Рыба ищет, где глубже, а человек ищет… квартиру. И не какую-нибудь, а ту самую, единственную – воплощение социальной стабильности и личной состоятельности. Рынок недвижимости, возникший из хаоса девяностых, уже успел приобрести некоторые цивилизованные очертания. Сомнительные сделки и агентства-однодневки постепенно уступают место крупным компаниям (которых, правда, пока не так много на рынке) и юридически надежным операциям над квартирами, параллельно с элитными домами растет количество новостроек в спальных районах и развивается такое явление как ипотека.
Появление ипотечного кредитования на рынке банковских услуг воодушевило многих, кто давно мечтал жить отдельно от родителей, обеспечить жильем детей или закончить бесконечные скитания по съемным квартирам. Однако, несмотря на мелькающие в оценках аналитиков замечания о грядущем буме ипотеки в России и появляющиеся почти каждый месяц «уникальные программы», говорить о решении квартирного вопроса еще рано. Практика потребителей в большинстве случаев показывает, что финансовые структуры предлагают такие условия кредитования и схемы работы с клиентами, которые не оправдывают ожидания, а часто и превышают возможности потенциального заемщика.
Что же привлекает и отталкивает от ипотечных программ московского потребителя, решившего приобрести квартиру в кредит? Начнем с того, что не так много финансовых структур на российском рынке занимаются ипотечным кредитованием. На настоящий момент кредитами на покупку жилья обеспечивают Сбербанк, Национальный резервный банк, Московский кредитный банк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, начал работу в этом направлении BSGV. Непосредственно на ипотеке специализируется банк DeltaCredit, который на сегодняшний день остается безусловным лидером данного сегмента рынка кредитования.
В DeltaCredit действительно обращаются многие, что связано, в первую очередь, с готовностью банка работать с «серыми» схемами заработных плат. Банк предлагает самые простые условия кредитования, поддерживая свое преимущество массивными рекламными кампаниями, однако сам предлагаемый продукт не оправдывает обещаний чуть ли не по всем пунктам. Вот что показывает опыт.
«У меня, как у маркетолога, сложилось негативное впечатление, поскольку реклама абсолютно не соответствует действительному положению дел, – рассказывает Ольга, начальник отдела маркетинга телекоммуникационной компании. - Когда я первый раз позвонила на горячую линию по телефону, указанному на сайте банка, мне сообщили, что ставки по кредитам для физических лиц на покупку квартиры в указанном мной ценовом диапазоне будут составлять 10%, а документы обещали рассмотреть в течение двух недель. Однако эти две недели выросли до двух месяцев без каких-либо объяснений со стороны банка. Далее в течение еще четырех месяцев меня буквально передавали с рук на руки разным специалистам кредитного отдела, которые периодически бесследно исчезали, и работа начиналась заново уже с новым сотрудником банка. Кроме того, сложности возникли и с полным отсутствием обратной связи: я не могла ни позвонить, ни написать, а во всех отделах включаются только автоответчики. В это время риэлторы начали искать мне квартиру, притом, что цены тогда (август-сентябрь 2003 года) росли на $3-5 тысяч в неделю. Банк тянул с принятием решения по кредитованию предлагаемых мной квартир, и я теряла одно предложение за другим, за что мне еще пришлось доплатить и риэлторам. Когда же, наконец, банк дал свое согласие, мне выставили гораздо меньшую сумму кредита, а процент с 10 возрос до 13,75, изменились и сроки выплат. Квартиру я купила, но ипотека не решила мою финансовую проблему, потому что мне все равно пришлось занимать недостающую сумму».
Впрочем, Николай Корчагин, начальник отдела кредитования банка DeltaCredit, утверждает, что изменение условий кредитования происходит крайне редко: «Сумма кредита может измениться только в зависимости от рыночной стоимости приобретаемой квартиры. Если на этапе одобрения заявлялась одна квартира, а после фактического нахождения объекта и оценки независимым оценщиком рыночная стоимость оказалась ниже, в таком случае кредит может несколько уменьшиться».
