Чем обернется налог на недвижимость?

Налогообложение является тем аспектом социально-экономической жизни любого государства, который вызывает наибольшее количество споров. Существует несколько подходов к рассмотрению обязанности по уплате налогов. В одном случае, они могут рассматриваться как «рента», которую налогоплательщики уплачивают власти за право заниматься хозяйственной деятельностью, находиться на определенной территории и обладать неким набором материальных благ. С другой стороны, обязанность по уплате налогов может трактоваться как инструмент финансирования общественных благ, перераспределения доходов с целью выравнивания благосостояния различных слоев населения. Данный подход является следствием определения власти, как результата общественного договора, то есть общество делегирует власти полномочия распоряжаться частью доходов, поскольку определение и финансирование объема общественных благ, приходящихся на одного индивида, является достаточно затруднительным.

Основная проблема заключается в том, что отдельному индивиду могут быть не нужны те общественные блага, которые жизненно важны для других. К таким общественным благам относятся медицинское обеспечение, образование, инфраструктура. Тем не менее, необходимость существования таких благ не вызывает сомнения, поскольку является основой социально-экономической, демографической, территориальной стабильности государства. Этим же целям служит распределительная функция налогов, которая направлена на выравнивание благосостояния отдельных слоев населения и финансирование общественных благ в большей степени за счет более обеспеченных слоев населения.

В Налоговом кодексе Российской Федерации второй подход обозначен следующим образом: «Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав». Таким образом, переход от налога на имущество к налогу на недвижимость должен быть экономически обоснован, при его введении не должны быть ущемлены права и свободы как отельных граждан, так и общества страны в целом.

Новый налог обязаны платить как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на недвижимость. Мировая практика и российский опыт (данный налог в качестве эксперимента введен в Великом Новгороде и Твери) показывают, что объектом налогообложения является недвижимость, налогооблагаемая база рассчитывается на основе оценки рыночной стоимости каждого отдельного объекта недвижимости. Ставка, как правило, колеблется от 0,1 до 2% от налогооблагаемой базы.

Рассматривая возможные варианты экономического обоснования налога на недвижимость можно предположить его возможное целевое назначение. В первую очередь, поскольку он поступает в местные бюджеты, его использование должно быть направленно на благоустройство городской инфраструктуры. Причем из рассмотрения следует исключить транспортные объекты инфраструктуры: они финансируется из поступлений от транспортного налога. Финансирование образовательных, медицинских, культурных учреждений осуществляется за счет налога на прибыль организаций (в части местных бюджетов), страховых взносов на социальное и медицинское страхование. Та часть инфраструктуры, которая территориально прилегает к объектам коммерческой недвижимости, как правило, финансируется юридическими лицами, осуществляющими деятельность на данной территории. Это связано с тем, что для коммерческой организации важно иметь территорию, привлекательную для клиентов. Если не принимать во внимание Федеральную программу по капитальному ремонту жилых домов, то расходы, связанные с содержанием и ремонтом жилой площади, приходятся на жильцов. Таким образом, можно предположить, что целевое назначение налога на недвижимость заключается в финансировании благоустройства всех остальных объектов инфраструктуры: парков культуры и отдыха, территорий, прилегающих к жилым домам, спортивных и иных объектов. При этом нужно отметить, что эффективность использования средств значительно снижается из-за действующей в данный момент системы государственного заказа.

Как правило, участники тендеров готовы снизить цену до тех уровней, при которых доходы не позволяют покрыть расходы, необходимые для качественного выполнения работ. С другой стороны имеет место ряд коррупционных механизмов, из-за которых большая часть выделенных из бюджета средств не доходит до своего целевого назначения, оседая в карманах чиновников, подрядчиков и иных участников государственного заказа. Еще один аспект, сказывающийся на эффективности использования средств, связан с разовым характером государственных заказов. Исполнитель, неся ответственность за выполненную работу перед властью, по факту не несет ответственность за результаты своей работы перед населением (отсутствует какая-либо обратная связь с конечным потребителем).

