Ипотечное ярмо или жизнь в аренду: что выбрать?

Может ли молодой человек в 25 лет жить с родителями? А в 30? А если он уже успел обзавестись женой, а то и детьми?

Теоретически, конечно, может. В России очень часто может и практически, если ему не повезло с высокооплачиваемой профессией или своевременным наследством. Но назвать комфортным такое совместное проживание никак нельзя. Вряд ли и вам хочется делить кухню и ванную в стандартной типовой квартире с родителями или выросшими детьми. Но что делать, если в запасе нет заранее купленного или доставшегося от родственников жилья?

Собственно, вариантов существует только два – купить квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом, или же снять жилье. Какой из них выбрать? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. «Если вы молоды, мобильны, часто меняете работу и не испытываете настоятельной потребности обустроить собственное семейное гнездо, вам больше подойдет съемное жилье. Оно дает больше свободы – можно, например, легко поменять квартиру, если ваша новая работа расположена в другом конце города, можно не думать о приобретении мебели, ремонте и прочих бытовых вещах, – считает психолог Андрей Кирсанов. – Аренда квартиры удобна еще и тем, что в период финансовых трудностей вы можете от нее просто отказаться, переехав, скажем, к родителям или найдя что-то подешевле. С ипотечным кредитом так не получится – его придется выплачивать много лет, несмотря ни на что. Но большинство людей рано или поздно приходят к осознанию того, что стабильность в жизни необходима. К этому моменту обычно уже есть стабильная работа, семья, дети, и собственная квартира становится приоритетом. Вот тогда и следует задумываться, как и где лучше взять ипотечный кредит».

Однако помимо психологических аспектов выбора существуют еще и чисто финансовые. Давайте разбираться, какой способ обрести крышу над головой будет для вас выгоднее.

Ипотека: дорого и сердито

По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в этом году на российском рынке должно быть выдано порядка 650-800 тыс. кредитов на общую сумму в 1-1,2 трлн рублей. Сейчас едва ли не каждая четвертая сделка на рынке недвижимости Москвы совершается с использованием ипотеки. При этом покупатели квартир в новостройках прибегают к кредитам чаще, чем те, кто приобретает жилье на вторичке, несмотря на повышенные (в среднем на 2-3%) ставки, которыми банки пытаются компенсировать риск отсутствия физического имущества у заемщика.

О низких, европейского уровня, ставках по ипотечным кредитам россиянам приходится только мечтать. Конечно, в туманной долгосрочной перспективе правительство обещает нам куда более выгодные условия кредитования: превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2% (расчетный уровень инфляции – 4,7%). Но суждено ли этими цифрам стать реальными, сейчас не может сказать никто. Даже если не реализуются худшие сценарии кризиса, а экономика выйдет из стагнации, кто может поручиться, например, за то, что ставка рефинансирования ЦБ (8,25% сейчас), за которую не могут уйти ипотечные банки, снизится столь существенно? «Ставка зависит от как от стоимости ресурсов для банка в экономике, так и от рисков в данном сегменте рынка. И в современной России ипотека на уровне 13-16% как раз отражает реальную ситуацию. Конечно, хорошо, что правительство стремится к снижению, но в ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать резкого снижения ставок. Для этого сейчас нет причин ни на рынке, ни в экономике страны», – считает Игорь Жигунов, председатель правления Банка жилищного финансирования.

Квартира, купленная по ипотеке, обойдется как минимум на 50% дороже своей реальной стоимости на момент покупки. Цена может увеличиться и вдвое – все зависит от величины первоначального взноса и срока кредитования. Но как раз этих цифр опасаться не стоит.

Алена Никитина,
генеральный директор компании «Организация Личных Финансов»:

«Если вы берете квартиру в ипотеку, то вас может испугать большая сумма переплаты. Например, если вы возьмете кредит в 2 млн рублей под 12% годовых на 15 лет, то итоговая сумма выплаты составит 4,3 млн рублей. Но не беспокойтесь: стоимость квартиры за этот срок вырастет за счет инфляции и составит примерно эту же сумму».

