Как оценить стоимость недвижимости: два основных метода

Точная оценка недвижимости – один из ключевых факторов успешной сделки. Ошибка в определении стоимости объекта может привести либо к потерянной выгоде, либо к избыточным расходам. Кто же оценивает недвижимость точнее – профессиональный оценщик или инвестор? Попробуем разобраться и рассмотрим две основные стратегии заработка на недвижимости.

1. Рентная стратегия или арендный бизнес

Предполагает долгосрочное владение объектом с целью получения стабильного арендного дохода. Это классический способ заработка, который привлекает инвесторов низкими рисками и предсказуемостью. Инвестор покупает недвижимость для того, чтобы сдавать ее в аренду и зарабатывать именно на рентном доходе. Дальнейшая продажа такого объекта обычно не планируется и возможна только в особых случаях.

Приведу пример. Покупка коммерческой недвижимости – торгового помещения в новом доме в новостройке. Допустим, арендатором становится компания-ритейлер, которая подписывает долгосрочный контракт на 10 лет с понятными условиями индексации. В этом случае инвестор получает пассивный доход 8-10% годовых, практически не занимаясь управлением объектом.

У рентной стратегии есть и альтернативные варианты – строительство коммерческого объекта под конкретного арендатора. Инвестор возводит «коробку» для сети супермаркетов, заключая долгосрочный договор аренды. На рынке есть специалисты, которые работают по этой стратегии: занимаются подбором земельного участка, разрабатывают проект, далее полный цикл строительства и подписывают договор с «сетевиком». В этом случае доходность проекта может достигать 20-30% годовых, что выше стандартных показателей арендного бизнеса.

2. Спекулятивная стратегия или перепродажа с прибылью

Такой подход основан на принципе «купить дешевле – продать дороже» и может включать:

• Перепродажу недооцененных объектов.
• Флиппинг – выполнение ремонта и продажа объекта с прибылью.
• Строительство для последующей продажи.

Флиппинг жилой недвижимости остается актуальным инструментом, но приносит прибыль в основном в сегменте дорогого жилья. В эконом-классе такие сделки уже не столь выгодны. В коммерческой недвижимости ситуация аналогична: инвесторы покупают объекты, улучшают их (ремонт, перепланировка, привлечение арендаторов) и затем перепродают с прибылью.

Еще один интересный пример – субаренда. Инвестор берет в аренду большое помещение по низкой ставке и сдает его по частям дороже. Такие схемы могут приносить 100-200% годовых, если грамотно выбрать объект и сегментировать его арендаторов. Но подобная доходность скорее исключение из правил, поскольку должно совпасть множество факторов.

Выбор стратегии зависит от уровня риска, доступного капитала и готовности инвестора участвовать в управлении активами. Опрос, проведенный во время моего выступления в бизнес-клубе «Деньги», показал, что 60% инвесторов выбирают спекулятивную стратегию. Однако на рынке люди чаще всего делает выбор именно в пользу рентной стратегии: многие предпочитают получать пассивный доход от аренды.

Два основных метода оценки недвижимости

Когда речь заходит о стоимости недвижимости, важно понимать, что ее оценка – не точная наука, а совокупность аналитических моделей, которые пытаются описать поведение игроков на рынке. Слово «пытаются» – потому что это невозможно сделать. Инвесторы же ориентируются на реальный спрос и потребности арендаторов (покупателей).

Приведу пример. Инвестор выступает в роли девелопера, и доходность его объекта после ввода в эксплуатацию составляет 20-30% на вложенный капитал. Если же он выставляет этот объект на продажу, то оценка происходит исходя из доходности этого объекта в 10%. Когда за дело берется оценщик, то в обоих случаях доходность этого объекта будет составлять 10%. Почему же так происходит? Кто прав – оценщик или инвестор?

Давайте разберемся, какие методы оценки объектов недвижимости использует оценщик, и почему оценщики и инвесторы часто приходят к разным выводам. Существует два основных подхода к оценке недвижимости: сравнительный и доходный. Еще есть затратный подход, используется только для специализированных объектов. Почему в примере выше различается доходность для покупателя и для продавца? Все просто: когда продавец создает объект, то вкладывает в него свой опыт. И этот опыт является его прибылью, надстройкой к цене.

Как работает сравнительный подход

Этот подход основывается на анализе цен аналогичных объектов, которые были проданы или выставлены на продажу за последнее время. Оценщик анализирует следующие параметры:

• Локация (район, транспортная доступность).
• Площадь и характеристики объекта.
• Состояние недвижимости (новая, вторичная, требует ремонта) и проч.

С помощью статистических моделей оценщик пытается определить, как участники рынка будут вести себя. Но это всего лишь модель, которая бывает далека от реальной ситуации, поэтому сравнительный подход имеет свои очевидные недостатки:

• В реальности сделки часто проходят по ценам, отличающимся от заявленных в объявлениях.
• Доступ к реальным данным о сделках ограничен: база Росреестра, например, закрыта для публичного доступа.
• Модель не учитывает будущий потенциал роста стоимости объекта.

С другой стороны, есть доходный подход, который основан на определении ожидаемых денежных потоков от недвижимости.