Опыт других стран показывает, что перекладывание ответственности с власти на пользователей максимально возможного количества объектов инфраструктуры повышает эффективность расходов на их содержание, так как в силу вступают рыночные механизмы, процесс заключения контрактов становится более гибким, финансирование быстрым, между исполнителем и конечным потребителем нет никаких посредников. С этой точки зрения власти РФ следует больше внимания уделить вопросам развития товариществ собственников жилья и поддержания конкуренции среди управляющих компаний.

Следует обратить внимание на то, что в нормативных документах, которыми был введен эксперимент по «рыночному» налогу на недвижимость в Великом Новгороде и Твери, к функциям налога относят увеличение поступлений в бюджет, оптимизацию и повышение эффективности налоговых сборов, повышение «прозрачности» процесса налогообложения, обеспечение стабильности налоговых поступлений, стимулирование развития экономики и перераспределение налоговой нагрузки на более обеспеченные слои населения.

Рассматривая налог на недвижимость как инструмент повышения поступлений в бюджет, следует проанализировать бюджетное послание Президента РФ, в котором Дмитрий Медведев обратил внимание на то, что повышение доходов в бюджет должно быть обеспечено в первую очередь «за счет администрирования уже существующих налогов». То есть важно обеспечить собираемость существующих налогов, поскольку в настоящий момент доля неуплаты по ним достаточно высока. Такое положение дел в частности поддерживается существующей в данный момент практикой наличного оборота. Переход на безналичный расчет, обязанность декларирования расходов, произведенных за наличные средства, свыше определенной величины, позволил бы не только лучше контролировать денежный поток в экономике страны, но и обеспечил бы вливание большого объема денежных средств в банковскую систему, а значит, и в экономику. Нужно обратить внимание на то, что удешевление недвижимости в силу непредсказуемых рыночных обстоятельств может привести к сокращению поступлений в бюджет. Это сделает невозможным обслуживание инфраструктуры, поскольку расходы определяются себестоимостью и нормой прибыли и не привязаны к рыночной стоимости недвижимости. Такая ситуация вполне реальна для непривлекательных регионов.

Теперь следует проанализировать налог на недвижимость как инструмент повышения эффективности использования недвижимого имущества. Бесспорным является тот факт, что в условиях повышенного налога на недвижимость неиспользование недвижимости становится крайне неэффективным и убыточным. Владелец будет заинтересован использовать недвижимость максимально возможным эффективным способом, т.к. налог на недвижимость относится к постоянным затратам, которые могут быть покрыты только за счет увеличения дохода хозяйствующего субъекта. Однако определение налога на основе рыночной стоимости заставляет обратить внимание на несколько важных обстоятельств.

Во-первых, чем эффективнее и прибыльнее будет деятельность хозяйствующего субъекта, тем выше рыночная стоимость его активов, в которые входит земля и недвижимое имущество, а значит, тем выше будет его налоговая нагрузка. Во-вторых, рыночная стоимость зависит от ряда факторов, на которые собственник не в состоянии оказать какое-либо влияние. Например, удорожание недвижимости из-за инфляции и роста привлекательности региона может значительно увеличить налоговую нагрузку. В-третьих, поскольку налог на недвижимость как постоянная составляющая себестоимости будет включен в стоимость конечного товара, то вполне реально либо сокращение потребления, либо перераспределение спроса в пользу более дешевых товаров. Чтобы проиллюстрировать этот аспект, рассмотрим рис. 1.

