Натали Кирпа: Дорожные пробки VS Торговые центры

Натали Кирпа

Новый мэр Москвы намерен покончить с пробками в столице, о чем подробно говорится в «Комплексном плане мэра Москвы по решению проблем Московского транспортного узла». Среди первых мер – запрет на строительство новых торговых центров в Центральном административном округе и в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). По словам мэра, торговые центры увеличивают транспортный поток и ухудшают дорожную ситуацию. По словам владельцев магазинов, хорошее место днем с огнем уже не найти, а если ничего не строить, то аренда подскочит выше радуги. Ситуацию анализировала Натали Кирпа.

Чуть раньше храмов торговли, запланированных в центре столицы, под горячую мэрскую руку попали торговые центры на МКАД, которые с нарушениями выстроили съезды с кольцевой магистрали. В мэрии подсчитали, что такие нарушения имеет каждый пятый существующий торговый центр на МКАД. Однако торговые центры реанимируются, множатся и снова начинают здравствовать.

Ранее девелоперам выдавали разрешения на строительство торговых центров без оглядки на то, как их появление скажется на пробках, признаются сами игроки рынка. Однако уже в 2008 году бывший мэр Москвы Юрий Лужков приостановил строительство новых торговых центров. Такое ограничение должно было действовать вплоть до введения в действие правил землепользования и застройки в Москве, которые до сих пор не сформулированы.

Анамнез

Первым запрещенным проектом стал торгово-развлекательный центр под Пушкинской площадью (33 тыс. кв. м, мультиплекс, всесезонный каток, паркинг на 800 машино-мест). Его строительство вела компания «ТДЦ «Тверской» (62% принадлежит турецкой компании MNG Holding). Теперь на Пушкинской площади дело ограничится только паркингом и развязками. Вторым в черный список попал торговый центр «Тверская Застава» на Белорусской площади (106 тыс. кв. м – общая площадь, 36 тыс. кв. м – торговая, AFI Development), за ним оказались в очереди торговые центры на Болотной и Смоленской площадях, а также центр «Мозаика» у метро «Автозаводская» (134 тыс. кв. м; Trigranit Development Russia). В общей сложности заморожено возведение около 400 тыс. кв. м недвижимости – это половина годового прироста торговых площадей в столице, что по площади равно примерно четырем моллам «Мега». Себестоимость строительства торгового центра в пределах ТТК составляет $1,5 тыс. за 1 кв. м, из которых 30% – затраты на проектирование. Выходит, что общие потери девелоперов от новой инициативы мэра могут составить около $200 млн.

Аргумент «Против». По мнению директора проектного московского бюро Андрея Коновальцева, «монстр» у Киевского вокзала из-за неудобного расположения и такого же неудобного подъезда к подземному паркингу создал вечную пробку на Дорогомиловской заставе – хотя это одна из самых широких улиц столицы. В мировой практике нет опыта возведения крупных торговых центров в непосредственной близости от вокзалов – это нонсенс. Зачем повторять плохой опыт теперь у Павелецкого вокзала, где сейчас строится большой центр (120 тыс. кв. м; девелопер – ИПГ «Евразия»), – неясно. Кстати, проект этого торгового центра может быть превращен в городской паркинг, поскольку у вокзала уже вырыли котлован.

Аргумент «За». Крупные торговые центры строятся в Москве из-за нехватки площадей для street retail. В Европе такие объекты вынесены на окраины мегаполисов. Если отменять строительство торговых центров, не предлагая ничего взамен, то в скором времени возникнет дефицит торговых площадей и как следствие рост арендной платы. Уже к началу 2010 г. средний уровень вакантных помещений в существующих торговых центрах находился в пределах 5-10%, то есть свободных мест уже не было, а новых магазинов хочется всем компаниям.

Прогноз

И если уже мэрия так сильно возражает против возведения уже согласованных проектов, то должен быть отработан механизм компенсаций и возмещения убытков. Например, было бы правильным предоставлять в таких случаях подготовленный под стройку участок вне пределов запретительной зоны. По данным Cushman & Wakefield, в пределах ТТК строится пять крупных коммерческих объектов и еще пять планируется, среди них торговые центры «Слава» и «Парк сити». Для того чтобы эти проекты не стали новой головной болью для граждан и автомобилистов, необходимы изменения в правила землепользования и застройки в черте Москвы.

Тем более что в течение всего 2010 года спрос на торговые площади устойчиво рос, и если в 2009 г. нововведенные объекты открывались заполненными на 60-70%, то в 2010 г., по данным компании NAI BECAR, к открытию сдавались практически все помещения. К концу 2010 года у рынка торговой недвижимости открылось второе дыхание – и один за другим начали открываться знаковые торговые центры: «РИО», «Гагаринский», Outlet Village Белая Дача, Vegas.

В 2011 году, по данным Colliers International, ожидается ввод в эксплуатацию 10 торговых центров общей площадью порядка 700 тыс. кв. м. Таким образом, обозначенный мэром объем приостановленного строительства составляет почти половину от запланированного на будущий год объема новых площадей на столичном рынке торговой недвижимости. В то же время, по данным NAI Becar, в ЦАО в следующем году ожидается (или ожидалось) открытие только трех торговых центров, два из которых – торговая галерея в гостинице «Москва» и торговая часть «Военторга» – входят в состав многофункциональных комплексов. Еще один, «Афимолл Сити», технически откроется уже в этом году, официальное его открытие запланировано на март будущего года.

По оценке Becar Realty Group, если учесть торговые центры, заявленные в 2009-2010 гг., но не сданные в эксплуатацию, то торговые площади могут увеличиться еще на 575 тыс. кв. м в период с 2011 по 2012 гг.

А в борьбе с транспортным коллапсом гораздо более верным кажется решение, которое успешно применяют другие мегаполисы мира, – это развитие городов-спутников с жильем и офисами, вынос бизнеса за пределы центра, и параллельно с этим решение проблем с общественным транспортом.

Торговые центры, которые откроются в 2011 году

Также смотрите:

Натали Кирпа: Как мастерски испортить впечатление

Натали Кирпа: Когда женщина хочет…

Натали Кирпа: Умей ценить

Натали Кирпа: Большая тайна высокого сервиса