Гораздо больше вас должен волновать размер ежемесячных выплат по кредиту. Многие заемщики стремятся взять ипотеку буквально на пределе своих возможностей. По данным ЦБ, сейчас средний уровень соотношения кредитной нагрузки к доходу заемщика (DTI) в ипотечном сегменте рынка составляет 47,3%, а максимальный – 71%. Перегружающие себя заемщики в первую очередь рискуют отказаться без квартиры, поскольку высокие обязательные платежи не позволяют им откладывать деньги и формировать необходимую «подушку безопасности» - неприкосновенный запас в размере трех платежей по кредиту.

Допускать, чтобы выплаты по кредиту съедали больше половины ваших доходов, не стоит ни в коем случае. По мнению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», оптимальное соотношение DTI к доходу семьи – 30-35%, а если в семье один кормилец – 25-30%.

Тем, кто собирается сейчас брать ипотечный кредит, помимо адекватной оценки собственной платежеспособности, стоит учесть еще один специфический риск. В своих расчетах банки всегда исходят из того, что стоимость залога за время выплаты кредита будет только увеличиваться. Даже нулевой рост цен на недвижимость убивает любую ипотечную модель. А если залоговая квартира подешевеет? Возможность такого развития событий сейчас существует. «Если не будет никаких потрясений в экономике и ситуация постепенно наладится, мы увидим умеренный восходящий тренд на уровне инфляции или чуть выше. И наоборот – обострение кризиса глубина снижения цен на жилье может достигнуть дна, которое мы видели в 2009 году, то есть 20-25%», - объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

В таком случае рынок будет отыгрывать падение в течении примерно года, а на последующее восстановление может уйти еще несколько лет. Как поведет себя в такой ситуации банк: будет спокойно наблюдать за снижением стоимости залога, попросит доплатить разницу или потребует немедленного возвращения кредита?

Брать или не брать?

Существуют ситуации, в которых ипотечный кредит однозначно выгоден или, наоборот, прибегать к нему категорически не рекомендуется. Итак,

Не стоит брать ипотеку, если:

1. Размер ежемесячного платежа по кредиту превышает 30-35% дохода семьи

2. Вы ожидаете существенных перемен в жизни – смены работы, выхода на пенсию, развода или рождения ребенка

3. Если вы не можете оплатить первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости жилья

Алена Никитина:

«Как только вы накопите 20-30% первоначального взноса на квартиру, прекращайте арендовать и берите ипотеку. Ежемесячный платеж будет немного выше или таким же, как аренда, но со временем стоимость аренды вырастет, а по ипотеке вы будете платить такую же сумму.

Рассмотрим пример. Квартира стоимостью 3,2 млн рублей стоит сейчас в аренду 21 тыс. рублей. Берем 25% первоначального взноса или 800 тыс. рублей и оформляем ипотечный кредит на 2.4 млн рублей на 15 лет. Наш ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. рублей, то есть разница между арендой и ипотекой составит всего 7,8 тыс. рублей.

Разумеется, будут еще и дополнительные платежи в виде коммуналки и страховок. Поэтому для того, чтобы тщательно проанализировать все риски, необходимо составить личный финансовый план, включив в него подушку безопасности, и правильно рассчитать первоначальны взнос, и обдумать срок ипотеки. Иначе есть опасность увязнуть в долгах».

Стоит брать ипотеку, если:

1. У вас есть жилье, не устраивающее вас по каким-то параметрам, и продав его, вы можете более 50% стоимости новой квартиры оплатить живыми деньгами

2. Вы являетесь молодым ученым. В этом случае сумма кредита для вас по специальной федеральной программе будет на 30% выше, чем рынок позволяет по доходам, а ставка по кредиту – ниже (10-10,5%). Кроме того, программа предусматривает низкий размер ежемесячных платежей в начале срока кредитования и плавный, с учетом инфляции, выход на основную сумму платежа.

