Ставка по ипотеке: фиксированная или плавающая? Что выгоднее?

Ипотека для многих – единственный способ приобрести собственное жилье и решить квартирный вопрос. Существуют разные мнения относительно целесообразности столь долгосрочного кредита, не утихают споры на тему, что выгоднее ипотека или аренда, приводятся расчеты, подтверждающие, что за ипотеку придется переплатить в 2-3 раза более стоимости квартиры. Да, действительно, ипотека в России – дорогое удовольствие, доступное далеко не всем желающим приобрести квартиру. Но многие согласятся, что за свое жилье платить все же приятнее, чем за аренду. Даже при условии, кредит на 20 лет и переплата по нему составит 2-3 стоимости квартиры. Если решение о приобретении недвижимости при помощи ипотечного кредита уже принято, то самое время разобраться в различных ипотечных программах, предлагаемых банками.

Условия кредитования отличаются по многим параметрам: размер первоначального взноса, срок кредита, дополнительные комиссии, необходимость привлечения поручителей и созаемщиков. Один из наиболее значимых параметров ипотечного кредита – процентная ставка. Банки предлагают как фиксированную ставку, так и плавающую. В чем разница и какая ставка выгоднее?

Фиксированная процентная ставка устанавливается в момент подписания кредитного договора и не изменяется в течение всего периода кредитования. Заемщик заранее знает, по какой ставке будет рассчитываться ежемесячный платеж и в первые годы выплаты кредита и через 15-20 лет, если кредит получен на длительный срок. Основное преимущество фиксированной процентной ставки – предсказуемость, возможность точно планировать свои расходы, отсутствие процентного риска.

Плавающая процентная ставка имеет две составляющие: постоянную и переменную. Постоянная составляющая плавающей процентной ставки не меняется на протяжении всего периода кредитования. Плавающая составляющая привязана к какому-либо рыночному индикатору и изменяется в зависимости от условий, установленных в кредитном договоре. Например, ежеквартально или раз в шесть месяцев. Что такое рыночный индикатор? Существует несколько рыночных индикаторов, которые используют банки для расчета плавающей процентной ставки.

Как правило, для кредитов в рублях плавающая процентная ставка рассчитывается в зависимости от Mosprime.

Mosprime - независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых кредитов ведущими банками. Узнать текущую ставкуMosprime и динамику ставки можно на сайте Национальной валютной ассоциации. В формировании Mosprime участвуют минимум восемь первоклассных банков. MosPrime Rate рассчитывается на основе объявляемых ведущими банками ставок сроками overnight (на ночь), одна, две недели; один, два, три и шесть месяцев. Как правило, плавающая ставка по ипотечным кредитам в российских банках рассчитывается в зависимости от значения Mosprime на три или шесть месяцев. Это значит, что плавающая составляющая по кредиту будет изменяться каждый квартал или раз в полгода.

Таким образом, формула для расчета плавающей процентной ставки выглядит следующим образом:

Плавающая процентная ставка = 3,5% + Mosprime3M, где

3,5% - постоянная составляющая процентной ставки, устанавливается банком, прописывается в кредитном договоре;

Mosprime3M – изменяющаяся составляющая процентной ставки, рассчитанная в зависимости от рыночного индикатора Mosprime на 3 месяца.

Можно ли предсказать значение Mosprime?

Значение индикатора зависит от финансовой ситуации как в России, так и в мире, поэтому если вы не профессиональный аналитик в области финансового рынка, то прогнозировать изменение ставок достаточно сложно. Динамика изменения Mosprime представлена на сайте Национальной валютной ассоциации. Анализ показателя Mosprime3M за период с 2008 по 2012 год позволяет сделать вывод, что значения индикатора нестабильны, поэтому прогноз платежей по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой сделать достаточно сложно. Таким образом, применение плавающей ставки более рискованно для заемщиков, планирующих брать ипотечный кредит на срок более 5 лет и не предполагающих досрочное погашение.

Динамика показателя Mosprime3М

К каким еще рыночным индикатором может быть привязана плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту?

Другими распространенными индикаторами являются:

LIBOR – признанный во всем мире рыночный индикатор, устанавливаемый Британской банковской ассоциацией на основании данных от крупнейших банков. LIBOR устанавливается по нескольким валютам, на разные сроки. В российских рублей LIBOR не устанавливается. В России LIBOR используется при выдаче кредитов в валюте.

EURIBOR – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро.

Принцип расчета LIBOR и EURIBOR аналогичен расчету ставки Mosprime. В России плавающие ставки с значением таких индикаторов как LIBOR и EURIBOR чаще всего применяются для корпоративных кредитов, выдаваемых крупным российским компаниям в иностранной валюте. Ипотечные кредиты берутся преимущественно в рублях, поэтому чаще всего для расчета плавающей процентной ставки используется Mosprime.

Еще одним индикатором, который может применяться для расчета плавающей ставки по ипотечному кредиту является ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования устанавливается Центральным Банком РФ и представляет собой базовый инструмент регулирования процентных ставок по кредитам. Ставка рефинансирования – ставка, по которой ЦБ может выдавать кредиты коммерческим банкам. В отличие от LIBOR, MOSPRIME и EURIBOR, значения которых изменяются ежедневно, ставка рефинансирования изменяется по указанию Банка России. Как правило, при расчете плавающей ставки по ипотечному кредиту с использованием такого индикатора как ставка рефинансирования ЦБ, пересмотр ставки осуществляется раз в год. Данные об изменении ставки рефинансирования, представленные в таблице ниже, демонстрируют, что ставка рефинансирования ЦБ РФ не подвержена столь сильным колебаниям, как другие рыночные индикаторы.

Динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ

Достоинства и недостатки плавающей ставки по ипотечным кредитам

Плавающая процентная ставка, как правило, ниже фиксированной на момент выдачи кредита. Поэтому заемщик, выбирающий плавающую ставку, может значительно сэкономить на процентах. Однако, главный недостаток плавающей ставки – неопределенность в планировании платежей при длительном сроке кредитования. Плавающая ставка отлично подойдет тем, кто уверен в своих доходах и планирует погасить кредит досрочно за первые несколько лет кредитования. Некоторые банки предлагают фиксированную ставку на первые несколько лет кредита, как правило, на три-пять лет, затем ставка рассчитывается как плавающая. Если у заемщика есть уверенность, что он сможет погасить кредит досрочно, например, с учетом продажи имеющейся недвижимости или других активов, то есть смысл воспользоваться таким предложением, фиксированная ставка по такой ипотечной программе будет ниже в среднем на 1-2%, чем по стандартной программе с фиксированной ставкой на весь срок кредитования. Кроме того, банки устанавливают порог, выше которого ставка не может подняться даже в случае, если значение индикатора значительно вырастет. Ограничение в среднем составляет 20%, что уже совсем не мало, учитывая, что сумма ипотечного кредита значительна.

В целом, использование плавающих ставок по ипотечным кредитам в России пока не получило широкого распространения. В связи с высокой неопределенностью в экономике и невозможностью прогнозировать изменение рыночных индексов, спрос на кредиты с плавающей ставкой в России пока не велик, поэтому большинство банков предлагают продукты с фиксированной ставкой.

Фото: pixabay.com