То, что реклама не соответствует действительности, не должно слишком удивлять современного потребителя, а несовпадение расчетов вполне объяснимо. Вадим Юрко, экс-вице-призидент Альфа-Банка отмечает, что «принимать во внимание ту ставку, которая декларируется, не имеет смысла. Необходимо считать эффективную ставку с учетом всех комиссий и т. п. В DeltaCredit общая сумма получается очень высокой, потому что банк практически на каждом этапе взимает комиссионные, начиная с обналичивания денег и заканчивая выплатами за сам факт получения кредита. Кроме того, в таких крупных банках, как Сбербанк или Внешторгбанк, уже предлагают кредиты на срок 15-20 лет, при тех же схемах кредитования, то есть получается, что вы можете взять в кредит значительно большие суммы».
Отсутствие оперативности, затягивание принятия решения, неточная информация могут привести к конечному отказу от работы с ипотечными программами: «Я одновременно направил запрос в Delta и в ИнвестСберБанк, – делится своим опытом работы с ипотекой Андрей, руководитель проектов program systems&technology. – Из Delta мне ответили через день, а из ИнвестСберБанка – через неделю, при этом повторно затребовав всю уже указанною мной в анкете информацию. Я, разумеется, выбрал DeltaCredit, собрал необходимые документы и даже получил предварительное разрешение на кредит. Но дальше меня поразило то, что сотрудники банка, которые принимают документы, даже не смотрят на них, а сразу направляют в кредитный комитет, где неожиданно выясняется, что части документов я не предоставил. Но каких именно документов недоставало, мне долго никто не мог сказать. На этапе же выбора квартиры банк начал буквально навязывать мне услуги своих уполномоченных риэлторов и предложения вторичного жилья. Я же тогда искал себе только новостройку, и когда нашел вариант, вопрос покупки необходимо было решить очень быстро, а банк опять начал затягивать все процессы, требовать очередные документы и т. п. … В конечном итоге я разорвал все отношения с банком и купил квартиру на свои деньги».
Но самые сложные каверзы, и это признают и сами специалисты банков, поджидают заемщика на этапе поиска и выбора квартиры. Все без исключения банки предъявляют очень строгие требования к ликвидности и юридическому оформлению квартир, на покупку которых они готовы выделить кредит. Прежде всего, крайней непопулярностью у финансовых структур пользуется первичное жилье. В большинстве случаев, кредиты на покупку квартир в новостройках банки не предоставляют. Николай Корчагин комментирует ситуацию следующим образом: «Залог, который мы можем взять в обеспечение по нашим инвестиционным проектам в случае, если мы выдаем кредит на этапе строительства дома, является низколиквидным, а кредитные риски несоизмеримо выше, чем в случае с вторичными схемами. Когда жилье уже находится в собственности, мы можем применить полноценный залог и в случае необходимости реализовать его в максимально короткие сроки. К сожалению, реалией нашего рынка первичного жилья является тот факт, что для минимизации налоговых схем застройщики не спешат оформлять квартиры в собственность на себя, а потом уже продавать их, а пытаются сразу передавать их по договорам уступки и инвестиционным контрактам. Таким образом, банк оказывается очень зависим от воли застройщиков и того, насколько быстро и четко они оформят весь пакет необходимых документов о собственности. Отсюда и сложности с кредитованием первичного рынка».
Почти уникальной на таком фоне кажется на первый взгляд программа Московского кредитного банка, предоставляющего кредиты частным лицам на первичном рынке жилья в Москве. Подводные камни кроются в сроках выплаты – только от 6 месяцев до 3 лет, достаточно высокой процентной ставке – 16% годовых в валюте и первоначальном взносе - не менее 30% от стоимости квартиры. Кроме того, пока по этой программе банк работает только с одной компанией, и приобрести квартиру можно только в одном из элитных жилых комплексов столицы.
Но и сузив возможности выбора до вторичного рынка, банки не останавливаются на достигнутом. Как правило, отказ получают все квартиры, не оформленные в собственность по договору купле-продажи. Все остальные формы собственности, включая и передачу недвижимости по наследству, рассматриваются банковскими структурами крайне неохотно.
