Можно ли купить свободу за кредитные деньги

Судя по вопросам, которые я получаю от читателей моей книги «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь», у большинства начинающих инвесторов нет правильного понимания, как использовать заемные деньги для покупки доходной недвижимости и создания финансовой независимости.

Часто, ситуация выглядит следующим образом. Студент (или низкооплачиваемый наемный сотрудник, в финансовом плане они мало отличаются друг от друга), начитавшись захватывающих историй, решил, что достоин лучшей жизни, нежели его родители. Зачем вкалывать всю жизнь на работе, когда можно получать волшебный пассивный доход?

Чуть углубившись в тему, наш студент понимает, что из всего многообразия видов, по-настоящему реальный пассивный доход можно получить только от сдачи недвижимости в аренду. Купить же недвижимость можно на кредитные деньги. Почему нет? Кругом изобилие рекламы банков, где красивые девушки дают деньги «на выгодных условиях» маниакально счастливым людям.

Вооружившись финансовой мудростью: «выплаты по кредиту должны быть меньше арендной платы», новоиспеченный инвестор отправляется на поиски денег. Но тут его ждет первое разочарование: выплаты по кредиту всегда превышают сумму арендной платы. И если инвестор не унывает, со временем его ждет второе разочарование: нет идиотов, готовых дать ему денег. Убедившись, что жизнь жестокая штука, студент (низкооплачиваемый наемный сотрудник) приходит к выводу: «у нас это не работает» – в России, в отличие от запада, нельзя заниматься инвестированием в недвижимость с использованием кредитных денег.

К счастью, это ошибочный вывод. Для инвестирования в недвижимость не только можно, но и нужно привлекать заемные средства. Но здесь важно понимать, что существуют основные принципы использования кредитов в арендном бизнесе. Пренебрежение этими принципами приводит к разочарованию в жизни или к более серьезным последствиям. Итак, в чем суть?

Кредитные деньги необходимо использовать для расширения существующего успешного бизнеса

Это значит, что у вас уже есть один или несколько объектов, ежемесячно приносящих солидный доход, и вы желаете приобрести очередную (не первую!) недвижимость. Либо у вас есть успешный бизнес, годовой доход с которого позволит сделать такую покупку.

Следует иметь в виду, что доход с бизнеса менее надежен, чем доход с аренды – слишком много факторов неопределенности. Поэтому, владельцам не арендного бизнеса, лучше проявить предусмотрительность: занимать сумму не больше реального годового дохода за вычетом затрат на проживание.

А как же поступить тем, у кого нет таких активов? Забыть о кредите! Чудес в жизни не бывает. Не стоит искать легких путей, стараясь обойти создание финансовой базы. Следует добиться или очень высокой заработной платы, или, что более реально, создать собственное дело и научиться зарабатывать на нем. Только после этого имеет смысл вернуться к недвижимости. А до тех пор важно узнать об инвестировании как можно больше. В том числе и из этой статьи.

Необходимо рассчитывать на имеющиеся, а не на будущие доходы

Выдавая кредит, банк, скорее всего, попросит оформить залог. В случае если вы окажетесь неплатежеспособны, банк воспользуется залоговым имуществом для ликвидации задолженности. То есть, в случае финансовых проблем в период пользования кредитом, а они обязательно будут, вы рискуете потерять заложенное имущество.

Чтобы не попасть в такую глупую ситуацию, ограничьте сумму заемных денег, исходя из своих реальных возможностей. Ежемесячные выплаты по кредиту (проценты плюс погашение основной суммы) в совокупности не должны превышать 1/3 части вашего текущего ежемесячного дохода. Предполагается, что ваш доход как минимум в три раза выше, чем сумма, необходимая на проживание.

Например: ежемесячно ваши расходы на проживание составляют 100 тыс. руб., а ваш общий доход составляет 300 тыс. руб. в месяц (ровно в три раза больше затрат на проживание). В этом случае, безопасно, с финансовой точки зрения, брать кредит «съедающий» не более 100 тыс. руб. в месяц. Предположим, это кредит под 14% годовых сроком на пять лет. Сумма кредита составит 4 298 тыс. руб., что легко рассчитать с помощью кредитного калькулятора, доступного на сайтах многих банков.

Хотя банк, исходя из ежемесячного дохода, готов будет дать в два раза больше денег, все же стоит ограничиться рассчитанной суммой кредита. В этом случае, при очередных финансовых потрясениях в экономике, имеющийся долг вас не потопит, да и спать вы будете гораздо спокойней.

