Валютная суматоха, или Почему «кирпичи» устойчивее купюр

Разница в том, что шесть лет назад кризис был мировым, а Центробанк РФ даже и не думал о том, чтобы отпускать российскую валюту в свободное плавание. Сейчас у рубля практически нет пресловутого коридора, и экономический кризис имеет все черты локального бедствия. Но, несмотря на это отягчающее обстоятельство, усугубленное «падающей» нефтью, ведущие аналитики рынка недвижимости столичного региона все же оптимистичны в прогнозах. Негативный сценарий, как они полагают, менее вероятен.

Ценовые качели

Резкий рост спроса на квартиры в октябре 2014 года пока не привел к росту цен московского квадратного метра. Столичный рынок недвижимости сохраняет некую инерционность, однако по итогам ноября цены уже начали расти, прогнозируют специалисты федерального портала «Мир квартир».

В октябре стало окончательно понятно, что рост курса валют – это всерьез. Настолько всерьез, что на рынке опять начался покупательский ажиотаж – не хуже, чем в начале года. Причем спрос больше направлен на первичный рынок. По данным департамента новостроек «Инком – Недвижимость», в октябре наблюдался активный рост продаж нового жилья эконом- и комфорт-класса. Количество сделок в октябре 2014 года, по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, выросло на 38%. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры площадью от 35 до 43 кв. м, как на этапе строительства, так и в готовых домах с отделкой «под ключ». Чуть меньший интерес у покупателей вызывали двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 65 кв. м. Самым востребованным остается жилье в новостройках ближнего Подмосковья стоимостью от 3 до 4 млн рублей. Спрос на многокомнатные квартиры и квартиры бизнес-класса остался на уровне 2013 года. «Отчасти наплыв покупателей на первичном рынке уравновесился увеличением предложения – по данным портала, число выставленных квартир в новостройках выросло в разных сегментах от 0,3% до 6,8%», – сообщают аналитики «Мир квартир».

По данным «Инком-недвижимость» в октябре средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы составила 186 тыс. рублей, и в настоящее время находится в фазе стабильного роста. В Московской области средняя стоимость квартир в октябре осталась такой же, как и в сентябре, и составила 73 тыс. рублей за кв. м. Однако в связи с нестабильностью курса рубля и увеличением спроса с конца октября – начала ноября практически все застройщики стали поднимать цены.

Что касается скидок и акций, то большинство застройщиков зачастую планирует их не более чем на месяц, и размер преференций обычно также зависит от спроса на рынке.

«Так, в настоящее время в новостройках на начальном этапе строительства скидки в отдельных предложениях остаются высокими – до 10%, на квартиры в готовых домах – в среднем от 2 до 4%. При том, что цены на жилье в готовых домах стабильно растут, размер скидок в процентном выражении пока остается прежним», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость».

Наперегонки с банками

Как утверждает Олег Репченко, руководитель аналитического портала IRN.RU, традиционно ослабление рубля, приправленное громким словом «девальвация», воспринимается негативно и рассматривается как руководство к каким-то активным действиям по спасению сбережений. Однако для рынка недвижимости, как и для прочих реальных секторов экономики, умеренное ослабление рубля вполне позитивно. Рублевые цены стабилизируются и позволят застройщикам жилья достроить дома, а покупателям – получить оплаченные квартиры.

«Основное отличие в суммарно большем уровне запасов валюты и рублей у банков, частных лиц, корпораций, государства. Эта подушка безопасности, при правильном регулировании государством и сохранении доверия участников рынка, может удерживать долгое время экономику и рынок жилой недвижимости от сильных падений, даже при неблагоприятной внешнеэкономической ситуации. В этот раз готовность участников рынка выше», – подчеркивает Александр Пыпин, руководитель аналитического отдела Provereno.ru.

С ним соглашается Юрий Кочетков, который уверен, что, с точки зрения осени 2008 года, нынешняя ситуация баланса цен на недвижимость и экономики не просто более благоприятная, а просто замечательная. «При относительно небольшой разнице средней цены квадратного метра в рублях для 2008 и 2014 годов, совершенно разительно отличаются экономические рублевые параметры. Грубо говоря, сейчас просто гораздо больше рублей! И это при том, что строят на продажу (вводят жилья) сейчас меньше, а кредитуют ощутимо больше. То есть, с точки зрения осени 2008 года, мы сейчас со своими квартирами находимся «в шоколаде», - отмечает аналитик в своем блоге.

Источник: Provereno.ru

Еще один фактор кризисной устойчивости нынешней ситуации – использование недвижимости в качестве защитного актива. Многие обладатели рублевых депозитов пытаются застраховать свои деньги покупкой недвижимости.

По словам Константина Злобина, директора по развитию «Астерра», девелоперы пытаются забрать последние деньги, которые есть на рынке, впрямую конкурируя с банками. При этом цены в рублях на первичном рынке практически не изменились. С другой стороны, инвестиционный потенциал недвижимости резко сокращается. «Российские власти делают все для того, чтобы деньги всегда были в обороте, а не замораживались в инвестквартирах, недавно одобрен законопроект об увеличении срока владения жильем с трех лет до семи, в течение которого владелец должен уплатить налог при продаже. С этой же целью растет налог на жилое имущество», – рассказывает Злобин.

По мнению Кочеткова, «для того чтобы обрушить нынешние рублевые цены на квартиры в полтора раза (а именно такая у нас разница с 2009 годом, когда рынок недвижимости нащупал «дно»), нужно уполовинить, раздать, сжечь на костре примерно половину всех рублей, которыми обладают граждане, банки и прочие организации. Нужно сделать что-то такое, чтобы Сбербанк и ВТБ-24 перестали давать ипотеку».