3. Вы работаете учителем в государственной или муниципальной школе. По программе «Молодые учителя» вы получите ставку 8,5%, зафиксированную на весь срок кредитования. Кроме того, на региональном уровне вам положена компенсация первоначального взноса по ипотеке (до 20% от суммы кредита).

4. Вы являетесь военнослужащим. По программе «Военная ипотека» можно прибрести собственное жилье в самом начале службы, при чем первоначальный взнос и платежи за вас внесет государство за счет средств, учтенных на специальном накопительном счете.

5. Вы попадаете под действие программы «Молодая семья». В ее рамках банки предлагают более низкий первоначальный взнос в случае рождения ребенка, возможность отсрочки погашения кредита, рассмотрение дохода не только молодой пары, но и их родителей, возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения кредита.

Аренда: выгодно, но ненадежно

Тем, кто пока не решается повесить себе на шею ипотечное ярмо, рынок аренды жилой недвижимости предлагает немало возможностей для обретения крыши над головой. Например, в базе московских риэлторских агентств в начале октября было более 36 тыс. предложений. Правда, особой дешевизной они не отличаются. Самые доступные однокомнатные квартиры, расположенные в отдаленных спальных районах столицы, где нет метро (Восточное Бирюлево, Косино-Ухтомский, Очаково-Матвеевское и т.д.) или в ближайшем Подмосковье сдаются за 25 тыс. рублей в месяц. Арендная ставка на двухкомнатные квартиры начинается с 35-40 тыс. рублей в месяц в зависимости от района. При этом эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что до наступления 2014 года арендные ставки могут вырасти еще на 3-5% в зависимости от класса жилья и качества предложения.

Тем не менее плата за съемную квартиру в подавляющем большинстве случаев оказывается все-таки ниже выплат по ипотечным кредитам. И пугает потенциальных арендаторов вовсе не дороговизна, а ненадежность и непрозрачность данного сегмента рынка. Сейчас 99% арендодателей – это частники, которые могут в любой момент повысит плату или попросить арендатора съехать с квартиры. Юридически вы практически не защищены от произвола хозяина жилья, поскольку долгосрочные договоры аренды во избежание уплаты налога, в большинстве случаев не подписываются и все договоренности достигаются только на словах.

Правда, в скором будущем ситуация может измениться. Рынок аренды жилья станет более цивилизованным, если на нем появятся не только квартиры от частников, но и доходные дома. Даже коммерческий найм в таком сегменте рынка, по экспертным оценкам, будет на 25-30% ниже существующих ставок, а договор сроком на 1-10 лет с четко прописанными ценами и обязанностями сторон позволит защитить права арендаторов.

Но кроме коммерческого найма квартир в доходных домах могут появиться еще и соответствующие социальные программы. Законопроект, предусматривающий возможность снять квартиру у города или муниципалитета по цене существенно ниже рыночной, уже прошел первое чтение в Госдуме. Ожидается, что уже в ближайшие несколько лет около трети всех россиян смогут воспользоваться некоммерческим наймом жилья, при котором плата за квартиру будет составлять не больше 10 тыс. рублей в месяц.

«Программа некоммерческого найма разработана для решения жилищной проблемы тех людей, кто по уровню дохода не имеет права на господдержку, но не может и приобрести квартиру по рыночной цене, – объясняет Галина Хованская, глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ. – Арендованную квартиру нельзя будет приватизировать, а договор найма будет срочным – на 1-10 лет. В таком жилье будут заинтересованы и руководители крупных предприятий, которые привлекают большое количество наемных работников из других городов».

