Встреча под названием «Кризис. Прогноз 2015: недвижимость: мнения экспертов. Профессиональный взгляд. Рекомендации», организованная 17 февраля в московском отеле «Ренессанс Монарх» Сообществом менеджеров Executive.ru, компаниями Business Family и «Бизнес-завтрак», привлекла инвесторов, заинтересованных вложениями в недвижимость. Ведущие эксперты рынка поделились своими советами и прогнозами.
Регресс и стагнация
Встречу, посвященную квадратным метрам, открыла директор департамента маркетинга «Миэль» Наталья Кац, которая для начала рассмотрела рынок жилья «комфорт» и «эконом». Рекомендации Натальи были четкими, ясными и убедительными. Она рекомендовала обращать особое внимание на новостройки высокой степени готовности, а также анализировать, насколько «закредитован» девелопер. Если застройщик занимал, не стесняясь, стоит поискать более надежный для вложений вариант.
В сегменте элитного жилья Наталья посоветовала искать варианты на вторичном рынке. Здесь могут встречаться выгодные ценовые предложения, поскольку продавец, в отличие от девелопера, стремится поскорее «выйти в кэш» и готов давать скидку 30-40% от первоначальной стоимости квартиры. Покупателей на «регулярном» рынке недвижимости не ждут такие королевские условия. У продавца здесь другие резоны, и скидки могут достигать 20%, что тоже неплохо. Намерения потенциальных инвесторов, казалось бы, очевидны – как можно быстрее вложить теряющие вес деньги во что-то стоящее. В данном случае, в недвижимость. Но покупатели, которым нужно было сделать это немедленно, оказывается, схлынули в конце 2014 года. Наталья рассказала, что нетерпеливые покупатели с наличными в руках буквально ломали в офисе дверь, не дожидаясь начала рабочего дня. Остались покупатели более осмотрительные и терпеливые. Поэтому продажи на рынке жилой недвижимости падают.
На рынке загородной недвижимости наблюдается регресс – сообщила Наталья, – строительство практически прекратилось. «Если 10 лет назад строились коттеджные поселки, то сейчас в новой Москве и даже на Рублево-Успенском шоссе растут малоэтажные дома. Предложение в коттеджных поселках резко сократилось». Тем не менее, некоторый спрос есть. Покупатели выбирают загородные дома с участком на расстоянии до 30 км от МКАД стоимостью до 8 млн рублей и на участках примерно по 300 тыс. рублей за сотку дома. Рассматриваются дома средней степени готовности площадью около 200 кв. м.
Дальше Наталья перешла к рынку аренды, который также находится в стадии стагнации, но это грустное обстоятельство не должно печалить инвесторов. Например, рассказала Наталья, в прекрасном «сапсановском» поселке на новой Риге распродается арендный поселок уровня «премиум». Хозяин решил развязаться с рынком аренды и скидывать «сэндвичи» по 30 млн рублей за штуку. Тем, кто сам является арендодателем, пусть и не такого уровня, Наталья предрекла скорое возвращение из Таиланда. Многие соотечественники, как известно, сдавали московские квартиры, а жили и работали (или не работали, если квартира была на Пречистенке) в более теплых краях. Из-за обесценивания рубля сдача квартиры в аренду оказалась не таким уж и выгодным делом. Но тут выигрывают арендаторы. Те, кто живет в съемных квартирах, могут начинать торговаться с собственником за скидку в 15-20%.
И снова информация для инвесторов. За последние месяцы в Москве закрылось 900 ресторанов, уходят с рынка крупные ритейлеры. В итоге образовался прирост 1,5 млн кв. м торговых площадей и полмиллиона – складских. «Раньше можно было купить помещение под ресторан и спокойно сдавать его в аренду крупной сети, получая вполне прогнозируемый доход». Теперь Наталья не советует инвестировать таким образом. Гораздо лучше, например, разделить 10 млн рублей пополам и по 5 млн вложить в однокомнатную квартиру и положить в надежный банк. И не надеяться на то, что эти 10 млн когда-нибудь удастся «вытащить по сентябрьскому курсу».
