Ипотека: почему рынок остынет осенью?

Антон Свешников

Главными событиями, которые окажут серьезное влияние на формирование новых рыночных трендов, станут повышение ключевой ставки ЦБ, а также начало действия с 1 июля 2014 года федерального закона «О потребительском кредите (займе)». Эксперты утверждают, что многое, если не все зависит от крупных госбанков, определяющих правила игры. Как только они повысят ставки, за ними потянутся все остальные. Впрочем, помимо действий регуляторов, есть и собственно рыночные факторы: банки выполнили планы по выдаче кредитов, а клиенты уже вложили деньги, спасаясь от финансовых рисков. Впрочем, обо всем по порядку.

Взрывной рост

Российский ипотечный рынок продолжает удивлять. По данным Центробанка РФ за первые три месяца 2014 года было выдано 198 082 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 334,7 млрд руб. Прирост к аналогичному периоду 2013 года составил около 39% в количественном и 47,4% в денежном выражении. Это в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период 2013 года. При этом 99,9% кредитов было выдано в рублях. «Такая динамика на фоне замедления темпов роста российской экономики связана с ажиотажным спросом населения на жилье, так как на фоне неустойчивой ситуации в банковском секторе и сдерживания ставок по ипотеке основными участниками рынка население считает жилье самым привлекательным объектом инвестирования», – говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как отмечается в индексе банка Delta Credit, общий объем задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам вырос за квартал на 6,1% и составил 2 809,4 млрд руб., при этом уровень просроченной задолженности снизился на 0,1% и по состоянию на 1 апреля 2014 года составил 1,4%. Средний срок выдаваемых рублевых кредитов за квартал вырос почти на год и в марте составил 15,7 лет по сравнению с 14,5 годами в январе и 15,5 годами в феврале 2014 года. Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях по итогам квартала составила 12,2% (в 1 квартале 2013 года ставка составляла 12,8%).

По прогнозам специалистов банка, общий объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2014 года может увеличиться на 35-40% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и превысить 700 млрд руб. Данные Delta Credit в целом коррелируются с прогнозами АИЖК, которое предполагает те же самые 40% роста. Причем, наибольшее число выданных кредитов пришлось госбанки. Так, объем выданных «Сбербанком» ипотечных кредитов в первом квартале 2014 года вырос на 87% относительно аналогичного периода 2013 года до 172,4 млрд руб., свидетельствуют данные кредитной организации. Количество кредитов за первый квартал 2014 года выросло на 66%. При этом объем выданных «Сбербанком» ипотечных кредитов в январе-апреле 2014 года вырос на 80% относительно аналогичного периода 2013 года до 255 млрд руб. Количество кредитов за январь-апрель 2014 года выросло на 62% до 168 тыс. штук. Выдача жилищных кредитов банком «ВТБ24» за март 2014 года составила 30,8 млрд руб.

От нестабильности прячемся в недвижимости

Особенно ярко ипотечная активность населения проявилась в период майских праздников который ранее считался абсолютно мертвым сезоном для покупки недвижимости. «Между майскими праздниками граждане подавали по 50 тыс. заявок в день на получение ипотечных, потребительских и автокредитов в «Сбербанке». Половина из них пришлась на ипотеку», сообщила на пресс-конференции директор управления розничного кредитования банка Наталья Алымова (на снимке). Обычно в мае происходит охлаждение спроса на кредиты со стороны граждан, однако в этом году его не произошло. В апреле, который традиционно считается высоким сезоном, по информации Алымовой, россияне подавали по 52 тыс. заявок в день. Рост спроса на ипотеку отмечают в банке Delta Credit. По данным банка, количество заявок, поступающих в банк в первом квартале 2014 года, выросло более чем в два раза относительно аналогичного периода 2013 года. Опережающий рост ипотеки в первом квартале 2014 года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, – считают аналитики АИЖК.

По словам Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости CenturyXXI-Светлый град, покупатели недвижимости таким образом защищают активы от скачков валютного курса и инфляции. «По большому счету кроме недвижимости россиянам покупать нечего, фондовый рынок непредсказуем, банковский депозит ненадежен, а рынок драгметаллов, в частности золота и серебра отличается высокой волатильностью», – считает эксперт.

Аргументы специалиста подтверждаются данными опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), по результатам которых выяснилось, что россияне самым надежным способом вложения денег по-прежнему считают покупку недвижимости – так ответили 51% респондентов. Инвестировать в недвижимость больше всего готовы самый экономически активные группы населения: 25-34-летние участники опроса (61%).

Косвенным итогом ажиотажа на рынке недвижимости стало увеличение объемов строительства в России: застройщики почувствовали смену конъюнктуры и постарались привлечь внимание покупателей к своим новым объектам. В первом квартале 2014 года в России построено 178 тыс. квартир общей площадью 13,6 млн кв. м. (рост на 31% к соответствующему периоду 2013 года). Однако кредитная пропорция на рынке недвижимости не поменялась, 50% кредитов приходится на рынок новостроек, а остальная половины выбирается желающими купить квартиру на вторичном рынке. При этом надо признать, что повышенный инвестиционный спрос на рынке недвижимости держался довольно долго еще и благодаря маркетинговой активности ведущих ипотечных банков. DeltaCredit, запустил акцию «13-14-15». Банк снизил ставку, упростил требования по программе кредитования покупки загородной недвижимости, разработал льготы для владельцев малого бизнеса и расширил условия по программе рефинансирования займов в валюте.

