифтов – 8;
• Число пожарных оповещателей – более 3500;
• Число датчиков охранной сигнализации – более 1000;
• Число контролируемых точек доступа – более 150.

Исходя из нашей практики работы на различных объектах, можно сделать вывод, что вопрос, на каком оборудовании построить систему BMS, не столь важен. Принципиально важно предусмотреть саму систему и учесть все важнейшие параметры ее работы. На рассматриваемом объекте единая система диспетчеризации выполнена на базе программного обеспечения METASYS, компания Johnson Controls. Сетевые и полевые контроллеры также производства компании Johnson Controls.

Система управления данного объекта отличается высокой сложностью, поскольку осуществляется мониторинг и управление пятью основными типами помещений – офисные помещения, VIP-помещения, конференц-залы, столовая, входная группа. Более того, в системе учтено более 30 типов индивидуальных конфигураций, также выполняется диагностика любых неисправностей и нарушений. С помощью системы осуществляется дистанционное управление оборудованием и архивация всех данных.

Интеллектуальное управление позволило минимизировать расход ограниченного энергетического ресурса. Внедрение технологии LonWorks позволило эффективно распределять 4,5 мВт холодильной энергии и 400 кВт освещения офисных зон, обеспечивая комфортные условия для всех пользователей.

Суммарный объем информационных точек всех систем здания составляет более 25 тыс., объем систем визуализации насчитывает более 800 графических схем, выводимых на 7 станций операторов управления. Кроме того, установлено 14 единиц панелей TouchScreen для централизованного управления разнесенным по зданию оборудованием.

Структуру бюджета службы эксплуатации данного объекта можно представить следующим образом:

• Коммунальные платежи – 20%;
• Ремонтные работы – 12%;
• ФОТ – 53%;
• Подрядные организации – 7 %;
• Расходные материалы – 8%.

Автоматизация систем управления позволяет нам существенно снизить затраты на обслуживание объекта:

o система управления климатом приводит к экономии энергоресурсов в среднем на 8–12% за счет автоматизированного контроля параметров, при этом обеспечивая оптимальную комфортность для пользователей объекта;

o система управления освещением, электроснабжением и отоплением позволяет в среднем снизить затраты на 3–5% за счет функции автоматического выключения света в пустующих помещениях, автоматического приведения систем в экономичный режим при отсутствии необходимости в рабочих нагрузках и других функциональных возможностей.

Таким образом, совокупная экономия энергоресурсов может достигать 12–17%. Данная экономия весьма существенна, с учетом существующей тенденции роста стоимости потребляемых энергоресурсов.

Помимо экономии на энергоресурсах, автоматизированная система управления позволяет избежать существенных затрат на ремонт дорогостоящего оборудования, предотвращая возникновение нарушений в его работе. Также за счет функций анализа и контроля система предупреждает возникновение аварийных ситуаций на объекте. Ниже приводятся некоторые практические примеры экономической эффективности системы:

• Постоянно анализируя поступающую информацию с контроллера холодильной машины, система автоматизации заблаговременно предупредила диспетчера об изменениях в работе компрессора (оценочная стоимость ремонта или замены компрессора составляет 12 тыс. у.е.)
• На основе анализа условий работы холодильных машин система выдает рекомендации по замене масла и проведении ТО. По сравнению со стандартным методом проведения ТО, по наработке часов экономия составляет 1500 у.е. в год.
• Система автоматически обесточила насос при сливе хладагента из контура охлаждения. В противном случае данная ошибка сотрудников службы эксплуатации повлекла бы за собой затраты на замену насоса, оценочная стоимость которых составляет порядка 9 тыс. у.е.
• При повреждении трубопровода система автоматически выдала предупреждение диспетчеру, благодаря чему удалось избежать затопления. Экономический эффект этого предупреждения оценить достаточно сложно, но очевидно, что затраты на восстановление помещений арендаторов и возмещение нанесенного имуществу арендатора ущерба были бы весьма значительны.

