Балканы: инвестиции в недвижимость окупятся нескоро

Антон Свешников

По данным Центробанка РФ, во II квартале 2014 года по сравнению со II кварталом 2013 года объем операций по покупке заграничной недвижимости сократился на 11,2 % — с $526 млн до $473 млн. По сравнению с предыдущим кварталом инвестиции снизились на 2,3 % (C $484 млн). До 2013 года включительно российские инвестиции за рубеж не переставали расти. В этом году впервые наметился спад. Среди основных причин — напряжение ситуации между Россией и Западом.

Как повлияли санкции на инвестиционное поведение россиян? «Часть покупателей затаилась, они приостановили процесс выбора и покупки недвижимости и ждут, что будет дальше. Другая часть, наоборот, активизирует вывод капитала из России, и один из методов — это покупка недвижимости за рубежом», – говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru. Один из вариантов – инвестиции в традиционно дружественные России балканские страны. При этом очень важно понять, что на нынешнем этапе инвестиции в жилую недвижимость этих государств не особенно перспективны, однако покупка «второго дома» вполне оправдывает себя. Бюджет покупки – от €50 тыс.

Черногория: дорога уходит в горы

Черногория, привлекшая в свое время на свои берега тысячи российских покупателей, пережила кризис, но ощутимого роста цен на недвижимость после кризиса пока нет. Это сигнал для инвестора – присмотреться внимательно к местным жилым объектам. В прибрежных регионах цены на апартаменты в новостройках эконом-класса составляют ?1,2-1,6 тыс. за кв. м. Большая часть покупателей приобретает недорогие объекты от ?50 тыс. до ?100 тыс. Многие новостройки продаются со значительными скидками. Основной рынок предложений на рынке недвижимости Черногории сосредоточен в сегменте дома эконом-класса и бизнес-класса.

По данным компании «Медсервис Групп», наиболее популярно среди российских покупателей побережье Адриатического моря, в особенности окрестности города Будва. Также из-за хорошей экологической обстановки привлекательны объекты в Которской бухте, где стоимость несколько ниже, чем в Будве. Пользуются спросом и объекты в городе Бар, куда едут не только отдыхать, но и работать, заниматься бизнесом, совершать покупки: квартиры в Баре популярнее и дешевле, нежели дома.

Меньшим успехом пользуется Ульцин: несмотря на то, что именно на юге страны самые лучшие пляжи, большую часть населения здесь составляют албанцы, а языковой и религиозный барьер отрицательно сказывается на спросе. Соответственно, цены на юге страны ниже.

«В последнее время наблюдается повышенный интерес к объектам в горах. Единственной помехой здесь служит состояние коммуникаций и инфраструктуры, которое пока оставляет желать лучшего. Однако с течением времени, когда эта проблема будет устранена, может вырасти спрос и на недвижимость горных районов», – отмечают эксперты «Медсервис Групп».

В Херцег-Нови новые апартаменты, площадью 25 кв.м, расположенные в 700 метрах от пляжа, с прекрасным панорамным видом на залив, продаются за ?33 тыс. Более просторный каменный дом площадью 110 кв. м на первой береговой линии в Которе, оценивается уже в ?210 тыс. евро. Уютная частная вилла общей площадью 300 кв. м, с зеленым садиком, в тихом районе Будвы и всего в 200 метрах от набережной, обойдется ее новому владельцу в ?450 тыс. евро.

В Черногории по сравнению с летом 2013 года спрос увеличился, однако многие предпочли отложить покупку: «Рынок определенно стал более ликвиден, продан целый ряд объектов срок экспозиции по которым составлял от одного до полутора лет. Мы отметили ряд случаев, когда продавцы (в основном россияне) снижали цену объектов, чтобы ускорить вывод активов, в то время как основная масса локальных продавцов никак не отреагировала на происходящее. Примерно половина потенциальных покупателей из России предпочли отложить покупку в связи с отсутствием определенности в экономике РФ. Вместе с тем, покупатели из Украины, напротив, инвестировали в недвижимость Черногории с целью сохранить сбережения и спасти их от падения курса гривны», – заявил Антон Шамарин, управляющий партнер Value.One в интервью порталу Tranio.ru.

По словам эксперта, покупатели руководствуются соображениями экономического характера, такими как рост курса евро по отношению к рублю. Данный фактор вызвал некоторое снижение спроса со стороны россиян в конце весны – в начале лета 2014 года. Вместе с тем, он был компенсирован притоком клиентов, которые хотели инвестировать в зарубежную недвижимость на фоне нестабильной политической и экономической ситуации в России.

«На фоне других стран-конкурентов, средняя цена за стандартный объект оказывается слишком высокой, однако многих россиян это вполне устраивает, ведь в Черногории они могут чувствовать себя как дома, общаясь на родном языке. С точки зрения инвестиций эта страна особого интереса не представляет, поскольку доходность, которую предлагают местные объекты, находится на том же уровне, что и на рынках с устойчивой экономикой, а значит, рисковать не имеет смысла», – говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Хорватия: не более 100 сделок в год

Скачок цен на хорватскую недвижимость пришелся на 2005-2007 годы, позже, уже в кризис, цены упали в среднем на 10-30%. Это связано с тем, что Хорватия испытывает экономические трудности, довольно высок уровень безработицы, поэтому местные жители не торопятся покупать недвижимость. Правда спрос со стороны иностранцев стабильно растет. В первом квартале 2014 года интерес покупателей к домам для отдыха в Хорватии вырос на 30%, по данным компании Engel & Volkers. При этом девять из десяти покупателей являлись иностранцами, главным образом из Германии и Австрии, но также из России и Восточной Европы.

«Россияне предпочитают покупать квартиры в новых домах, а также небольшие домики на вторичном рынке до 250 кв. м, расположенные в пешей доступности до моря. Если же речь идет об апартаментах на первичном рынке, наши покупатели выбирают объекты от ?60тыс., а если говорить о домах, то от ?150 тыс. евро», – говорит Елена Валеева, генеральный директор «Century XXI – Светлый град».

Особенно россиянам нравится остров Истрия. Далее в рейтинге предпочтений идут города Средней и Южной Далмации: Задар, Сплит, Дубровник. В Дубровнике самые высокие цены на жилье, цены на элитное жилье составляют ?8-10 тыс. за кв. м.

При этом, в стандартных новостройках – в среднем ?2,5 тыс. за кв. м. Например, дом общей площадью 200 кв. м в окрестностях Дубровника, со всеми коммуникациями, с небольшим садом, неподалеку от моря, можно купить от ?300 тыс. Особняком стоят прибрежные города, где множество яхтенных стоянок, или как их еще называют – марин. В городах Пореч, Пул, Медулин апартаменты в новостройке можно купить от ?70 тыс.

Покупателей сдерживают весьма высокие цены на качественную курортную недвижимость. Хотя тех, кто решился на покупку, ждет своеобразный бонус в виде перспективы получения вида на жительство и гражданства Хорватии. Но, как мы уже упоминали, не для всех эти козыри интересны.

Есть и еще одна позитивная новость – хорватские власти в июне 2014 года разрешили россиянам покупать недвижимость напрямую, без создания компании. По словам Ивана Паладины, директора Delta Advisory, никаких ограничений нет: оформить сделку как физическое лицо может любой гражданин России. Процедура проста, и передача заявления в Министерство юстиции — это лишь формальность. «Мы уверены, что после нововведения спрос со стороны российских покупателей значительно увеличится, что может повлечь за собой рост цен на недвижимость, которую покупают граждане РФ», — считает Иван Паладина.

По мнению Игоря Индриксонса, сектор жилого строительства по-прежнему остается в подавленном состоянии. Начиная с 2013 года, сокращаются объемы выдачи ипотечных кредитов. Безработица в стране растет, понижая кредитный рейтинг Хорватии, государственный долг страны также продолжает расти.

«Рынок хорватской недвижимости для россиян все еще в новинку: в этой стране с российскими покупателями заключается не более 100 сделок в год. Прибыль, которую приносят жилые объекты после их сдачи в аренду, достигает 3,5-4%, что в среднем чуть меньше доходности более стабильных стран, таких как Великобритания, Германия или Франция, где риски для частных инвесторов на порядок ниже», — утверждает эксперт.

Словения и Болгария: стагнация

Российские инвесторы интересуются рынком Словении, который впервые открыли для себя несколько лет назад. Но и здесь сделок сравнительно мало. Рынок недвижимости Словении все еще находится в подавленном состоянии. В столице страны, Любляне, цены на жилье продолжают падать.

Как сообщает Slovenia Times, в первом квартале 2014 года средняя стоимость квадратного метра квартиры в Любляне составила ?2215, что на 5% меньше, чем годом ранее. Столица остается самым дорогим регионом в стране с точки зрения цен на недвижимость. Вслед за Любляной следует прибрежный район страны, где стоимость жилья снизилась в среднем на 2% за квартал до ?2210 за «квадрат». Между тем, в центральных и северных регионах Словении средняя стоимость апартаментов составляет менее ?1000 за кв. м.

Из-за слабого спроса экономика в этом году также сокращается, арендная плата идет на спад. Перспективы роста словенского рынка в течение ближайших нескольких лет чрезвычайно сомнительны. «Для тех, кто планирует постоянно проживать в Словении, покупка недвижимости может оказаться вполне оправданной. А вот доходность от сдачи местных объектов в аренду не превышает 3-4%» — отмечает Игорь Индриксонс.

По информации болгарского телеканала Nova TV, на морских курортах Болгарии спрос на недвижимость со стороны россиян с конца июля упал на 30%. По мнению риелторов, здесь повторяется история с британскими покупателями: интерес со стороны наших соотечественников поубавился, и некоторые из них уже пытаются продать имущество. В качестве основных причин резкого снижения спроса отмечают напряжение между Россией и Украиной, санкции ЕС и ослабление рубля. Кроме того, появилась альтернатива отдыху в Болгарии: этим летом многие россияне провели отпуск в Крыму. По данным Tranio.Ru, количество заявок на недвижимость в Болгарии с января по август 2014 года понизилось почти в два раза в годовом исчислении.

Сербия: бума не будет

Сербия на первый взгляд может показаться некоторым инвесторам интересным вариантом. Независимая Сербия, которая существует всего шесть лет, — на фоне остальных балканских стран ее рынок недвижимости выглядит вполне неплохо. Постепенно ослабевающее инфляционное давление, а также тот факт, что Национальный банк Сербии снизил ключевую ставку до 11%, может добавить рынку оптимизма. Правда стоимость жилья все равно ощущает небольшое падение. Доходность от аренды жилых объектов, за исключением самых дорогих районов, также опускается. Средняя прибыль составляет в районе 4,3% годовых.

«В ближайшие несколько лет на местном рынке вряд ли произойдет ценовой скачок, что символизирует лишь одно: бума недвижимости не ожидается и вкладывать средства в сербские активы также не стоит», – прогнозирует Индриксонс.

Балканская недвижимость. Инвестиционная активность российских покупателей

По материалам: tranio.ru

Фото: pixabay.com