Важным этапом в проведении сделок с недвижимостью являются расчеты.
Существует несколько форм, которые приняты в Санкт–Петербурге.
Главный принцип в безопасности проведения расчетов – это соответствие действительности тому, что записано в договоре купли-продажи недвижимости.
Безналичные расчеты.
Самая безопасная форма расчетов. Ни у продавца, ни у покупателя в течение всей сделки нет необходимости куда-то перевозить наличные деньги. В договоре купли-продажи указывается коммерческая (реальная) стоимость объекта и то, что расчеты будут проходить в безналичной форме. Покупатель перечислит денежные средства за объект со своего счета (указывается номер счета и название банка) на счет продавца (указывается номер счета и название банка, где открыт счет продавца) в течение определенного срока после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (комнаты, дома, земельного участка и т. д.). Для этого покупатель, после государственной регистрации договора купли-продажи, должен пойти в свой банк и перечислить денежные средства в соответствии с договором. В случае, если покупатель отказывается от перечисления денежных средств, то с его стороны условие договора купли-продажи не выполнено, и продавец может понудить его (покупателя) или перечислить денежные средства, или расторгнуть договор купли-продажи. Такая форма расчетов, в последнее время, часто встречается при использовании городских или федеральных субсидий, а также, при ипотечном кредитовании, в основном, у Сбербанка. Важно, чтобы при безналичных расчета в договоре купли-продажи была указана коммерческая стоимость объекта.
Недостатки: Этот способ расчетов можно использовать только если у продавца прямая продажа, и у него нет опасности при продаже объекта платить большой подоходный налог (Ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации).
Риски. Для покупателя – нет, для продавца – нет (кризис банковской системы здесь не рассматривается).
Наличный расчет без использования банковских хранилищ (сейфов).
Самый опасный способ расчетов. Его можно использовать, если в сделке принимают участие люди, которые, безусловно, доверяют друг другу (но лучше этого избежать). Расчет может проходить как до, так и после подписания договора купли-продажи объекта и его государственной регистрации. Если расчет происходит до подписания договора и не полностью, а частично, то продавец должен написать расписку на имя покупателя, что получил от последнего аванс в определенном размере в счет будущей оплаты стоимости проданного объекта. Если расчет производится полностью до подписания договора, то в расписке указывается, что продавец получил сумму денег (указать какую) в качестве оплаты стоимости объекта. В расписке должны быть указаны паспортные данные покупателя, адрес объекта и сумма полученных денежных средств, а так же фраза о том, что продавец получил все причитающиеся ему деньги и не имеет к покупателю финансовых и иных претензий. В договоре купли-продажи должно быть указано, что расчеты произведены до подписания договора.
1) Риски. Только для покупателя.
Переход права собственности осуществляется не в момент подписания договора купли-продажи объекта, а в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. В случае, если в государственной регистрации договора будет отказано (например, обременение на объекте или арест объекта), то продавец должен будет вернуть полученные деньги покупателю. Для этого должна быть добрая воля продавца, в противном случае, покупателю нужно будет обращаться в суд, который может вынести решение, где продавец будет выплачивать покупателю полученные денежные средства каждый месяц постоянными суммами в течение нескольких лет. Например, потому, что полученные деньги продавец уже истратил на лечение.
Риски. Для продавца – нет.
Если расчеты производятся после государственной регистрации договора купли-продажи, то в договоре нужно указывать, в течение какого срока будут произведены расчеты. После расчетов получатель денег должен написать расписку покупателю.
2) Риски. Для продавца – судебные разбирательства для понуждения покупателя выплатить причитающуюся ему денежную сумму или расторгнуть договор купли продажи. Разница в случае с безналичными расчетами в том, что при наличных расчетах есть вероятность, что сторона, обязанная выплатить деньги, может их потратить (жизнь штука сложная).
Риски. Для покупателя – если он уже получил расписку от продавца – никаких.
Наличные расчеты с использованием банковского сейфа.
Альтернативный способ расчетов, который имеет и плюсы, и минусы, но в настоящий момент используется наиболее активно. При использовании этого способа расчетов следует выполнять некоторые рекомендации.
Во-первых, в договоре купли-продажи не следует указывать, что расчеты уже произведены, в противном случае страдает продавец. Следует писать, что расчет происходит с использованием банковского сейфа (указать название банка, адрес, номер или дату заключения договора аренды сейфа).
Во-вторых, после получения причитающихся ему денег, продавец должен написать расписку покупателю.
Риски. Для продавца и для покупателя – зеркальные.
Фото: pixabay.com
Я пять лет назад покупал квартиру, но эта опупея врезалась в память. Я, конечно, обдумывал варианты расчётов. Хотел бы вставить свои пять копеек.
Риск безналичных расчётов.
Он в том, что деньги могут остаться на счёте, а обналичить их снова -- проблематично.
Таким образом, риск для продавца, желающего потом приобрести другую квартиру -- в том, что он не сможет расплатиться налом. А риск покурпателя -- что продавец в последний момнет откажется от сделки, и с другим продавцом не расплатиться налом.
Риски наличных расчётов. Их очень много -- главным образом это грабёж и кидалово. Здесь я хотел бы особо отметить родную милицию.
Рекомендую прислушаться к моему опыту (см. мой следующий пост)