Медвежий год: цены на аренду квартир в Москве существенно упали

Антон Свешников, обозреватель Executive.ru

По данным агентства «Миэль-Аренда», в феврале 2015 года спрос на квартиры в столичном регионе упал на 10,8%, по сравнению с январем 2015 года. Предложение квартир в феврале, напротив, значительно выросло – на 73,75%, по сравнению с первым месяцем года. Предложение превысило спрос в 2,8 раза. Причем превышение предложения над спросом характерно для всех ценовых сегментов.

Арендаторы и квартировладельцы поменяли свои планы насчет жилья, отсюда и дисбаланс между спросом и предложением, комментирует Мария Жукова

По словам Марии Жуковой, первого заместителя директора «Миэль-Аренда», столь значительное снижение спроса может быть связано с тем, что часть арендаторов, имеющих стабильный заработок, арендуют жилье надолго, чтобы не переснимать квартиру каждый год. Другая часть арендаторов, в силу высокой арендной стоимости, наоборот, вынуждена объединяться и снимать одну квартиру на несколько человек и даже семей. Все это приводит к сокращению запросов на аренду квартир. В качестве объяснения рекордного увеличения объема предложений эксперт рассматривает два фактора.

«Во-первых, на рынок аренды вышло большое количество инвестиционных квартир, приобретенных во время «строительного бума» в наиболее застраиваемых городах Подмосковья, на территории Новой Москвы. Во-вторых, в связи с ростом курса доллара часть собственников, ожидая прояснения ситуации на валютном рынке, могла снять свои квартиры с продажи, чтобы сдать их в аренду», – комментирует Мария Жукова.

По мнению Павла Луценко, гендиректора федерального портала «Мир квартир», общий тренд на рынке аренды – понижательный. Если цена в некоторых сегментах и увеличивается, то ненамного, и в следующем месяце уже «отыгрывает» обратно. Это неудивительно, учитывая уменьшающийся спрос. «Многие люди, которые раньше арендовали квартиры, в последние годы купили собственное жилье, в том числе с помощью ипотеки, которая была относительно доступна, и сейчас, сделав ремонт, въезжают в свои квартиры. Приток арендаторов в Москву мог бы обеспечить общий экономический рост, но его нет. Вместе с тем объем предложения на арендном рынке существенно растет. А цены падают, даже инфляция не может подстегнуть их», – уверен Луценко.

С марта 2014 года, по мнению Галины Киселевой, директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», в качестве тренда обозначилось стремление наймодателей повысить ставку вслед за растущими курсами валют, инфляцией и стоимостью услуг ЖКХ. Эксперт напоминает, что рост курса доллара США за 2014 год составил около 72%, начав с отметки в 32,66 руб. на 1 января и достигнув 56,26 руб. на 31 декабря. Рост евро в 2014 году составил 52%. В январе 2015 года увеличение курса продолжилось, доллар прибавил 22%, а евро поднялся на 14% .

«Однако желание собственников квартир поднять арендную плату вслед за скачками валют встречает сопротивление нанимателей, и оставшийся на том же уровне платежеспособный спрос сдерживает рост стоимости аренды. Можно прогнозировать, что такая тенденция сохранится в среднесрочной перспективе, если не произойдет каких-либо кардинальных перемен в политической и экономической ситуации в стране», – говорит Киселева.

Экономия на «экономе»

Несмотря на кризис и рост курса валют, в Москве все еще можно найти «однушку» за 30 тыс. руб., говорит Олег Репченко

Больше всего пользы от кризиса пока получают арендаторы, располагающие бюджетами на уровне «эконом-класса». Цены на популярные предложения ползут вниз, несмотря на активное сопротивление владельцев недвижимости.

По сведениям «Миэль-Недвижимость», на рынке аренды отмечено значительное увеличение доли квартир стоимостью до $750 (до 45 тыс. руб.) в месяц – 19,49% (в январе 2014 года при меньшем курсе доллара таких квартир было всего 15,5%). Квартир с ежемесячной арендной ставкой $750-1000 (от 45 до 60 тыс. руб.) предлагается 32,02% от общего предложения.

Наибольшим спросом также пользуются однокомнатные квартиры (56,99%). Спрос на двухкомнатные объекты составляет 34,59%. Наименьший спрос приходится на многокомнатные квартиры – 1,23% от общего объема.

«Единственный сегмент, сохраняющий стабильность – это однокомнатные квартиры эконом-класса в спальных районах. Цены на них сохраняются на уровне 30 тыс. руб. А те объекты, которые отличаются выгодным расположением в хороших районах с развитой инфраструктурой и близостью к метро, могут даже немного расти в цене», – подчеркивает Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН.

По информации «Мир квартир», в феврале однокомнатные квартиры эконом-класса в Москве сдавали в среднем за 29 868 руб. в месяц, что на 1,9% меньше январских значений. Двухкомнатные подешевели к предыдущему месяцу на 2,1%, зафиксировавшись на уровне 37 129 руб., трехкомнатные – на 3,4% (46 870 руб.). Таким образом, вся аренда самого дешевого сегмента продемонстрировала снижение.

Более того, в листингах риелторских агентств можно было найти еще более дешевые предложения. По данным «Инком-Недвижимость, в феврале можно было снять за 22 тыс. руб. однокомнатную меблированную квартиру в семи минутах ходьбы от станции метро «Щелковская», на Байкальской улице, на девятом этаже девятиэтажного дома. А за 27 тыс. руб. в месяц арендатор может рассчитывать на проживание в малогабаритной однокомнатной квартире после ремонта, с новой мебелью. Она расположена в пяти минутах ходьбы от станции метро «Октябрьское Поле», на улице Расплетина, на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома.

Столпотворение в бизнес-классе

Иная ситуация в среднем ценовом сегменте. Осторожную разведку здесь ведут обладатели относительно недорогих квартир, использующие кризисную ситуацию на рынке для улучшения своего статуса. «Кроме того, на фоне падения доходов многие обеспеченные российские граждане оказались не готовы платить прежнюю сумму за элитное жилье и были вынуждены отказываться от него в пользу более скромных вариантов», – говорит Репченко. Так что именно в бизнес-классе наблюдаются очередь, давка и все составляющие повышенного спроса.

«Средняя стоимость однокомнатных квартир выросла на 2,23%; двухкомнатных – снизилась на 3,8%, трехкомнатных квартир также снизилась на 5,53%, многокомнатные подешевели сильнее всего – на 23,12%», – приводит свои данные Мария Жукова.

У специалистов «Мир квартир» свои расчеты. Средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса достигла 53 510 руб. в месяц (+0,5%), двухкомнатной 68 173 руб. (+0,9%). А вот трехкомнатные, немного дорожавшие в январе, снова потеряли в цене: –2,5% и 89 786 руб. ежемесячно.

Как считает Елена Валеева, генеральный директор агентства «CenturyXXI–Светлый град», если есть желание поменять район на более престижный и улучшить качество арендного жилья, имеет смысл делать это сейчас, к лету многие интересные предложения исчезнут с рынка.

На самом верху

По словам Олега Репченко, заметное снижение спроса на аренду жилья в Москве наиболее сильно отразилось на дорогих сегментах. В наибольшей степени это было вызвано оттоком экспатов из столицы, которые традиционно являются основными арендаторами элитных квартир в центре. Владельцам дорогих квартир, не нашедших новых арендаторов, приходится снижать цены, создавая тем самым конкуренцию жилью средней ценовой категории.

На рынке элитной недвижимости снижение спроса было только сезонным, рассказывает Оксана Дивеева

По мнению Оксаны Дивеевой, руководителя блока реализации элитной недвижимости «Бест-Новострой», в феврале после сезонного затишья активность на рынке элитной аренды возобновилась, а число предложений дорогих квартир увеличилось. Быстрее всего находят нанимателей собственники квартир с арендной платой от 200 до 450 тыс. руб. При этом наймодатели стремятся зафиксировать ежемесячные платежи в долларах, однако чаще соглашаются на условия нанимателей, которые настаивают на оплате в рублях. Как правило, стороны договариваются о фиксации курса рубля (примерно на отметке в 60 руб.).

«Но даже и в этом ценовом диапазоне сегодня несколько увеличился срок экспозиции – правда, зависают, в основном, квартиры тех собственников, которые либо не хотят корректировать стоимость, либо не готовы сдавать жилье тому или иному нанимателю по причине чисто субъективного неприятия», – рассказывает Дивеева.

По наблюдению Дивеевой, фэйсконтроль сегодня стал жестче. При этом владельцы жилья прежде всего интересуются местом работы нанимателя, так как хотят быть уверены, что в результате проблем с работой квартирант через месяц не съедет. Особое предпочтение отдается иностранцам (из дальнего зарубежья) и семейным парам.

Между тем, по данным «Бест-Новострой», в сегменте самой дорогой аренды – стоимостью в $25-50 тыс. в месяц – предложение по-прежнему превышает спрос. Естественно, что при таких вводных данных торг вполне уместен, собственники к нему готовы, а потому выставляют цену с «запасом» на дисконт, который сегодня может достигать $5-10 тыс.

Советы арендаторам недвижимости на падающем рынке

Источники фото: www.akm.ru, www.realtypress.ru, best-novostroy.ru