Подмосковье и «ангелы»
Генеральный директор «Некрасовка девелопмент» Константин Юферов обрисовал все выгоды от приобретения жилья в ближнем пригороде. Например, популярные студии площадью 22 кв. м за 1 млн 700 тыс. рублей дешевле взять в ипотеку и выплачивать по 13-15 тыс. рублей ежемесячно, чем снимать в Некрасовке (официальный статус - входит в состав Москвы - Executive.ru) квартиру такой же площади и платить владельцу 18 тыс. Это безопасное и выгодное вложение с минимальным риском, подвел итог Константин. И призвал «не глядя» покупать подмосковные квартиры площадью до 30 кв. м и стоимостью квадратного метра меньше 60 тыс. рублей.
Дальнейшие рекомендации Константина носили более универсальный характер. Для начала потенциальному покупателю надо поинтересоваться, с какой скоростью квартиры раскупают. Хороший результат – 50 продаж в месяц. Заказать выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Константин уверен, что «если проект финансируется Сбербанком, это гарантирует положительный результат». Дело в том, что кредитная линия, которую банк вынуждает взять застройщика, составляет 70% от стоимости проекта, что практически гарантирует, что объект будет достроен. Хорошим признаком Константин также признал аккредитацию Сбербанка по ипотеке. Впрочем, добавил он, другой ипотеки сегодня и нет. После этих слов собрание немного погрустнело.
Затем Константин перешел к тревожной части своего выступления. В 2015 году неизбежно вырастет себестоимость строительства. Среднее подорожание материалов составит 20%. Рабочая сила тоже растет в цене. Таджикские мигранты, пересчитав заработанные рубли в твердую валюту, покидают российские стройки. Им на смену приходят россияне и белорусы, которые стоят на рынке труда примерно в полтора раза больше. Константин коснулся и темы, которую обычно обсуждают среди своих. Доля «ангела», а вернее, отступные местным властям, всегда номинировались в долларах с квадратного метра. В этом сегменте рынка по-прежнему наблюдается стабильность. Таким образом, доля «ангела» в рублях выросла на 120%. И в конце выступления Константин поспорил с Натальей Кац и призвал не бояться «закредитованных» девелоперов. Не то нынче время, чтобы кредиты давали без твердого обеспечения. И посоветовал покупателям недвижимости в ближнем Подмосковье обязательно интересоваться именами хозяев стройки. Если, например, стройка ведется с участием лиц, родственно близких губернатору Подмосковья, то дом сдадут без всякого сомнения.
Каждый последующий спикер говорил меньше предыдущего. Сходясь в оценке общих тенденций, выступающие расходились в частностях. И хотя все старались не повторяться, потенциальные инвесторы, сидящие за столиками, имели возможность перепроверять, сопоставлять и взвешивать.
Коммерческий директор компании «МИГ Недвижимость» Ольга Гусева вспомнила кризис 2008 года и сказала, что так легко уже не будет. «В 2008 году покупали недвижимость на снижении цены и в 2009 году выходили с хорошей доходностью». На этот раз быстрого результата ждать не стоит. Ольга признала, что вложения в недвижимость – это скучно: «купил и ждешь». Здесь нет адреналина, но есть заработок, – добавила она.
Девелоперы, которые будут выходить в ближайшие полгода на рынок, уже вложили в стройку основные средства, поэтому инвестиционный риск минимален. Ольга не только вселила оптимизм, но и внесла коррективы в выступление Константина Юферова: «Чтобы обеспечивать стройку в «элитке», достаточно продавать 15 квартир в месяц». Константин и не спорил, в Некрасовке другие масштабы.
Апартаменты и крематории
Самая ходовая сделка заключается на сумму 8-9 млн рублей. Именно столько стоят самые популярные и сейчас, и в будущем квартиры бизнес-класса.
Дальше между спикерами произошла небольшая дискуссия. «Мегапроекты больше подвержены кризису. Вспомним ПИК, «Мортон» или Су-155 в 2008 году!» – напомнила Ольга. – У всех этих компаний были трудности». «У них были трудности, но все справились», – живо парировал Константин Юферов. Как руководитель компании, продающей по 50 квартир в неделю, он не мог не заступиться за мегапроекты. Тем не менее, призыв Ольги обращать внимание на компактные стройки был услышан. И не надо покупать квартиры в состоянии готовности 30-40% – поспорила Ольга сразу с двумя предыдущими спикерами: «Если покупать на высокой стадии готовности, вы сохраните свои деньги, но ничего не заработаете». Это был рецепт покупки недвижимости с прибылью и без адреналина.