Сбербанк предложил заемщикам программу «12-12-30». Партнеры банка получили право принимать заявки на ипотеку с первым взносом в 12% и ставкой 12% годовых на срок до 30 лет. Кроме того, в первой половине года банки проявили не сильно свойственную им лояльность к потенциальным получателям кредитов. «Многие заемщики имеют «серые» доходы и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов, соответственно, при резком ухудшении экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля – ухудшиться», – подчеркивают в АИЖК.

Затягиваем пояса

Разогрев рынка стал возможен, благодаря тому, что люди, по сути, выбрали все свои накопления и бросили их на рынок, где цена входного билета очень высока. Такая ситуация просто не может продолжаться долго, и во втором полугодии рынок ждет неминуемый спад. «Банки уже выполнили свои планы по выдаче кредитов, и сейчас будут довольно избирательно относиться к заемщикам. Более того, и застройщикам придется скорректировать планы. Если в начале года банки довольно охотно кредитовали новостройки на стадии котлована, то уже есть подтверждения того, что во втором полугодии ипотеку будут выдавать только на объекты высокого уровня готовности», – в разъясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

По мнению Олега Репченко,руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ипотечный ажиотаж, а в первые месяцы года рост спроса колебался на 30-100%, в зависимости от сегмента, не вылился в существенный рост цен на недвижимость. Долларовые цены за первые 4 месяца снизились на 6%, а рублевые выросли всего на 4% – то есть недвижимость даже не смогла отыграть ослабление рубля. Это говорит о невысоком платежеспособном спросе: люди хотят купить квартиру, но очень ограничены в средствах. «Активизация покупателей приведет к дальнейшей стагнации: ведь большая часть годового спроса выплеснулась на рынок в начале года. Рост ставок по ипотеке только усугубит ситуацию», - резюмирует аналитик.

Ставки и справки

Пожалуй, именно рост ставок, больше всего пугает потенциальных заемщиков. Средний срок ипотечного кредита в России, как мы уже упоминали, превысил 15 лет. А на таком временном промежутке величина процентной ставки имеет большое значение. К сожалению, именно сейчас сложились все предпосылки для ее роста. Самый основной фактор – повышение ставки рефинансирования ЦБ на 1,5%. Само повышение состоялось 25 апреля, и было по большому счету отыграно на всех рынках, кроме кредитного, и в частности ипотечного. В IRN.RU считают, что повышение ставки рефинансирования напрямую затронет все виды кредитов, в том числе и ипотеку. Даже без этого фактора сигналов к снижению ставок не наблюдалось, а теперь можно однозначно говорить о том, что ипотека будет дорожать. Это снизит и без того невысокую платежеспособность россиян, а значит и спрос на жилье.

«В условиях острой конкурентной борьбы ключевые участники рынка стараются удерживать ставки на текущих уровнях либо незначительно их повышают. Тем не менее, если стоимость фондирования будет увеличиваться и дальше, удерживать текущий уровень ставок станет труднее. В этом случае средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение 2014 года, может вырасти до 12,5-13%, что может привести к снижению темпов роста рынка ипотеки», – говорит Михаил Гольдберг из АИЖК.

Есть и относительно оптимистичные прогнозы. Так, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», думает, что повышение ставки ЦБ скажется только на кредитах с плавающей ставкой, и не коснется кредитов с фиксированной. Чисто теоретически поднять ставки может и вступление в силу с 1 июля федерального закона №353 «О потребительском кредите (займе). Согласно законодательным изменениям банк будет обязан указывать в договоре полную стоимость обслуживания кредита. «В кредитных договорах банки будут выносить информацию об эффективной (фактической ставке) по ипотечному кредиту на первую страницу. Эффективная ставка, как правило, выше средней примерно на 1,5% (иногда и больше)», - говорит Доброхотова.

Грубо говоря, те риски, которые банк, не указывающий эффективную ставку, мог смело перекладывать на плечи заемщика, по разным причинам, не прочитавшего строки договора, написанные мелким шрифтом, теперь придется брать на себя. В большинстве случаев это означает повышение ставок.

Все будет дорожать

Практически все опрошенные нами эксперты, так или иначе, уверены в замедлении рост ипотечного рынка и повышении ставок до конца года. «До конца июня изменения ставок мы не ожидаем (ни в сторону повышения, ни в сторону понижения). Дальнейшее их поведение в большой степени зависит от макроэкономической ситуации, сейчас спрогнозировать сложно. Возможно, будет небольшой рост процентных ставок к осени», – прогнозирует Ирина Доброхотова.

Михаил Гольдберг из АИЖК представил два сценария развития рынка российской ипотеки в 2014 году. В случае развития ситуации без резких внешних шоков, замедление темпов роста ипотеки во втором полугодии будет плавным, а в целом по итогам года количество выданных ипотечных кредитов останется на уровне 2013 года или чуть выше. Объем рынка, в этом случае, с учетом роста среднего размера кредита, составит около 1,5 трлн руб. В случае быстрой нормализации внешнеполитической ситуации, стабилизации финансовых рынков и восстановления положительной динамики доходов населения, лидеры рынка могут принять решение о сохранении ставок по ипотеке на текущем уровне. «В этом случае ипотека продолжит уверенный рост, на 30-40%, а объем рынка по итогам года может составить около 1,8 трлн рублей», – отмечает эксперт.

Почему рынок ипотеки «остынет» во втором полугодии 2014 года?

Фото: pixabay.com