Помимо описанных выше путей оптимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, стоит также отметить, что автоматизированная система управления объекта позволяет существенно сократить затраты собственника объекта на его дальнейшую эксплуатацию за счет снижения штатной численности обслуживающего персонала технических служб. Анализ показал, что для обслуживания приведенного объекта без использования BMS потребовалось бы держать в штате как минимум на 8 человек больше для технического обслуживания объекта. Учитывая среднерыночную заработную плату таких работников, ориентировочная экономия на оплате труда составляет 96 тыс. у.е. в год.

Интеллектуальное здание, в отличие от обыкновенного, дает ряд важных преимуществ не только владельцам, но и арендаторам:

• повышение уровня безопасности здания за счет оперативного реагирования при нештатных ситуациях и наличия интегрированной системы безопасности;
• сокращение затрат на энергоресурсы за счет сокращения времени холостой и непроизводительной работы оборудования;
• увеличение срока службы оборудования за счет оптимального управления и обслуживания;
• повышение комфортности и престижности помещений за счет автоматического управления освещением и микроклиматом;
• объективный анализ работы оборудования, действий персонала при нештатных ситуациях за счет автоматического документирования принятых решений;
• управление всеми системами здания из центрального диспетчерского пункта;
• льготы при страховании здания.

Инфраструктура интеллектуального объекта определяется в соответствии с задачами и уровнем бизнеса заказчика и может включать комбинации различных подсистем: безопасности; связи; жизнеобеспечения.

Преимущества использования интеллектуального управления объектом коммерческой недвижимости, а также профессионального управления в целом позволяет собственнику избежать многих рисков, связанных с администрированием здания:

• неоптимальная арендная политика объекта;
• нерациональное распределение функций и зон ответственности;
• существенные материальные издержки на оптимизацию инженерных систем при эксплуатации объекта;
• избыточная численность обслуживающего персонала;
• нерациональная организация работы с субподрядчиками;
• потеря доходности объекта в период проведения ремонтных работ;
• потеря имиджа объекта.

Инфраструктура интеллектуального объекта недвижимости

Система безопасности:

• Контроль доступа
• Цифровое видеонаблюдение
• Охранная сигнализация
• Пожарная сигнализация
• Автоматическое пожаротушение
• Дымоудаление

Система связи:

• Локальные вычислительные сети (ЛВС)
• Структурированные кабельные сети (СКС) категорий 5е и 6
• Телефонная связь
• Система коллективного приема эфирного, спутникового, кабельного телевидения
• Волоконно-оптические линии связи (ВОЛС)

Система жизнеобеспечения:

• Управление электроснабжением
• Бесперебойное и резервное электроснабжение
• Управление освещением
• Лифты и эскалаторы
• Управление системой парковок
• Учет потребления электроэнергии, тепла и воды
• Кондиционирование
• Отопление
• Водоснабжение

Не стоит забывать, что помимо системы автоматизированного управления объектом оптимизации затрат на дальнейшую эксплуатацию объекта можно добиться, если предусмотреть в проекте экономичное оборудование. Приведем пример из западной практики, который приобретает актуальность и для России, где ожидается повышение стоимости энергоресурсов до европейского уровня к 2011 году.

Экономия на осветительных приборах

Приведенный пример говорит о том, что для принятия решения по установке того или иного вида оборудования необходимо проанализировать его с точки зрения дальнейшей эксплуатации и оптимизации затрат. Рекомендации по установке того или иного оборудования вам смогут дать профессиональные управляющие и эксплуатационные компании.

В заключение хотелось бы сказать, что в последнее время подход к автоматизации всех инженерно-технических систем здания становится все более профессиональным. Сегодня в переговорах в вопросах управления зданием участвуют уже четыре стороны: собственник здания, застройщик, проектировщик и организация, которая будет эксплуатировать здание.

Фото: pixabay.com