Незыблемая ипотека

Именно ипотека на данном этапе в равной степени может удержать рынок от падения или же надуть «пузырь», который приведет к кризису.

«Как и во время кризиса в США, в России определяющей будет позиция государства. Если оно поддержит процентные ставки на рынке ипотеки и сохранит рабочие места, то и рынок ипотеки продолжит играть ведущую роль в сохранении темпов продаж на рынке жилой недвижимости», – отмечает Пыпин.

По его словам, сейчас ставки выдачи ипотечных кредитов остаются на уровне 12,3%, что совсем не похоже на кризис 2008-2009 (тогда ставки выдачи достигли 16%), и при растущей инфляции ипотека пользуется популярностью.

По мнению Репченко, поскольку основная часть инвестиционного спроса была реализована еще во время весеннего ажиотажа, сейчас число потенциальных покупателей, у которых имеется на руках полная сумма и которые готовы ее переложить в недвижимость, незначительна. Поэтому на рынке в основном присутствуют обычные покупатели, которые приобретают жилье для себя. Чаще всего это либо альтернативные сделки, либо покупки с использованием ипотечного кредитования.

«Безусловно, политика банков может повлиять на спрос на жилье. Но стоит отметить, что умеренный рост ставок на 0,5-1-2% не приведет к обрушению спроса, опасаться стоит только более существенного подорожания ипотеки», – говорит эксперт.

Средняя ипотечная ставка по рынку поднялась с 12,5 до13%. Тем не менее, некоторые банки, наоборот, понижают ставки, несмотря на то, что есть проблемы с фондированием.

«Банки вынуждены повышать базовую ставку для клиентов с улицы, но для клиентов от ключевых партнеров ставка может сохраниться и даже снизиться. Например, от застройщиков, у которых есть свой отдел ипотеки, идет более качественный отбор клиентов», – считает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».

Вместе с тем, по мнению Кочеткова, совсем исключать негативный сценарий, связанный с падением ипотеки, нельзя. Ориентировочный год основных негативных событий (спад сделок, демпинг, сбрасывание инвестиционных квартир) — 2016.

Глава ФСК «Лидер», в свою очередь, пытается понять, что может стать с рынком, если ставки по ипотеке дойдут до «запретительного» барьера в 20%.

«В этом случае начнется снижение объема выдачи кредитов. Однако, на помощь рынку придет опыт застройщиков, полученный в период предыдущего кризиса. Застройщики начнут выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5-7 лет. Таким образом, застройщик не потеряет поток клиентов. Некоторые компании именно так выходили из ситуации, когда банки выставляли барьерные ставки и закрывали ипотечные продукты», – рассуждает эксперт.

Деньги в рост

Хотя норма прибыли от спекулятивных операций на рынке новостроек сильно снизилась, возможности для того, чтобы заработать в этом сегменте, у частных инвесторов пока есть.

Представитель Provereno.ru советует вкладываться в уже возведенные новостройки, либо в малоэтажное строительство возле железнодорожных станций в ближнем Подмосковье. Эти вложения несут минимальные риски.

«Обычно, покупая квартиру в новостройке, инвесторы рассчитывают на рост по мере приближения окончания строительства. Однако покупка квартиры на котловане достаточно рискованна, к тому же в текущих условиях темпы подорожания также могут снизиться. Если оглянуться на опыт предыдущего кризиса, можно предположить, что в ближайшем будущем на рынок могут выйти более экономичные проекты (как было, например, с ЖК «Марфино» в 2009 году). Тогда у людей будет возможность совершить выгодную покупку», – советует Репченко.

Константин Злобин из «Астерра» также рекомендует вложения в новостройки на высоких стадиях готовности в качестве альтернативы валютным депозитам, доходность таких вложений, по его расчетам, составляет 8-10% в год.

Стагнация, рецессия…подъем?

Пока до кризиса далеко, и на рынке недвижимости московского региона царит стагнация. «Затяжная стагнация началась еще в 2013 году. Временами на рынок жилой недвижимости накатывают волны оживления, связанные с тем, что в различных секторах экономики, финансов, инвестирования складываются негативные ожидания - капитал и сбережения перенаправляются на рынок новостроек, а также на вторичный рынок», отмечает Александр Пыпин.

По прогнозу профессора Российского экономического университета имени Плеханова Геннадия Стерника, в ближайшие два года риэлторам и застройщикам придется готовиться к снижению покупательского спроса, а в 2017-2018 годах – к его резкому падению. Впрочем, время на то, чтобы откорректировать проекты, еще есть.

При этом, по мнению Стерника, кризис 2017 года все-таки будет мягче, нежели рецессия 2008 года, поскольку в него и власти, и участники рынка вступят подготовленными: «После политических шоков последнего года можно утверждать, что на рынке недвижимости закончился период неопределенности, «турбулентности», а события вокруг Украины заставили правительство принять и признать негативные тенденции и риски в экономике, а также сосредоточиться на мерах по их нейтрализации».

По словам Кочеткова, к 2014 году рынок столичных квартир последовательно прошел стадию ремиссии, стагнации и нового ажиотажа, однако он не успел набрать так называемую переоценку квартир (перегрев). Более того, стремительное ухудшение позиций рубля РФ и нарастающая инфляция, наоборот, только толкают ценники вверх, компенсируя тот примерно 10–15% рост, который наблюдался с осени прошлого года.

Фото в анонсе: pixabay.com