Кредит на покупку доходной недвижимости используется как дополнение к собственным деньгам

Как уже было сказано ранее: выплаты по кредиту всегда превышают сумму арендной платы.

Например: выплаты по кредиту на сумму 4 298 тыс. руб., под 14% годовых, сроком на пять лет, составляют 100 тыс. руб. в месяц.

Предположим, на всю сумму кредита мы приобретем коммерческую недвижимость. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составит в самом лучшем случае примерно 70 тыс. руб. (но скорее всего, в два раза меньше). При покупке недвижимости за счет кредитных денег, ежемесячный убыток составит 30 000 руб. в течение пяти лет:

• 70 тыс. — 100 тыс. = -30 тыс. руб.

Очевидна финансовая нецелесообразность подобной инвестиции.

Бытует мнение, что на Западе все по-другому – вроде там более низкие проценты. Действительно, в Европе ипотеку можно оформить под 3-4% годовых. Но в Европе живут тоже не дураки. То, что мы только осваиваем, они уже давно прошли. Рентабельность европейской недвижимости, по сравнению с российской, меньше в разы. Другими словами, ситуация там мало отличается от вышеописанной.

Так в чем выгода от использования кредита? В том, что он помогает увеличить рентабельность инвестиции. И это возможно в том случае, когда для покупки недвижимости вы используете заемные деньги наравне с собственными. Непременным условием является превышение доходности недвижимости над стоимостью кредита.

Например: недвижимость, стоимостью 4 298 тыс. руб., приносит 70 тыс. руб. в месяц, или 840 тыс. руб. в год. Доходность недвижимости составляет:

• 840 тыс. : 4 298 тыс. х 100% = 19,5%.

Подобная доходность выше, чем в среднем по рынку. Но она нам нужна для большей наглядности.

Банк предлагает кредит под 14% годовых. Как легко заметить: доходность недвижимости (19,5%) больше стоимости кредита (14%).

В этом случае имеет смысл использовать кредитные деньги для увеличения общей рентабельности инвестиции.

Предположим, покупая указанную недвижимость, мы использовали 2 298 тыс. руб. собственных денег и 2 млн руб. кредитных, в общей сложности затратив 4 298 тыс. руб.

Ежемесячные затраты на погашение кредита составят: 46 500 руб. Ежемесячный доход, за вычетом затрат на погашение кредита, составит:

• 70 тыс. — 46 500 = 23 500 руб. в месяц или 282 тыс. руб. в год.

Через пять лет кредит будет погашен. Сумма собственного капитала сразу же увеличится на 2 млн руб., величину погашенного кредита. К тому же, весь доход, получаемый с аренды (840 тыс. руб. в год), теперь будет полностью оставаться у нас.

Через 10 лет владения собственностью, мы получим:

• 282 тыс. х 5 = 1 410 тыс. руб. – в виде рентного дохода за первые пять лет;
• 2 млн руб. – после погашения кредита, в виде увеличения суммы собственных средств;
• 840 тыс. х 5 = 4 200 тыс. руб. – в виде рентного дохода за второй пятилетний период,

итого: 7 610 тыс. руб.

Рентабельность нашей инвестиции составит:

• 7 610 тыс. : 2 298 тыс. х 100 = 330% за 10 лет,

или:

• 330 : 10 = 33% в год.

Таким вот образом, с помощью кредитных денег мы увеличили доходность инвестиции с 19,5% до 33% в год. В приведенном примере намеренно не учтена инфляционная составляющая. Это позволило показать «чистое» влияние кредита на общую доходность.

Для справки: на практике, рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость по описанной схеме опытными инвесторами, получается в районе 60% в год.

Возможно, более наглядным итогом приведенного примера будет следующее: за одну и ту же сумму собственных средств, вместо одного объекта недвижимости, можно купить два, воспользовавшись заемными деньгами. Через пять лет после выплаты кредита вы будете в два раза богаче, чем если бы приобретали недвижимость полностью за счет собственных средств.

Выводы

В условиях современной России можно и нужно инвестировать в коммерческую недвижимость с привлечением кредитов. При этом важно соблюдать базовые принципы использования заемных денег:

• использовать для расширения существующего арендного бизнеса;
• рассчитывать на имеющиеся, а не на будущие доходы;
• использовать как дополнение к собственным деньгам.

Соблюдение указанных принципов позволит минимизировать финансовые риски и увеличить рентабельность инвестиций, проще говоря – стать богаче за меньший период времени.

Фото: pixabay.com