Игорь Пущён, Colliers International CIS
Макроэкономическая ситуация
В первом полугодии 2010 года экономика России продолжила умеренное восстановление, признаки которого наблюдались уже в конце 2009 года. Определяющими факторами положительного движения экономики стали высокие цены на нефть и другие товары сырьевой группы, а также относительно стабильная ситуация в мировой экономике. В соответствии с последним отчетом немецкого института CES IFO (Center for Economic Studies & Ifo Institute for Economic Research), мировой экономический климат продолжает улучшаться. Однако если в Азии улучшается как текущая экономическая ситуация, так и ожидания относительно будущего развития, то в Северной Америке индекс экономической активности растет в основном за счет повышения оценки текущей ситуации. В Европе ситуация не такая однозначная. В таких странах, как Греция, Португалия, Ирландия, Италия и Австрия, наблюдается снижение индекса деловой активности. В остальных странах Европы индекс деловой активности растет.
Общая ситуация
В первом полугодии 2010 года на рынке коммерческой недвижимости наблюдался сдержанный рост. Объем инвестиций по сравнению с первой половиной 2009 года увеличился в 2,5 раза, с $419,2 млн до $1032,9 млн. Положительной тенденцией является растущий интерес к девелоперским площадкам и проектам в различной степени готовности. Это позволяет говорить о том, что инвесторы позитивно оценивают ситуацию на рынке в будущем и уже сейчас начинают работать на перспективу. Также стоить отметить, что значительная часть сделок пришлась на региональные активы – около 19% от суммарного объема сделок в первом полугодии. Для сравнения, в первом полугодии 2009 году этот показатель был равен 7%.
Инвесторы
На рынок возвращаются профессиональные инвесторы, об этом свидетельствует ряд инвестиционных сделок: покупка «ВТБ Капитал» бизнес-центра Capital Plaza, покупка БЦ «Северная Башня» компанией «Фармстандарт» и приобретение бизнес-центра «Бахрушина, 32» фондом UFG Asset Management.
Крупные компании с большим объемом свободных средств продолжают рассматривать покупку офисных зданий для размещения собственных подразделений. В первом полугодии 2010 года были закрыты две подобные сделки: страховая группа «СОГАЗ» приобрела бизнес-центр «Волна» на проспекте Сахарова, компания «Русгидро» приобрела бизнес-центр Pallau MD на улице Малая Дмитровка.
Как уже было отмечено выше, пользуются спросом площадки под будущие девелоперские проекты. Отдельно стоит упомянуть, что крупнейшие приобретения участков под строительство происходили в секторе жилой недвижимости. Среди сделок с площадками в секторе коммерческой недвижимости можно выделить продажу компанией Mirland Development своей доли (50%) в проекте строительства торгово-офисного центра на Калужском шоссе. Площадь участка – 22 Га, сумма сделки – около $20 млн. Покупателем выступил партнер Mirland Development по данному проекту, Winta Holdings.
Несмотря на продолжающийся рост интереса иностранных инвесторов к российскому рынку, пока они занимают выжидательную позицию. К немногочисленным сделкам с участием иностранных инвесторов можно отнести приобретение норвежской компанией Wenaas Holding гостиницы «Шереметьево-2».
Сегменты рынка
Преобладающее большинство сделок было совершено с объектами офисной недвижимости, около 84%. Сделок в сегменте торговой недвижимости было всего две, при этом одна из них была совершена в отношении участка под строительство торгового объекта на Калужском шоссе. Единственной сделкой по продаже функционирующего торгового центра стала покупка группой «Ташир» 50%-ной доли в торговом центре «Европарк». Сделок в сегменте складской недвижимости в первом полугодии 2010 года не было. Сделка по приобретению отеля «Шереметьево-2», описанная выше – единственная в гостиничном секторе.
Ставки капитализации и ожидания игроков
Основываясь на существенно возросшем числе сделок, можно сделать вывод о том, что разрыв между ожиданиями инвесторов и продавцов сокращается.
По сравнению с началом года можно отметить некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 12% по офисным объектам, 12,5% по торговым объектам и 14% по объектам складской недвижимости.
Рынок долгового финансирования
До сих пор наблюдается осторожный подход банков к финансированию строящихся или планируемых объектов. Часть банков приостановила кредитование строительства и не готова обсуждать такую возможность раньше начала 2011 года.
Более охотно банки идут на финансирование инвестиционных сделок. В таком случае размер рыночных ставок находится в диапазоне 7-15% против 10-18% при кредитовании строительства.
Из последних сделок на рынке банковского финансирования можно отметить кредит, выданный банком «ВТБ» аффилированной с ним девелоперской компании «Система-Галс» на строительство жилья в районе Кунцево. Кредит объемом $80 млн выдан сроком на четыре года под 9,5% годовых.
График 1. Динамика ставок капитализации по годам, 2003–2010 гг.
Фото: pixabay.com