В условиях существующего размера налога на имущество установилось ситуация, при котором равновесные объем и цена товара составляют Q и P соответственно. Представим, что налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости (в соответствии с опытом Великого Новгорода и Твери, налогооблагаемая база и, как следствие, налог на недвижимость выросли примерно в 4 раза). В этих условиях предприниматели будут вынуждены поднять цену на свои товары соразмерно росту налога. Причем рост цен будет повсеместным, так как налоговая нагрузка увеличится для всех хозяйствующих субъектов. В этих условиях вероятнее всего спрос перераспределится на более дешевые товары-заменители других производителей, то есть произойдет сокращение доходов компаний. Единственным способом ведения коммерческой деятельности будет повышение эффективности использования имущества, сокращение себестоимости за счет модернизации, снижения качества товара или за счет увольнения работников.

Рисунок 1. Кривые спроса и предложения в условиях повышения налоговой нагрузки

Теперь рассмотрим, как введение налога на недвижимость скажется на населении. Повышение налоговой нагрузки, связанной с обладанием недвижимости, затрагивает три разных аспекта: удорожание товаров повседневного спроса, удорожание стоимости жизни, несправедливое распределение налогового бремени.

Удорожание товаров вполне реально, если в результате введения налога на недвижимость увеличится налоговая нагрузка производителей. Удорожание товаров повседневного спроса будет связано с тем, что каждое звено, создающее добавочную стоимость конечного товара, будет вынуждено компенсировать расходы, связанные с собственным налогом на недвижимость. Причем налоговое бремя населения в этом случае не будет зависеть от того, какой товар будет выбран, дешевый или дорогой, поскольку абсолютно каждый хозяйствующий субъект будет вынужден компенсировать рост налогового бремени ростом цены своего товара. Чтобы оценить рост налогового бремени на конечного потребителя построим модель создания добавленной стоимости.

Для наглядности модели примем несколько допущений. Во-первых, ставка налога на прибыль равняется 20%, ставка налога на недвижимость – 0,2%, предприятие работает с нулевой рентабельностью, что позволит исключить из добавочной стоимости норму прибыли, стоимость недвижимости каждого звена по цене БТИ составляет 1 млн руб. Также предположим, что себестоимость каждого товара состоит только из налога на имущество. Это необходимо для того, чтобы исключить из внимания влияние стоимости оборотных средств, амортизации и иных затрат. Тогда цикл производства от исходного сырья до розничной сети будет выглядеть следующим образом:

Таблица 1. Модель цепочки создания добавленной стоимости товара

Из таблицы 1 видно, что для конечного потребителя налоговое бремя складывается из налога на имущество, который понесли все хозяйствующие субъекты, участвующие в производстве и реализации конечного продукта. Если представить, что на сегодняшний день рыночная стоимость недвижимости превышает балансовую в среднем в четыре раза, то при принятии налога на недвижимость следует учитывать влияние изменений на реальные доходы населения и покупательскую способность российской валюты.

Следующий вопрос, который необходимо рассмотреть, связан с распределением налогового бремени. В законопроектах РФ, регулирующих процесс введения налога на недвижимость, говорится о том, что налог направлен на справедливое распределение налогового бремени. Действительно, на первый взгляд кажется, что обладатели более дорогой недвижимости будут платить за нее больше, обладатели менее дорогой – меньше. При этом, из внимания выпадают несколько важных аспектов: далеко не всегда владение недвижимостью с высокой рыночной стоимостью напрямую связано с высокими доходами, то есть может сложится ситуация, когда владение недвижимостью при налоге исходя из рыночной стоимости станет непосильно налогоплательщику, и он будет вынужден изменить свое место проживания. Причем продажа недвижимости в этом случае может быть произведена по стоимости, значительно ниже рыночной, так как у продавца не остается других вариантов, кроме как продать недвижимость по той цене, которая устроит покупателя. Фактически, это может означать скупку за бесценок дорогой с рыночной точки зрения недвижимости теми категориями граждан, которые в состоянии нести большое налоговое бремя. Такое положение дел напрямую ущемляет права и свободы граждан, косвенно лишает население прав на свободу выбора места жительства.