Зал реагировал живо, спикеры из второй сессии задавали вопросы спикерам из первой. Инвесторы спрашивали и тех, и других. Сомодератор дискуссии, основатель компании «Агентон» Сергей Смирнов профессионально разогревал публику и подбрасывал вопросы. В итоге выяснилось, что инвесторы, которые сегодня составляют 60% покупателей недвижимости, не обрушат в будущем рынок, потому что не начнут продавать свои квартиры одновременно. Что кризис отразится на размахе строительства, но не на площади квартир – 13-метровок со всеми удобствами на рынке не появится. Что существует еще много объектов недвижимости, которые были обойдены вниманием. В частности, крематории, доходные дома и апартаменты. Рынок крематориев оказался недостаточно прозрачным, а рынок доходных домов и апартаментов – для инвестиций не пригодным. На сегодняшний день не существует законодательной базы, которая бы регулировала продажу такой недвижимости.
Партнер и исполнительный директор Knight Frank Russia& CIS Мария Котова подробно остановилась на рынке недвижимости. Рекорды по пустующим площадям бьют офисы классов А и В. Свободно 35% площадей, или каждый третий метр. Ставка аренды давно ползет вниз, и это связано с кризисом перепроизводства в этом сегменте рынка. В торговой недвижимости наблюдается тренд – ритейлер стремится перевести арендную ставку в процент с оборота. Но на сдаче небольших площадей для «стрит-ритейла» тоже не заработаешь, хотя они в дефиците. Мария рассказала, что инвесторы из Казахстана, Украины, Индии, Турции оказались более расторопными, и все 50-100 метровые площади практически распределены. По поводу щедрых дисконтов Мария высказалась довольно сдержанно: в новых проектах застройщики планируют дисконт 20-30%, но по старым проектам дисконта не будет. Не отметила она и снижения ставки по ипотечным кредитам – сейчас он составляет 18%. Но процент ипотечных сделок стремительно падает, хотя они все еще составляют основу рынка. Только в январе ипотека рухнула на 30%. Хотите взять ипотеку? «Торгуйтесь или ждите» – советует Мария.
Красок в рассказ об офисах класса В добавил заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак. Если уж вкладываться в этот непростой рынок, то обращать внимание нужно на офисы класс В между МКАД и Третьим кольцом. Самые перспективные – Мякинино и Румянцево, не стоит внимания инвесторов Сити, здесь даже парковка полупустая. Самые ходовые площади – небольшие блоки офисов по 50-100 метров, отметил Роман. И посоветовал купить этаж и «нарезать» для арендаторов.
Генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин сказал инвесторам только хорошие слова. Опираясь на опыт предыдущего кризиса, Евгений сделал вывод, что рынок недвижимости, где царил диктат продавца, станет рынком покупателя. Это значит, что инвесторов ждет более высокий уровень сервиса, акции по привлечению вроде розыгрыша автомобиля и, возможно, продажи квартир с готовой отделкой не «муниципального» уровня. Кроме того, можно рассчитывать на демпинг, рассрочку и другие дополнительные условия.
Фото компании «Бизнес-завтрак»
Если я правильно понял, сейчас самое время спокойно подождать. Скоро обвал и, глядишь, можно будет приобрести хорошую недвижимость по сходной цене.
Неужели до потребителей дойдёт страшная тайна всех риелторов: недвижимость в большинстве случаев это не инвестиция, а предмет потребления?
А потребление всегда падает при сокращении спроса. И после декабрьского прыжка дохлой кошки будут месяцы страданий продавцов
Станислав, смотря какая недвижимость. За последние 10 лет ввиду переездов, смерти дальних родственников и разного рода причин, мы продавали, разменивали, покупали квартиры. И за год стоимость всегда росла процентов на 10, а то и 20. И поэтому вкладывать деньги в недвижимость куда лучше, чем в бытовую технику и тому подобную утварь. А чтобы получилась инвестиция, необходимо подключать уж другого плана вложения. Покупать на этапе строительства, делать недорогой ремонт и тем самым увеличивать стоимость за жильё.
Если бы говоря о динамике цен люди говорили в какой валюте цена номинирована, то ясности было бы больше