Первые доходные дома должны появиться в 80 крупных городах, в том числе и в Москве. По планам, уже в следующем году в России должно быть построено 2 млн кв. м арендного жилья, до 2018 года – 15 млн кв. м. «На это потребуется около 460 млрд рублей, и за счет только бюджетных средств решить такую задачу невозможно», – считает Андрей Шелковый, генеральный директор «Агентства финансирования жилищного строительства». Между тем, вопрос о том, как привлекать инвесторов к строительству доходных домов (предоставлять ли им бесплатные земельные участки или коммуникации, освобождать ли от налогов, давать ли льготные кредиты), пока не решен. Возможно, одним из источников внебюджетного финансирования проекта станут средства пенсионных накоплений из негосударственных пенсионных фондов.

Эксперты отмечают, что по мере роста цен на жилье, увеличения расходов на эксплуатацию и налогов на недвижимость, аренда становится все более экономически выгодным вариантом. При неадекватно высоких ценах продажи затраты на аренду в процентном соотношении к стоимости недвижимости, как правило, оказывается даже меньше, чем ставки по банковским депозитам. Это значит, что даже если у вас есть необходимая для покупки квартиры сумма живых денег, жилье выгоднее все-таки снять, а деньги положить в банк – доход по вкладу превысит затраты на аренду недвижимости.

В случае, если жилье покупается с помощью ипотеки, математический расклад выгоды может быть еще более очевидным.

Юлия Сахаровская, финансовый консультант компании «Личный капитал»:

«Допустим, человек решил перебраться в Москву и ищет для своей семьи небольшую двух- или трехкомнатную квартиру. У него есть два варианта. Деньги на покупку (около $300 тыс.) можно взять в банке под 11% годовых на 10 лет. Платеж по такому кредиту составит около $4115 долларов в месяц или $49400 долларов в год. С учетом коммунальных расходов (около $133 в месяц) весь жилищный проект обойдется в $51 тыс. в год.

Эти деньги можно потратить иначе. За $1500 (с учетом коммунальных платежей) можно снять небольшую двухкомнатную квартиру в кирпичном доме в районе метро «Сокол», такой же стоимости – около $300000. Разницу в размере $33 тыс. в год можно инвестировать на фондовом рынке или вложить в паи ПИФов, рассчитывая, допустим, на те же 11% годовых.

Что произойдет через 10 лет?

В случае с арендой жилья и инвестированием оставшихся средств со среднегодовой доходностью 11% к концу десятого года у человека будет капитал порядка $600 тыс. В случае с ипотекой все средства будут уходить на гашение кредита, поэтому альтернативного капитала в данном варианте не формируется. Кроме того, купленная квартира должна будет дорожать не менее, чем на 7% в год, чтобы ее цена через 10 лет составила $600 тыс.

Если выплатив и потеку, человек планирует жить в этой квартире и дальше, то капитал ему придётся формировать с нуля, инвестируя ту сумму, которая ранее шла на погашение кредита и процентов по нему. Рост стоимости недвижимости может составить не более 5% в год. Рассчитавшись с банком, он продолжит платить возросшие коммунальные услуги – допустим $1750 в год, и инвестировать $49400 в год, формируя свой капитал с нуля.

Во втором варианте человек сможет купить аналогичную первому варианту квартиру за $600 тыс. в случае, если рост стоимости жилья не превысит 7% в год. Иначе ему ничего не останется делать, как продолжить снимать квартиру, оставив капитал «работать». Тогда ему придется позаботиться о том, чтобы сформировать капитал, достаточный для пожизненной аренды квартиры, в том числе и на пенсии, либо для покупки квартиры в более поздний период. В этом случае на него будут работать наколенные за 10 лет средства. Капитализация процентов – великая сила и в итоге через три с лишним десятка лет решение арендовать квартиру сделает человека в два раза богаче».

Решение о том, стоит ли приумножать капитал, всю жизнь снимая квартиру, или лучше обеспечить себе надежный тыл приобретя недвижимость в собственность, в любом случае остается за вами. Думайте, считайте, анализируйте свои возможности. И делитесь тем, какой вариант считаете более приемлемым, на форумах Executive.ru.

Фото: pixabay.com