Теперь следует обратить внимание на распределение налогового бремени не в абсолютном, а в относительном выражении. На основе анализа данных федеральной службы статистики был произведен следующий расчет распределения налоговой нагрузки, в случае расчета налога исходя из оценки БТИ и рыночной стоимости. Рассмотрим представителей трех слоев населения. Первый представитель относится к группе 20% самых богатых слоев, второй – к 20% самых бедных, третий – к 60% остального населения. Анализ статистических данных показывает, что при весьма грубых допущения стоимость квартиры площадью 60 кв. м в среднем по России исходя из оценки БТИ составляет 1,2 млн руб., рыночная стоимость – 3,5 млн руб. Если ставка налога на недвижимость будет составлять 0,2% от рыночной стоимости, ставка налога на доходы физических лиц – 13%, то при условии, что представители каждой из указанных выше групп населения владеют квартирой в 60 кв.м, налоговое бремя распределится следующим образом:

Таблица 2. Распределение налогового бремени между группами населения (в руб. и в процентах)

Из таблицы 2 видно, что относительная доля расходов, связанных с налогом на имущество больше всего у наименее обеспеченных слоев населения. При этом переход на расчет налога по рыночной стоимости будет наиболее значимым для наименее обеспеченных слоев населения, так как относительный прирост в структуре расходов составит 8,76%. Прирост у самых обеспеченных слоев – 0,94%. Поэтому расчет налога на недвижимость в большей степени значим для наименее обеспеченных слоев населения, и, следовательно, не способствует выравниванию доходов, повышению благосостояния, справедливому распределению налогового бремени.

Существует третий аспект налога на недвижимость, связанный обладанием объектами жилой недвижимости, которые не используются для фактического проживания и приобретаются в инвестиционных целях. Сторонники идеи расчета налога по рыночной стоимости говорят, что убытки, связанные с обладанием собственностью будут стимулировать продажу недвижимости, а следовательно, и снижение цен. Однако, в данном случае, с позиции собственника гораздо выгоднее оказывается сдавать излишнее имущество в аренду. По аналогии с примером, описанным в таблице 1, складывается ситуация, при которой арендодатель включит величину налога на недвижимость в арендную плату, а налоговое бремя от излишней собственности ляжет на арендаторов, которые, как правило, являются менее обеспеченными, чем обладатели недвижимости.

Таким образом, на основе проведенного в статье анализа можно сделать вывод о том, что налог на недвижимость, рассчитанный исходя из рыночных цен, имеет ряд недостатков, из-за которых в первую очередь представляет социально-экономическую угрозу не только наименее обеспеченным слоям населения, но и среднему классу.

В связи с этим необходимо принимать во внимание следующие аспекты.

Во-первых, недопустимо облагать непосильным налогом ту недвижимость, которая является единственным местом жительства отдельного индивида. В этом случае возникает вопрос, связанный с единственным объектом недвижимости достаточно большой площади. Для этих целей в качестве налогооблагаемой базы для единственного объекта жилой недвижимости необходимо вести понятие избыточного объема недвижимости (иными словами роскошь), который будет устанавливаться в соответствии с той площадью, которую себе могут позволить наиболее обеспеченные слои населения. Второй и последующий объект жилой недвижимости может облагаться рыночным налогом на недвижимость, если этой недвижимостью не пользуются ближайшие родственники собственника, что также является распространенной ситуацией.

Во-вторых, для того чтобы избежать распределения налогового бремени на арендаторов, необходимо предусмотреть право налогового вычета из налогооблагаемой базы НДФЛ.

В-третьих, введение рыночного налога на недвижимость для юридических лиц должно сопровождаться налоговыми льготами, связанными с модернизацией оборудования и повышением эффективности хозяйственной деятельности. Это необходимо для предотвращения распределения налогового бремени на конечного потребителя.

Введение налога на недвижимость является значимым событием в социально-экономической жизни общества Российской Федерации, в связи с этим, следует детально проработать ключевые аспекты всех решений, принимаемых в связи с введением налога на недвижимость.

Фото: pixabay.com