«Сравнивать ипотечные системы в России и на Западе пока рано»

Говорить о широкой доступности ипотечного кредитования в России пока не приходится – повсеместным и привычным инструментом для улучшения жилищных условий, как это было, например, в США до кризиса, в нашей стране ипотека станет не скоро. Тем не менее, ее нынешнее состояние вполне соответствует реалиям – рынок ипотеки в России восстановился после кризиса и по ряду показателей предложения банков даже лучше, чем те, что они предлагали клиентам до 2008 года.

Будет ли повышаться доступность российской ипотеки? Должна ли она приобрести статус социального явления, учитывая катастрофичную нерешенность квартирного вопроса большинства россиян? Пришло ли время сравнивать российскую и западную ипотечные системы?

Посктризисное состояние российского рынка ипотеки и его перспективы в интервью Executive.ru обрисовал заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам Александр Серебряков.

Executive.ru: Можно ли говорить о восстановлении после кризиса российского рынка ипотеки с точки зрения объема выдаваемых кредитов и темпов строительства?

Александр Серебряков: Да, сегодня можно уверенно говорить, что объем выдаваемых кредитов достиг докризисного уровня. Более того, очевидны новые позитивные моменты: заемщики начали подходить к кредитам более взвешенно, стали тщательно анализировать ситуацию. Со своей стороны и банки идут навстречу заемщикам – оптимизируют свои ипотечные продукты, и нередко среди программ предлагают условия даже лучшие, чем были до кризиса. Конечно, все это способствует восстановлению ипотечного кредитования.

Executive.ru: Как российская ипотечная система выглядит на фоне мировой? По качеству и доступности ипотеки мы сильно отстаем от развитых государств?

А.С.: Еще рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. К сожалению, российский рынок ипотечного кредитования еще нельзя отнести к категории развитых, мы только движемся в этом направлении. На фоне мировой наша ипотечная система выглядит только формирующейся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования. Уже накоплен большой опыт, сделаны выводы из практики прошедших лет. Например, в сравнении с американской системой андеррайтинга заемщиков в России банки более требовательны при анализе клиентов. С одной стороны, это тормозит развитие ипотечного кредитования, но с другой – удельный вес просрочек по выплатам у нас ниже.

Executive.ru: Какая из стран может послужить для России примером и, возможно, отчасти, лекалом для построения эффективной ипотечной системы? После кризиса США таким примером уже не могут считаться?

А.С.: В США до кризиса слишком активно кредитовали сектор недвижимости, и это приводило к тому, что увеличилось количество спекулятивных сделок. Такие сделки носили массовый характер, и мы видим, к чему это привело. Конечно, западный опыт используется в банках, работающих на территории РФ, но путь развития у российской ипотеки свой, совершенно особый. Сегодня на российскую ментальность и долгое время неразрешенный квартирный вопрос накладываются передовые финансовые продукты и технологии, и именно так формируется система жилищного кредитования в России.

Executive.ru: Каков портрет нынешнего среднестатистического заемщика ипотечного кредита в России?

А.С.: Среднестатистический заемщик – это молодые семьи от 25 до 40 лет, покупающие либо первое жилье, либо расширяющие уже существующую жилую площадь за счет альтернативных сделок. Как правило, это наемные сотрудники со средним или выше среднего доходом.

Executive.ru: Вы согласны с тем, что ипотека в нашей стране должна быть социальным явлением, учитывая нерешенность квартирного вопроса большинства населения? То есть быть доступной большинству населения, иметь низкую процентную ставку, большой срок кредитования?

А.С.: Да, с одной стороны доступность ипотеки – это позитивный момент. Но надо думать о последствиях, ведь слишком дешевая ипотека приводит к спекулятивному спросу, и в результате перегретый рынок недвижимости может просто перестать развиваться. А рынок недвижимости стимулирует к развитию еще ряд других отраслей. В современных условиях ипотека, в том виде, в котором она существует, вполне отвечает нашим реалиям. Текущие годовые процентные ставки и переплата, которую мы в результате этого вносим, обусловлены тем, что деньги во времени обесцениваются, даже при том уровне инфляции, которая существует сегодня. Предоставляя кредит на 10-20 лет, банк прекрасно понимает, что покупательная способность выданной суммы денег по кредиту по истечению срока кредитования будет значительно ниже, и тем самым старается минимизировать свои риски.