Как работает доходный подход

Он основан на расчете потенциального дохода от объекта недвижимости. Важный показатель, который сильно влияет на стоимость – это ставка капитализации.

Формула расчета: стоимость объекта = ЧОД (чистый операционный доход) / ставка капитализации.

Проблема в том, что ставка капитализации может значительно варьироваться. Например, по одному и тому же сегменту недвижимости некоторые аналитические компании указывают диапазон для ставки капитализации 7-8%, другие – 11-12%, что приводит к огромному разбросу итоговой стоимости. Такие различия могут значительно повлиять на восприятие инвесторами привлекательности сделки.

Различия в стоимости также зависят от того, что использует оценщик – ставку, предложенную аналитиками, или рассчитанную самостоятельно. И здесь также важно понимать, что инвестор ориентируется непосредственно на покупателя и на имеющийся спрос.

Разница в оценке объектов: реальные кейсы

Рассмотрим несколько примеров из практики, как различия в подходах инвесторов и оценщиков приводят к расхождениям в оценке стоимости недвижимости.

Флиппинг жилой недвижимости

Ситуация: инвестор приобретает квартиру в неудовлетворительном состоянии, ниже рыночной стоимости, делает ремонт и продает ее с прибылью.

• Как оценивает объект оценщик? Ориентируется на среднюю цену аналогичных квартир в районе, учитывая состояние и метраж. Оценщик не всегда учитывает, как ремонт и дизайнерские решения повышают ликвидность объекта.
• Как оценивает инвестор? Анализирует спрос, определяет, какие улучшения увеличат стоимость. После ремонта квартира может продаваться на 20-30% дороже расчетной стоимости оценщика (выше существующих на рынке предложений). Почему так происходит? На рынке часто присутствует дефицит качественных объектов, и покупатели готовы переплачивать.

Вывод: оценщик работает с историческими данными, инвестор – с потенциальным спросом и живыми людьми.

Оценка коммерческой недвижимости под аренду

Ситуация: инвестор рассматривает покупку торгового помещения для сдачи в аренду.

• Как оценивает объект оценщик? Использует доходный подход, применяя среднюю ставку капитализации, например, 10%. Итоговая оценка стоимости зависит от этой ставки.
• Как оценивает инвестор? Анализирует возможность максимизации дохода с этого объекта. Например, арендная ставка при сдаче в аренду 100 кв.м. составляет 1600 руб./кв.м./месяц. А при сдаче в аренду двух блоков 80 кв.м и 20 кв.м. 1750 руб./кв.м./месяц и 2400 руб./кв.м./месяц соответственно. Такой подход позволит увеличить стоимость объекта на более чем 3 млн руб.

Вывод: оценщик видит объект в его текущем состоянии, инвестор – с позиции максимизации дохода на основе спроса со стороны арендаторов. В данном случае приведен условный пример, такой подход не всегда работает. Для подобных «типовых» объектов оценка стоимости с позиции двух сторон чаще всего близка.

Какие макроэкономические факторы влияют на оценку недвижимости

Стоимость недвижимости формируется не только исходя из текущего состояния рынка. На нее влияют различные макроэкономические факторы:

1. Высокие процентные ставки делают кредиты дороже, снижая платежеспособный спрос на недвижимость. В таких условиях многие инвесторы отказываются от сделок, что может привести к краткосрочному снижению цен. Низкие процентные ставки, напротив, способствуют росту спроса. Этот спрос поднимает цены. Приведу пример. В период высоких ставок по депозитам многие инвесторы предпочитают банковские вклады, а не покупку недвижимости. Это снижает спрос на готовый арендный бизнес, и объекты приходится продавать со скидками. При снижении ставок деньги снова перетекают в недвижимость, и спрос восстанавливается.
2. Инфляция. Влияет на рынок двояко: рост цен на строительные материалы увеличивает себестоимость строительства новых объектов; одновременно высокая инфляция снижает реальную доходность аренды, если ставки аренды фиксированы. Что делают инвесторы? При высокой инфляции они ищут активы, привязанные к индексируемой аренде. При низкой инфляции выгоднее покупать недооцененные объекты и ждать роста цен.
3. Государственное регулирование. Политика государства может резко изменить условия на рынке. Приведу пример. Введение эскроу-счетов в России в 2019 году усложнило привлечение средств дольщиков, что повлияло на рынок новостроек. И далее по цепочке.

Оценщики учитывают влияние макроэкономических факторов, но в рамках усредненных моделей. Инвесторы анализируют изменения и адаптируют стратегии в реальном времени.

Выводы

Оценщик не всегда может объективно определить стоимость объекта, используя только статистическую модель. У инвестора, который непосредственно занимается недвижимостью, есть четкое понимание конкретного сегмента рынка, специфики поведения покупателя, особенностей спроса и ценообразования, поэтому он более компетентен и может точнее оценить рыночную стоимость объекта.

Оценка недвижимости – не только цифры, но и стратегия. Инвесторы и оценщики смотрят на недвижимость по-разному, но их подходы не противоречат друг другу, а дополняют общую картину.

Также читайте: