Ред. Кристиан Келин «Швейцария. Инвестиционный путеводитель: Экономика. Право. Налогообложение. Недвижимость. Цифры и факты. Контактная информация», – М.: «Альпина Бизнес Букс», «Альпина Паблишерз», 2008
Купить книгу в интернет-магазине
Настоящий справочник содержит сведения по всем ключевым аспектам ведения бизнеса, инвестирования и проживания в Швейцарии. Его вводная часть посвящена истории страны, ее политической и социально-экономической структуре. В основную часть вошли разделы, касающиеся правовой системы, корпоративного и договорного права, законодательства по интеллектуальной собственности, налогообложения физических и юридических лиц, операций с недвижимостью, прав на жительство, системы социальной защиты и пенсионного обеспечения, страхования, банковского обслуживания. Сводные таблицы, описания кантонов, библиография и раздел с контактной информацией облегчают работу со справочником и повышают его практическую ценность. Справочник адресован руководителям предприятий, инвесторам и предпринимателям, юристам, консультантам и тем, кто работает или ведет бизнес в Швейцарии.
Законодательство о недвижимости
1. Введение
Швейцария с давних пор привлекает иностранных инвесторов в недвижимость. Не последнюю роль в этом сыграла исключительная политическая и экономическая стабильность в стране. Однако сами швейцарцы в большинстве своем недвижимость арендуют. По сравнению с другими европейскими странами в Швейцарии низкий процент семей, проживающих в собственном жилье, — всего около 35%. По мнению многих аналитиков, одна из причин этого — высокие цены на жилье в результате значительной плотности населения и, как следствие, нехватки земли. На самом деле в Швейцарии достаточно свободной земли для строительства, однако она распределена неравномерно. Это подтверждает и тем, что доля семей, живущих в собственном жилье, сильно варьирует от кантона к кантону. Относительно высокие цены на недвижимость (и низкая доля семей, живущих в собственном жилье) наблюдаются в Базеле, Цюрихе, Женеве и их пригородах. Во многих других регионах достаточно свободной земли, годной для строительства, цены на которую относительно низки.
Отношения в сфере недвижимости регулируются Гражданским кодексом Швейцарии (ГК) и нормами частного права (в части сделок с недвижимостью), содержащимися в Швейцарском кодексе обязательств.
2. Собственность на недвижимость
В Швейцарии право собственности гарантируется Федеральной конституцией. В статье 26 (1) основного закона прямо говорится: «Гарантируется частная собственность». Право собственности и, следовательно, операций с различными видами собственности регулируются Гражданским кодексом. В нем выделяются две категории прав собственности: полное право собственности и ограниченное право собственности (сервитут, узуфрукт, залог и ипотека).
2.1. Различные формы и виды прав собственности
Единоличная собственность
Право собственности на недвижимость касается отдельных объектов недвижимости. Независимые и постоянные права регистрируются в земельном кадастре наряду с рудниками и долями в долевой собственности.
Единоличный собственник объекта недвижимости обладает наиболее полными юридическими правами.
Долевая собственность
Существуют два вида коллективной собственности: долевая и совместная. Долевая собственность является наиболее распространенным случаем общей собственности. Она подразумевается, если иное не оговаривается специально, а также в спорных случаях.
Доля в объекте недвижимости трактуется законом как собственность. Она может быть продана, может служить залогом и может быть конфискована кредиторами. В отличие от совместной собственности, при долевой собственности объект недвижимости разделен на доли. Каждый долевой собственник обладает правами и обязанностями в отношении своей доли, о чем производится соответствующая запись в земельном кадастре.
Совместная собственность/нераздельное совладение
Совместная собственность предполагает один из следующих видов правоотношений: совладение имуществом супругами, совладение имуществом членами семьи в соответствии со ст. 336 и далее Гражданского кодекса, простое товарищество, полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью. Совладелец не обладает независимыми правами на совместную собственность. Он может ею распоряжаться только с согласия остальных совладельцев. Доля в совместной собственности не регистрируется в. земельном кадастре.
Кондоминиум
Кондоминиум — это особый вид долевой собственности. В общем случае к нему также применяются нормы, регулирующие долевую собственность, но только при отсутствии правовых норм, относящихся к кондоминиуму. Каждый совладелец в кондоминиуме имеет специальное право пользования определенными частями здания. Помимо самого помещения, право пользования распространяется на движимое имущество и оборудование, находящееся внутри. Оно может относиться к целым этажам или их частям. Под последним имеются в виду отдельные жилые помещения или помещения с отдельным входом, к каждому из которых приписан отдельный гараж, подвал, вспомогательные помещения и т.д. Собственность в кондоминиуме регистрируется в земельном кадастре. Доли совладельцев перечисляются на отдельных страницах, а запись о собственности в целом остается неизменной. Помимо описания самого здания с точным указанием границ каждого владения, в договоре о кондоминиуме должны содержаться сведения о доли каждого совладельца в стоимости всей собственности. Доля в стоимости определяет количество голосов, которые имеет каждый совладелец на собрании совладельцев кондоминиума, а также распределение расходов на управление и техническое обслуживание здания. Каждый совладелец в кондоминиуме имеет право продать свою долю кому угодно. Однако в договор о кондоминиуме или более поздние соглашения часто включается пункт о преимущественном праве выкупа остальных совладельцев.
Право на застройку
Право на застройку представляет собой право использовать чужую территорию для возведения здания и сохранить за собой право собственности на него. Если иное не оговорено в договоре, это право может быть передано другому лицу, в том числе по наследству. Кроме того, право на застройку может быть зарегистрировано в земельном кадастре при условии, что оно является независимым и постоянным (т.е. действует не менее 30 лет). По окончании строительства право собственности на здание остается у лица, наделенного правом на застройку. Другими словами, право собственности на землю и недвижимость являются раздельными. Независимое право на застройку предоставляется не более чем на 100 лет. Соответствующий договор должен быть нотариально заверен. В противном случае он не имеет юридической силы. Как правило, стороны договариваются о плате за предоставление права на застройку, и в качестве обеспечения владелец земли получает недвижимость в залог.
С 1 января 2004 г. стало возможным предоставление права на посев растений на чужой территории. Это право аналогично праву на застройку.
Режим разделения времени (таймшер)
На самом деле швейцарское законодательство не разрешает делить право собственности на недвижимость в соответствии с периодами его осуществления. Тем не менее таймшер возможен по договорному и корпоративному законодательству. Другими словами, участие в компании (например, через владение долями) или каком-либо обществе подразумевает использование их имущества.
В отличие от Евросоюза, в Швейцарии нет специальных норм, регулирующих режим разделения времени. Следовательно, покупатели таймшера не имеют право аннулировать заключенный договор. Швейцарское законодательство предусматривает ограниченное число способов выхода из договора о таимшере, несмотря на то, что он имеет серьезные финансовые последствия для покупателя. В ближайшем будущем швейцарское правительство планирует соответствующие изменения законодательства и внесение в него норм о таимшере, аналогичные нормам ЕС.
2.2. Сервитут, обременение, залог и ипотека
Сервитута, узуфрукт, обременение, залог и ипотека — это так называемые ограниченные права собственности. Для того чтобы они имели юридическую силу, необходима соответствующая запись в земельном кадастре. В отличие от неограниченного права собственности эти права подразумевают ограниченный контроль над недвижимостью. Они ограничивают право собственности на обремененную недвижимость и в этих пределах имеют преимущество перед правом собственности ее владельца. В случае конфликта ограниченных прав собственности приоритет, за несколькими исключениями, присуждается в соответствии с принципом старшинства, т. е. из двух прав преимущество имеет право, предоставленное раньше. Этот же принцип используется при определении приоритета прав сервитута. То есть если обремененная правом ограниченного пользования земля заложена, то это право включается в залог. И наоборот, уже существующее право залогового удержания имеет преимущество перед более поздним правом ограниченного пользования, лицензией или рестриктивным условием. Приоритет прав может оговариваться в договоре, согласно которому они предоставляются. Что касается приоритета прав удержания и ипотеки, то здесь действуют аналогичные законодательные нормы.
Узуфрукт
Узуфрукт — это право пользования чужой собственностью (либо частью чужой собственности) и доходами от нее. Узуфрукт является личным правом, т. е. он зависит от бенефициара и прекращается со смертью физического лица. Юридическому лицу узуфрукт может предоставляться не более чем на 100 лет. Следовательно, узуфрукт не может быть переуступлен другому лицу, хотя в определенных обстоятельствах осуществлять его может кто-то еще. Бенефициар несет ответственность за управление собственностью. Он может сдать ее в аренду, и в этом случае рентный доход принадлежит ему (в отличие от случаев, когда предоставляется право проживания). Бенефициар также обязан содержать собственность в надлежащем состоянии и в случае повреждений возместить владельцу все убытки. Узуфрукт собственности должен быть зарегистрирован в земельном кадастре. Если он основан на договоре, то этот договор должен быть заверен нотариусом.
Право проживания
К праву проживания применяются те же условия, что и к узуфрукту. Но в отличие от последнего право проживания — это право пользования только собственностью, но не доходами от нее. Бенефициар не может сдать квартиру или дом в аренду. Если право проживания предоставлено в соответствии с договором, то этот договор должен быть нотариально заверен. Кроме того, необходима соответствующая запись в земельном кадастре. Право проживания не может быть переуступлено, удержано или унаследовано. Оно предоставляется конкретному лицу.
Право на застройку
Право на застройку — это сервитут, который позволяет его обладателю возвести на чужом участке земли объект недвижимости и сохранить за собой право собственности на него.
Права ограниченного пользования собственностью/сервитуты
В то время как личные сервитут — узуфрукт и право проживания — предоставляются в пользу конкретного человека, земельные сервитуты касаются обремененных земельных участков. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, обязан не препятствовать определенным действиям лиц, в интересах которых установлен сервитут, (например, проходу или проезду) либо в определенной мере ограничить свое право собственности (например, возводить здания высотой не более одного этажа). Владельца обремененного сервитутом участка можно обязать воздерживаться от действий или не препятствовать действиям других лиц, но не действовать от своего собственного имени. Однако в Гражданском кодексе Швейцарии есть положение, которое накладывает на собственника обремененного земельного участка обязательство действовать, но только в части вспомогательных вопросов, например обслуживания сооружений, необходимых для осуществления сервитута или для других целей. Чтобы установить сервитут на земельный участок, достаточно письменного договора; регистрация договора не является обязательной, в отличие от внесения соответствующей записи в земельный кадастр.
Обременение земельного участка
В отличие от сервитута обременение земельного участка накладывает на владельца участка обязательство действовать. Однако собственник несет не личную ответственность, а отвечает по обязательству своей недвижимостью. Обременение земельного участка — это нечто среднее между сервитутом и правом удержания имущества или залоговым правом на недвижимость. Если действия, связанные с обременением участка, выполняются, то обременение действует как сервитут. Но когда действия не выполняются, собственник несет ответственность по своим обязательствам земельным участком, как при залоге недвижимости. Особенностью обременения земельного участка в Швейцарии является то, что оно может быть выкуплено. Заемщик несет обязательства по обременению не более 30 лет. Если обременение установлено при помощи письменного договора, то этот договор должен быть нотариально заверен. Также необходимо внести соответствующую запись в земельный кадастр.
Другие сервитуты
В ст. 781 Гражданского кодекса дается определение так называемых «других сервитутов», которые занимают промежуточное положение между личными и земельными сервитутами. В соответствии со ст. 781 для каждого сервитута, который устанавливается как земельный, можно установить личный сервитут. Эти сервитуты устанавливаются не в отношении собственника земельного участка, а в отношении конкретного человека. Они, как правило, не могут быть переданы или унаследованы.
Обеспечительный интерес/залог и ипотека
Залог и ипотека (обеспечительный интерес) служат для обеспечения обязательств и использования стоимости объектов недвижимости. В Швейцарии обеспечительный интерес может принимать форму простой ипотеки, ипотечного векселя и облигации с залогом недвижимости. Последняя форма, однако, практически не используется. Все виды залогового обеспечения устанавливаются через заключение письменного соглашения, заверяемого нотариусом. Также необходимо внести соответствующую запись в земельный кадастр. В случае простой ипотеки и ипотечного векселя заемщик несет персональную ответственность.
Простая ипотека используется для обеспечения долговых обязательств всех видов. Хотя в случае ипотечного векселя заемщик также несет персональную ответственность, этот распространенный финансовый инструмент позволяет использовать стоимость недвижимого имущества. Ипотечный вексель можно передать, переуступить либо заложить в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Создание и дальнейшее обращение ипотечного векселя не зависит от обеспечения.
Размер требования, обеспеченного залогом, должен быть точно указан и записан в земельном кадастре. Залог распространяется на все недвижимое имущество и связанные с ним объекты. В земельном кадастре содержатся точные сведения о том, обременена ли та или иная недвижимость залогом или ипотекой, а также о размере обременения. Если требование относится к какой-то конкретной сумме, это должно быть записано в земельном кадастре, а размер обеспечения складывается из капитального требования плюс не более трех годовых процентных выплат, затрат на взыскание и процентов по просроченному долгу (капитальная ипотека). Простая ипотека позволяет обеспечить требование, даже если его размер точно не определен. В этом случае в земельном кадастре просто указывается максимальный размер требования, и обязательства заемщика не могут превышать эту величину (максимальная ипотека).
2.3. Охрана права собственности, доказательство права собственности и регистрация
Федеральный земельный кадастр Швейцарии содержит записи о существовании и составе частных прав собственности на недвижимость. Несмотря на название, ведением кадастра занимаются кантоны. В Швейцарии нет кадастра, который ведет один федеральный орган власти. Земельный кадастр включает в себя бюллетень недвижимого имущества, основной реестр, описания и планы, подтверждающую, документацию и вспомогательные реестры. Помимо этого, в Швейцарии ведутся земельные кадастры различных типов. Кроме федерального (который ведут кантоны), в стране существуют кантональные земельные кадастры, хотя они не обладают юридической силой федерального кадастра.
Федеральное правительство осуществляет надзор за системой земельных кадастров через Управление по земельным кадастрам и земельному праву. Кантоны отвечают за создание отдельных регистрационных управлений, определение границ административных округов, назначение и оплату труда работников управлений, а также за обеспечение надзора на кантональном уровне. Кантоны занимаются ведением земельных кадастров и несут ответственность за все убытки, понесенные кем-либо в. связи с этим. В настоящее время в большинстве кантонов земельные кадастры полностью или частично ведутся в электронном виде.
Швейцарский земельный кадастр содержит записи об индивидуальной собственности, а именно о недвижимом имуществе, независимых и постоянных правах собственности, а также о рудниках и долях в общей собственности, включая кондоминиумы. Сведения о собственниках содержатся во вспомогательных реестрах (списках), которые организованы по муниципальному или окружному принципу. Как правило, запись в кадастр вносится по письменному заявлению владельца недвижимости (при подаче документов на регистрацию) на основе официальных документов, подтверждающих факт купли-продажи, дарения, установления сервитута и раздела недвижимого имущества, а также на основе договоров и разрешающих документов. Все бумаги хранятся в регистрационном управлении как записи, имеющие доказательную силу.
Любое лицо вправе получить сведения, содержащиеся в земельном кадастре, без специального разрешения. При наличии достаточно веских оснований можно получить дополнительную информацию, которая также содержится в.кадастре, или выписку с необходимыми данными. Кадастровые записи считаются изначально верными. Утверждение о незнании сведений, содержащихся в земельном кадастре, не имеет юридической силы.
Как правило, запись в земельном кадастре должна удовлетворять следующим требованиям: 1) наличие действительного договора купли-продажи, дарения или мены; 2) продавец или даритель должен быть зарегистрирован в кадастре в качестве собственника; 3) продавец или даритель должен обладать правом распоряжения недвижимым имуществом, которое является предметом сделки; 4) продавец или даритель должен дать согласие на запись нового владельца недвижимости в качестве ее собственника. Гражданский кодекс содержит не все нормы, касающиеся земельных кадастров. Дополнительные положения изложены в директивах федеральных органов власти, в частности в Постановлении о земельном кадастре от 22 февраля 1910 г., а также в других официальных постановлениях и кантональных нормативно-правовых актах.
3. Покупка и продажа недвижимости
3.1. Договор купли-продажи
Договоры купли-продажи, временные соглашения, договоры о праве покупки и обратной покупки, предметом которых является недвижимость, должны быть заверены нотариусом. То же самое относится к любым изменениям, вносимым в перечисленные выше документы. Невыполнение данного требования ведет к признанию соответствующего договора недействительным. Другими словами, если письменное соглашение не было составлено нотариусом в надлежащей форме, то при купле-продаже объекта недвижимости ни продавец, ни покупатель не обязаны соблюдать это соглашение.
В швейцарском праве различаются договор, создающий обязательство, и фактическая передача права собственности. Заключение договора о передаче права собственности и его фактическая передача могут происходить либо последовательно, либо раздельно. Но передача права собственности обусловлена наличием действительного договора. Это называется принципом причинности. В Швейцарии (в отличие, например, от Германии) данный принцип действует даже после заключения договора. Неправильный или даже недействительный договор, создающий обязательство, не получает юридической силы после регистрации в земельном кадастре. Это значит, что впоследствии запись можно изменить, сделав запрос о внесении исправлений в земельный кадастр. Тем не менее все вышесказанное не исключает добросовестного приобретения недвижимости третьими лицами. В Швейцарии действует неопровержимая презумпция правильности сведений, содержащихся в земельном кадастре. Другими словами, добросовестный приобретатель недвижимого имущества, действующий на основании записи в земельном кадастре, вправе предполагать, что эта запись верна и что его приобретение не будет в дальнейшем оспорено.
После заключения договора купли-продажи покупатель не сразу становится собственником недвижимого имущества. Фактическая передача прав собственности происходит только тогда, когда продавец подает заявку на внесение соответствующей записи в земельный кадастр либо когда в кадастре регистрируется новый владелец недвижимости. После составления договора покупатель выплачивает продавцу оговоренную сумму, а продавец передает покупателю права на недвижимость путем внесения соответствующей записи в кадастр. Право собственности переходит к покупателю только после того, как в земельном кадастре сделана соответствующая запись. Все права и обязанности, а также выгода и риск, связанные с приобретаемой недвижимостью, передаются покупателю одновременно с внесением записи в земельный кадастр. Об этом нужно помнить, в частности, при покупке недвижимости и заключении отдельного договора на строительные работы.
3.2. Ограничения на продажу и приобретение
3.2.1. Ограничения согласно семейному праву и режиму супружеской собственности
Перед тем, как рассматривать существующие ограничения на продажу и приобретение недвижимости согласно режиму супружеской собственности, необходимо выяснить, какой режим собственности применим в данной ситуации. Этот вопрос регулируется швейцарским международным частным правом, и по нему не заключено международных соглашений, которые бы имели преимущественное значение. В Швейцарии супруги могут выбирать между правом страны, где находится их супружеский домицилъ, и правом страны, гражданином которой является один из них. Если один или оба супруга имеют несколько гражданств, то можно выбрать право любой из стран. Хотя этот выбор можно оформить в виде простого письменного заявления, обычно это делается в форме брачного контракта. Выбор можно сделать в любое время, и в любое время его можно изменить.
Если не выбрано какое-либо национальное право, то режим собственности определяется в соответствии с правом той страны, где находится супружеский домициль. Если у супругов никогда не было совместного домициля в одной стране, то учитывается их общее гражданство, которое должно было существовать до брака, а не быть всего лишь его результатом. Если у супругов нет ни супружеского домициля, ни общего гражданства, то режим супружеской собственности выбирается в соответствии со швейцарским правом. В Швейцарии большинство супругов не заключают брачный контракт, и поэтому к ним применяется режим, который называется участием в совместно нажитом имуществе. Этот режим означает, что во время брака супруги лично распоряжаются и пользуются своим имуществом. При разводе происходит раздел имущества на основе превалирующего режима собственности. В отличие от собственного имущества супругов (в частности, имущества, которое принадлежало.каждому из супругов до брака либо было получено безвозмездно, например унаследовано), в случае развода разделу подлежат их доходы от трудовой деятельности, доходы от соответствующих объектов недвижимости, выплаты по индивидуальному страхованию и другие подобные им активы. В принципе каждый из супругов получает половину имущества второго супруга с учетом определенных вычетов и надбавок.
Режим разделения имущества, который применяется в соответствии с брачным контрактом, а при определенных обстоятельствах согласно закону, подразумевает, что каждый супруг распоряжается и пользуется своим имуществом без получения на это согласия второго супруга. В этом случае имущество супругов полностью разделено.
При объединении имущества, единственном режиме, который может бьггь установлен только брачным контрактом, практически все активы принадлежат обоим супругам, которые совместно ими распоряжаются. Помимо совместного распоряжения, объединение имущества, по желанию супругов, может предусматривать общее домовладение либо распоряжение совместной собственностью только с согласия второго супруга.
Более подробные сведения о режимах супружеской собственности, предусмотренных швейцарским правом, можно найти в соответствующей главе этой книги.
На право распоряжения супругов накладывается важное ограничение, касающееся транзакций с семейным домом. Любой из супругов вправе осуществлять такие транзакции только с согласия второго супруга, выраженного в явной форме. Это ограничение действует даже тогда, когда один из супругов является единоличным собственником семейного жилья. То же самое касается продажи сельскохозяйственных угодий, право распоряжения которыми принадлежит обоим супругам.
3.2.2. Право покупки и преимущественное право покупки
Существуют различные преимущественные: права покупки. Эти права нельзя ни унаследовать, ни уступить, также они не могут иметь преимущественное значение перед договорными правами покупки и преимущественными правами покупки. Преимущественное право применяется к обоим совладельцам, как в случае взаимоотношений обладателя права на застройку и собственника земельного участка. В отношении сельскохозяйственных угодий дополнительные преимущественные права покупки существуют у родственников продавца и арендатора.
Права покупки, преимущественные права покупки устанавливаются в форме договора не более чем на 25 лет. Договор должен быть нотариально заверен, а право преимущественной покупки зарегистрировано в земельном кадастре. После регистрации в кадастре преимущественное право покупки имеет большую юридическую силу по сравнению с другими правами, приобретенными впоследствии.
3.2.3. Сельскохозяйственные угодья
В отношении сельскохозяйственных угодий в Швейцарии действует целый ряд специальных законов и постановлений. Среди них Федеральный закон о правах на сельскохозяйственные угодья.
3.2.4. Ограничения на приобретение недвижимости иностранными гражданами
В начале 1960-х гг. в Швейцарии было существенно ограничено приобретение недвижимости иностранными гражданами-нерезидентами. Ограничения касаются физических лиц, не являющихся гражданами Швейцарии, стран ЕС/ЕЭС и ЕАСТ и не имеющих швейцарского вида на жительство категории С, а также юридических лиц, зарегистрированных за рубежом, и юридических лиц, зарегистрированных в Швейцарии и контролируемых из-за рубежа. Иностранные граждане, имеющие вид на жительство категории С, а также граждане стран ЕС/ЕЭС и ЕАСТ, постоянно проживающие в Швейцарии, имеют те же права, что и швейцарские подданные, и, следовательно, могут без ограничений заключать сделки с недвижимостью. Гражданство супруга в данном случае значения не имеет.
Первоначально ограничения были введены федеральным указом, а в 1980-х гг. вступил в силу Федеральный закон о приобретении недвижимости нерезидентами. Позднее, 30 апреля 1997 г., в этот закон было внесено несколько существенных поправок.
Согласно швейцарскому законодательству иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Швейцарии только по специальному разрешению. Ответственность за исполнение закона лежит на кантонах. В 1997 г. был расширен список обстоятельств, при которых иностранцы освобождаются от необходимости получать разрешение на сделки с недвижимостью. Таким образом, перед регистрацией в реестре или при заключении любой другой сделки необходимо проверить, не действуют ли в конкретном случае какие-либо исключения.
В настоящее время для приобретения любой коммерческой недвижимости, т. е. зданий и прилегающих участков, используемых для ведения коммерческой деятельности, не требуется никаких разрешений. Управление недвижимостью может осуществляться без участия приобретателя. Это значит, что иностранные граждане, и юридические лица могут без ограничений инвестировать в коммерческую недвижимость Швейцарии. Но приобретение некоммерческой недвижимости (например, жилых помещений, частных домов, городских квартир, многоквартирных домов) все еще требует разрешения. На практике такое разрешение выдается редко.
Это ведет к проблемам, связанным с разграничением недвижимости со смешанным назначением. Согласно закону в некоторых случаях коммерческая недвижимость обязательно должна включать определенную долю жилых помещений. Приобретать коммерческую недвижимость такого типа также можно без специальных разрешении.
Очередные поправки в законодательство были внесены 1 апреля 2005 г. Они касались покупки котируемых на фондовой бирже акций швейцарских инвестиционных компаний, работающих с недвижимостью. На сделки этого типа больше не требуется разрешение.
Покупка частной квартиры или дома, которые будут использоваться в качестве основного места проживания, также не требует специального разрешения. Кроме того, были сняты ограничения на максимальную жилую площадь приобретаемой недвижимости, хотя ее общая площадь не должна превышать 3000 кв. м. Иностранные граждане, имеющие действительный вид на жительство категории В, могут покупать недвижимость для личного пользования. Покупка должна осуществляться от их собственного имени. Если иностранный гражданин переезжает на постоянное жительство в другую страну, то он сохраняет свое право собственности на приобретенную недвижимость.
Дополнительное жилье при определенных условиях также можно приобретать без специального разрешения: если иностранец является гражданином страны ЕС и ЕАСТ и работает в приграничной зоне Швейцарии, то он имеет право приобрести недвижимость в районе, где находится его место работы. Он обязан жить в квартире или доме самостоятельно и не может сдавать свою собственность в аренду. Следует, однако, заметить, что к гражданам стран, вступивших в Евросоюз 1 мая 2004 г., применяются особые правила.
При иных обстоятельствах на покупку дополнительного жилья необходимо разрешение. Иностранному гражданину-нерезиденту может быть выдано разрешение на покупку дополнительного жилья в районе, где у него проживают близкие родственники. Такое разрешение выдают более половины кантонов (Алпенцелль-Аусерроден, Базель, Вале, Во, Граубюнден, Золотурн, Люцерн, Невшатель, Санкт-Галлен, Тичино, Ури, Фри-бур, Цюрих и Юра).
На покупку жилой недвижимости, предназначенной для отдыха, всегда требуется разрешение. В отношении этого типа собственности действует система квот. Каждый кантон выдает разрешения в соответствии с предоставленными ему квотами. Кроме того, объекты недвижимости могут приобретаться только в районах, определяемых кантоном как места отдыха. Распределение квот и процедура выдачи разрешений сильно отличается не только в разных кантонах, но и в общинах одного кантона. Также закон разрешает кантонам и общинам ужесточать ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Поэтому в Швейцарии вполне возможна ситуация, когда в одной общине недвижимость для отдыха можно купить относительно легко, в то время как в соседней общине выдача разрешений полностью прекращена. Таким образом, перед покупкой жилья или внесением первого взноса необходимо выяснить, выдаются ли в той или иной общине разрешения.
Если иностранный гражданин приобретает недвижимость, предназначенную для отдыха, у другого иностранца, то на эту сделку также необходимо получить разрешение в соответствии с требованиями, которые предъявляются к сделкам со швейцарскими гражданами.
Помимо полных прав собственности, разрешение требуется для сделок, в результате которых покупатель получает статус, близкий к статусу собственника, например, право покупки и преимущественное право покупки, узуфрукт, долгосрочная аренда, необычные финансовые условия, которые ставят швейцарского собственника недвижимости в стоимость от иностранного кредитора и т. д. В этот список также входит экономическое (бенефициарное) владение. Во всех случаях, когда приобретается фактическое во распоряжения собственностью, существует факт приобретения (на которое может требоваться разрешение). Определяющим фактором при выдаче разрешения является статус лица, фактически стоящего за сделкой, поэтому фидуциарные отношения не имеют значения и никогда не учитываются.
Нарушение правил приобретения недвижимости в Швейцарии влечет за собой разные санкции в соответствии с гражданским, уголовным и административным правом. Во-первых, сделка, заключенная с нарушением обязательных требований, не имеет юридической силы согласно нормам гражданского права, и в большинстве случаев она аннулируется. Если разрешение на покупку недвижимости было получено на основе недостоверной информации, то к нарушителю применяются санкции в соответствии с иммиграционным законодательством. Приобретение собственности без специального разрешения, получение разрешения на основе недостоверной информации соблюдение обязанностей могут наказываться штрафом и тюремным заключением. Поскольку законом оговариваются все ограничения на приобретение недвижимости странными гражданами и санкции за их несоблюдение, то заключение спорных соглашений в Швейцарии запрещено. В спорных случаях сторонам рекомендуется управлять в разрешающие органы исчерпывающую информацию о планируемой купле-продаже объекта недвижимости.
Другие ограничения на приобретение недвижимости
Если продавец также не является резидентом и имеет в Швейцарии обязательства по уплате налога на недвижимость, которая является предметом сделки, то покупатель не регистрируется в земельном кадастре до тех пор, пока налоговые органы не подтвердят уплату всех налогов. Подтверждающие документы предоставляются продавцом.
Фото: freeimages.com