Executive.ru: Львиная доля ипотечного рынка сейчас принадлежит государственным банкам. Как это сказывается на конкуренции в этой области и качестве, доступности ипотеки?

А.С.: Действительно, сегодня большая часть сделок с привлечением ипотечного кредитования приходится на кредитно-финансовые организации с государственным участием в акционерном капитале, поскольку эти банки, имея возможность недорогого фондирования, предлагают более доступные кредиты для населения и снижают процентные ставки. При этом такое снижение носит закономерный характер и влияет на другие коммерческие банки, благодаря чему увеличивается конкуренция. С одной стороны, это неплохо, но с другой - идеальный вариант, это когда рынок контролирует себя сам. Хотя конечно, некоторый тренд на снижение ставок был необходим. Однако сегодня потребители уделяют повышенное внимание и такому аспекту, как клиентский сервис. Два-три банка не смогут полностью удовлетворить весь существующий на рынке спрос, и заемщики, понимая это, обращаются в различные коммерческие банки.

Executive.ru: Какую недвижимость - первичную, вторичную или загородную - покупать в ипотеку сейчас выгоднее всего, учитывая рост цент?

А.С.: Все зависит от каждого отдельного случая. Если у заемщика есть какое-либо жилье и проблема покупки собственной недвижимости не стоит крайне остро, то, конечно, есть смысл рассмотреть возможность приобретения квартиры в новостройке. Минусом является то, что многие банки предлагают в течение инвестиционного периода повышенную процентную ставку, хотя некоторые наши банки-партнеры в рамках определенных акций отходят от этого.

Недвижимость на регулярном рынке выгодна тем, кто желает увеличить свою жилищную площадь с помощью альтернативных сделок, либо тем, кто арендует квартиру. Каждый человек ставит собственные приоритеты, исходя из своих жилищных условий.

Executive.ru: Потенциальный заемщик нередко сталкивается с дилеммой: копить на квартиру или взять ипотечный кредит? Какие рекомендации вы могли бы дать таким сомневающимся гражданам?

А.С.: Как уже было сказано, деньги во времени обесцениваются. И само время это доказывает. Каждый раз, когда мы задумываемся, возможен ли дальнейший рост цен на недвижимость, действительность дает нам ответ: «Да». Помимо того, что ипотека - удобный финансовый инструмент, она также является прекрасным механизмом фиксации цен. Это в дополнение к тому, что за счет кредитных средств, которые увеличивают финансовые возможности, можно существенно расширить диапазон выбора недвижимости. Поэтому ответ очевиден.

Executive.ru: Повышение доступности ипотеки автоматически подразумевает рост цен на жилье?

А.С.: С начала этого года процентные ставки по кредитам существенно снизились и вышли на уровень даже более низкий, чем до кризиса. При этом темпы роста цен на недвижимость вполне умеренны. Конечно, рост цен на недвижимость возможен, но к нему приведет не доступность ипотеки. Ипотека уже достаточно прочно вошла в жизнь россиян. Потребители хорошо знакомы с этим институтом, и фактором, который приведет к резкому росту цен на недвижимость, она не является.

Executive.ru: При каких условиях, на ваш взгляд, российский рынок ипотеки можно будет назвать взвешенным, цивилизованным и развитым? Как долго еще нужно ждать? Каков ваш прогноз для рынка ипотеки на ближайшие несколько лет?

А.С.: Сегодня сложно делать прогнозы на несколько лет, но хочется надеяться, что в ближайшие годы ипотечная система будет полностью отлажена. Многие банки унифицируют свои продукты, и будут предлагать схожие условия по кредитам. Другой момент, который должен будет выйти на первый план, – клиентский сервис. Сегодня очень важными являются клиентский сервис при рассмотрении кредитного досье потенциального заемщика и выдачи кредита, внимательное отношение к клиенту на этапе сопровождения кредита до момента его полного погашения. Ипотечную сделку должны определять комфортные условия, высокий уровень сервиса и открытый диалог заемщика и банка. Хочется думать, что именно в этом направлении будут развиваться банки.

Фото: pixabay.com