С самыми различными проблемами кредитования квартиры, удовлетворяющей всем требованиям банка, сталкивается чуть ли не каждый заемщик. «Разрешение на кредит в Delta я получила очень быстро, – говорит Ирина, генеральный директор собственной компании. - Но заинтересовавшая меня квартира была куплена меньше, чем 3 года назад, а это значит, что она подлежит налогообложению. По законодательству, владельцы квартиры должны были выплатить налог на разницу от одного миллиона рублей порядка 13%. Владельцы от выплаты отказались. А банк потребовал указать полную рыночную стоимость, то есть налог ложился на нас и мы «попадали» на очень большие деньги. Кроме того, в квартире обнаружилась неузаконенная перепланировка, и банк потребовал, чтобы мы ее узаконили в течение двух месяцев с момента покупки квартиры, что также увеличило бы наши накладные расходы. В итоге мы отказались от ипотечного кредита и купили квартиру на свои деньги».
Такая же ситуация складывается и в других банках. Если процессы оформления документов и получения разрешения на кредит многим все-таки удается «проскочить» относительно легко и безболезненно, то этап поиска жилья порой начинает казаться безнадежным. «Я взял кредит во Внешторгбанке, – рассказывает Вадим Юрко, – и столкнулся с тем, что банк не хочет связываться с вариантом больше одного звена в цепочке. 80-90% жилья продается по схеме, когда вы сначала выплачиваете владельцу квартиры небольшой аванс, и он начинает искать себе другой вариант. Так образуется цепочка, в которой может быть сколько угодно звеньев. Юридически свободных квартир на рынке крайне мало – порядка 5-10%. Кроме того, подоходный налог на сделку больше одного миллиона рублей, владельцы квартир, как правило, требуют им компенсировать. Так стоимость квартиры уже намного превышает рыночную. Более того, я столкнулся с тем, что хозяева квартир, которые бы устроили банк, сами не хотят участвовать в сделках с ипотекой, потому что это связано для них с дополнительными хлопотами. Например, банк настаивает, чтобы ячейка и регистратор были именно его, а пожилые люди часто делают доверенность на детей и не предполагают, что им придется куда-то идти, поэтому не хотят связываться с банком. Квартиру можно искать месяцами, а можно и не найти вообще. Я уже отчаялся и даже хотел разорвать свой контракт с риэлтором, но, в конце концов, нашел вариант, устроивший и меня и банк».
Свои претензии к вторичному жилью банки объясняют его различной ликвидностью. В общем, понятно, что «хрущевки» по своему качественному уровню и ценности на рынке не идут ни в какое сравнение с огромными квартирами в сталинских домах. К традиционным ограничениям стоит отнести также наличие деревянных перекрытий и планирование дома под снос. Кредит на квартиры в домах, которые стоят в планах на снос в ближайшие три года, банки не кредитуют, так как залог в таком случае будет потерян, а оформление нового несет в себе слишком большие риски в связи с участием третьей стороны в лице муниципальных властей. Пристальное внимание уделяется и юридической чистоте залога, что влечет за собой жесткий контроль за качеством документов по сделке. Все проверки занимают дополнительное время, и нередко происходит так, что заемщик просто не успевает найти квартиру в том ценовом диапазоне, в котором он планировал покупку.
Еще один неприятный момент, с которым приходится сталкиваться клиентам ипотечного кредитования, – обязанность нотариально регистрировать сделку. Это не снимает с нее риски, но является пунктом российского законодательства. На данный момент нотариальное заверение сделки обходится клиенту банка в 1,5% от ее суммы, что является еще одним существенным накладным расходом. Причем не совсем понятно, за что платит клиент, если проверку производит банк, а не страховая компания.
Таким образом, российской ипотеке еще явно далеко до совершенства. И как схеме банковского кредитования, и как возможности для потребителя со средним или даже выше среднего доходом приобрести собственную квартиру. Ипотечный бум, предрекаемый аналитиками, скорее должен проявится в качественно новых программах, нежели в количестве финансовых структур, специализирующихся на ипотеке. Потому как если не выходить на качественно новый уровень, квартирный вопрос будет продолжать портить москвичей…
Фото: pixabay.com
