Резиденции для пожилых людей в качестве объектов для инвестиций – давно не экзотика
Инвесторы и фонды недвижимости в последние годы все чаще и охотней покупают подобные объекты в качестве инвестиционных. Закрытые фонды недвижимости вышли из последнего экономического и финансового кризиса победителями и с отличными показателями, особенно те, которые инвестировали свои средства в Европу и, в частности, в Германию. Одним из самых стабильных видов недвижимости оказались резиденции для пожилых людей. Договора аренды в них подписываются на 20-25 лет, при этом никакой сезонности в бизнесе и практическое отсутствие рыночных рисков.
Резиденции для пожилых людей стали главным конкурентом офисной нежвижимости, что обусловлено демографической ситуацией в стране. Германия – страна стареющая. Количество населения в пенсионном возрасте растет год от года, а число работающих снижается. Отсюда перенасыщенность (в перспективе) рынка офисными зданиями и острая нехватка центров для пожилых людей. Количество людей, нуждающихся в уходе, составляет в сегодняшней Германии 2,1 млн человек. По самым консервативным оценкам экспертов к 2050 году это будет уже 4,2 млн человек. Что означает отличные перспективы для инвесторов, вкладывающих капитал в резиденции для пожилых людей.
Крупные фонды, страховые компании (например Swiss), а также частные инвесторы активно занимают эту нишу. Причем предпочтения отдаются средним по размерам объектам – до 120 мест, с одно- и двухместными номерами, так как они наиболее привлекательны с точки зрения жильцов – «семейная» атмосфера между персоналом и подопечными, больше комфорта. Местоположение также немаловажно. Предпочтительны тихие зеленые районы или небольшие города вблизи мегаполисов. Такое местоположение – идеальный вариант и для инвестора, и для клиентов-жильцов.
Сегодня фонды очень активно делают ставки на резиденции для пожилых людей. В Германии уже сейчас каждый пятый житель достиг 60-летнего возраста. В 2030 году 28% населения будет старше 60 лет. Демографическая ситуация подтверждает, что в 2020 году в Германии будет 4,9 млн людей старше 80 лет (сейчас 3,5 млн). Было подсчитано, что к 2030 году в центрах для пожилых людей в Германии должно появиться минимум 950 тыс. новых мест. Это означает, что при самом консервативном подсчете каждый год будет требоваться порядка 30 тыс. новых мест, что соответствует примерно 250 новым (введенным в строй) объектам и 2,5 млрд евро инвестиций. Уже сейчас зафиксирован большой рост спроса на подобные объекты со стороны инвесторов, и поэтому сегодня им приходится платить на 10-25% больше, чем еще два года назад.
Именно на этой статистике базируется анализ и планы закрытых фондов, переориентирующих свои инвестиции на резиденции для пожилых людей. Любой частный инвестор может инвестировать деньги на рынке социальной недвижимости (резиденции для пожилых людей с полным циклом обслуживания) через закрытые фонды.
Однако вложения в данный рынок связаны и с определенными рисками. Основные ошибки инвесторов – неудачное местоположение объекта, плохая концепция развития, слабый арендатор (фирма, ведущая бизнес) и недооценка необходимости поддерживать объект в хорошем состоянии. «Мы не можем оставить проблему человеческого фактора без внимания», – заявляет Вольфганг Кубатцки, эксперт фирмы Feri Rating & Research. Он провел мониторинг рынка управляющих компаний (фирм, которые непосредственно ведут бизнес по уходу за пожилыми людьми) совместно с фирмой Löwentraut Research & Valuations и пришел к тому, что при покупке такого объекта необходимо обращать особое внимание на следующие факторы:
- при инвестировании в данную сферу нужно очень внимательно подходить к вопросу выбора управляющей компании (арендатора);
- стоит внимательно выбирать сам объект, учитывая его состояние, местоположение и размер;
- рыночный тренд тяготеет к объектам среднего размера (до 120 мест) и к более «уютному и домашнему» обслуживанию;
- спросом пользуются одноместные и двухместные номера (комнаты с большим количеством мест неконкурентоспособны);
Управляющая компания
В последние десять лет наблюдалась тенденция, что очень крупные управляющие компании, имеющие около 50 объектов и до 5 тыс. койко-мест, разоряются. Они не могут конкурировать с менее крупными конкурентами из-за необоснованно завышенных управленческих затрат, не могут быстро реагировать на изменения на рынке, на меняющиеся потребности и запросы клиентов. В период с 2001 по 2005 год разорилось 27 фирм, и все они были из разряда «крупных». Именно поэтому в те годы экспертами «Feri Rating & Research» была поставлена не очень высокая оценка данной отрасли с точки зрения инвестора. Но мнение экспертов сейчас кардинально поменялось в связи с происходящими на рынке изменениями. Они совершенно уверены, что эта сфера инвестиций находится в самом начале своего долгосрочного и очень успешного роста. Рынок и управляющие компании подстраиваются под новые условия и тенденции, происходит естественный отбор и выживают наиболее успешные и конкурентоспособные. И именно они будут гарантированно успешны на протяжении нескольких десятилетий в силу демографической ситуации в Германии.
Объект
Эксперты советуют покупать объект с окупаемостью до 13-14 лет. При большем сроке рентабельность объекта становится менее привлекательной. Но успешность инвестиций складывается из ряда факторов, о которых нельзя забывать. Местоположение, состояние, размер, управляющая компания. Купив по очень выгодной (низкой) цене объект, инвестор не получит автоматически высокой рентабельности, если объект расположен в неподходящем месте. Тренд – тихий, зеленый населенный пункт недалеко от крупного города, с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Стоит обратить внимание на число конкурентов в данном районе и сравнить покупаемый объект с ними по качественным показателям. Договор аренды с управляющей компанией должен быть подписан не менее чем на 10 лет (обычно 20 лет) с опцией автоматического продления. Для поддержания объекта в хорошем состоянии можно исходить из следующих расчетов: максимально 350 евро в год на одно место (койку), особенно если расходы на ремонт объекта должен нести инвестор самостоятельно. На практике обычно эта обязанность возлагается на управляющую компанию. Специалисты советуют инвестору обзавестись своим управляющим, который будет контролировать деятельность управляющей компании и ее отношение к объекту и инвентарю, наблюдать за объектом, его состоянием и вести весь документооборот по объекту. Это защитит инвестора от неприятных сюрпризов и будет являться дополнительной гарантией.
Немецкое государство как всегда вовремя и загодя обратило свой взор на решение возникших новых задач в сфере обеспечения старости и планирует значительное, исчисляемое десятками миллиардов евро, увеличение в ближайшие годы финансовых вливаний в данную отрасль. Ведь спрос возрастает, и через несколько лет нехватка таких учреждений может стать острой проблемой.
Подводя итог этой статье, можно смело заключить, что тот, кто окажется в первых рядах инвесторов в данный сегмент рынка немецкой недвижимости, получит все «лавры» первооткрывателя и снимет причитающиеся ему «сливки».
Фото: pixabay.com
