Антон Свешников
Москвичи активно продают свои квартиры, чтобы стать ближе к природе и приобрести загородную недвижимость. Впрочем, семей, которые продают единственную квартиру в Москве для постоянного проживания загородом, очень мало. Чаще всего загородное жилье – это инвестиции. Основная альтернатива городскому жилью – таунхаусы или многоквартирные малоэтажные проекты, которые расположены не далее 15 км от МКАД по скоростным направлениям. Именно такие форматы, по словам Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра компании ОПИН, могут рассматриваться как первичное и единственное жилье (когда городской комфорт сочетается с загородным образом жизни).
Изобретенный в Великобритании, таунхаус сочетает преимущества городского и загородного жилья
Мнение Бобкова подтверждают и другие опрошенные нами эксперты по загородному рынку. «Москвичи намного активнее стали совершать сделки обмена своей городской квартиры на загородное жилье «квартирного формата», то есть таунхаусы или квартиры в малоэтажных комплексах», – отмечают аналитики компании «Пробизнес-Девелопмент».
Им вторят коллеги из корпорации «Инком», по статистике,примерно 30% москвичей продают городскую недвижимость, для того чтобы стать владельцем таунхауса. Более того, все чаще столичные жители пользуются услугой «трейд-ин» – приобретение загородного дома с одновременной продажей московской квартиры. Основные ее потребители – люди, которые хотят расширить жилплощадь без доплаты за счет переезда из Москвы в область, отмечают аналитики.
Довольно большая доля покупателей привлекает для совершения сделки ипотечный кредит: доля ипотеки в сделках с загородным жильем уже превышает 40%.
В угоду выбранному формату
Чаще всего на переезд в Подмосковье из городской квартиры решаются семьи с детьми, которые совершая альтернативную сделку (продажу квартиры эконом-класса и покупку таунхауса) без финансовых потерь увеличивают метраж своего жилья. Иначе говоря, не приобретают второе жилье, а меняют основное. Плюсом здесь является и смена образа жизни: дети могут гулять на охраняемой территории поселка, больше времени проводить на воздухе, немаловажным остается и вопрос экологии. Социально-демографические характеристики покупателей отражены на диаграммах.
Источник: Группа компаний «Масштаб»
«Стоимость таунхауса или дуплекса примерно соответствует цене одно- двухкомнатной квартиры в столице – 4-8 млн руб. В зависимости от расположения поселка, после покупки остаются деньги на ремонт и обустройство нового жилья. Из проектов, которые бы подошли для таких целей я бы порекомендовал проект «Бристоль», расположенный в 7 км от МКАД, на территории Новой Москвы, где минимальная цена за 87 кв. м с мансардной на сегодня 8,6 млн руб. Это уровень однокомнатной или двухкомнатной квартиры где-нибудь на юго-западе Москвы. «Кембридж», расположенный по Новорижскому шоссе, где 80 кв. м с мансардой можно приобрести за 4,5 млн рублей», – говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».
Кроме того, по мнению эксперта «обменять» однушку в Москве можно на дуплекс стоимостью 4 млн рублей, с прилегающим участком земли – 5 соток в поселке «Европейская долина 2», который строится на территории Новой Москвы.
Что касается трехкомнатных квартир, то порядок цен уже позволяет покупателю выбрать себе отдельно стоящий коттедж в поселке не дальше чем в 30 км от Москвы.
По словам Ильи Менжунова, директора Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», на рынке загородного жилья в зоне до 30 км от МКАД бюджет покупки в эконом-классе варьируется, в среднем, от 5 млн до 12 млн рублей для таунхаусов и от 8 млн до 15 млн рублей для коттеджей. Минимальные цены, по понятным причинам, наблюдаются в объектах, расположенных на значительном расстоянии от кольцевой. В бизнес-классе диапазоны бюджета составляют 12-20 млн рублей и 15-45 млн рублей соответственно. Чаще всего люди, имеющие на руках 8-12 млн рублей, вырученные от продажи квартиры в Москве, приобретают таунхаус эконом-класса площадью 120-150 кв. м.
Офис и «пробки»
При этом, как считает Менжунов, обмен квартиры на дом лучше всего подойдет менеджеру с относительно свободным графиком. «Теоретически расстояние до 30 км от МКАД позволяет каждый день ездить на работу в Москву. И в указанной зоне действительно можно найти не только недорогие таунхаусы, но коттеджи эконом-класса. Однако на практике человек, переехавший в собственный дом, который расположен на удалении около 30 км от МКАД, вряд ли сможет вести прежний образ жизни. Особенно если он работает по стандартному графику пять дней в неделю. Если же работа не подразумевает постоянное присутствие в офисе, то под такой темп, конечно, можно подстроиться, но удовольствия все-таки мало», – рассуждает Менжунов.
Связано это, прежде всего, с непредсказуемой ситуацией на подмосковных трассах. По мнению эксперта, безусловно, существуют отдельные шоссе на западном направлении, которые отличаются хорошей пропускной способностью. Однако большинство коттеджей с более или менее доступным уровнем цен находятся на восточных направлениях, транспортная доступность которых оставляет желать лучшего. Это Щелковское, Егорьевское, Новорязанское шоссе и пр.
«Для связки «жить загородом, но работать в Москве» в большей степени все-таки подходит расстояние до 15, максимум до 20 км от МКАД. Земля в указанной зоне дорогая, поэтому здесь, в основном, преобладают объекты бизнес- и премиум-класса. Их стоимость тяжело сопоставить даже с ценой обычной «трешки» в Москве», – констатирует Илья Менжунов.
Брать кредит или нет?
Несмотря на то, что рвущиеся на природу москвичи стараются обойтись без кредитов, во многих случаях им все-таки приходится пользоваться услугами банков. Один из вариантов, когда ипотека необходима – увеличение площади покупаемого дома.
Источник: Группа компаний «Масштаб»
«Среднестатистическая» однокомнатная квартира на вторичном рынке Москвы стоит 6-7 млн рублей, «двушка» – 8-9 млн рублей, «трешка» –11-12 млн рублей. Соответственно, владелец двух- или трехкомнатной квартиры в столице, продав свое жилье, теоретически может приобрести небольшой коттедж эконом-класса (средняя площадь – 100-150 кв. м). Однако, по словам Ильи Менжунова, на загородном рынке подобных объектов не очень много. Более того, не стоит забывать, что если речь идет о «первичке», то такие объекты сдаются без отделки. То есть собственнику придется еще и потратить внушительную сумму на ремонт – кредита вряд ли удастся избежать.
«Как мы видим, ипотека может и не понадобиться, хотя многие проекты аккредитованы в банках, а значит, покупателям проще и выгоднее оформить кредит. Ипотеку не обязательно брать на покупку, она вполне может стать удобным инструментом: пойти на доплату, если в качестве альтернативы выбран более дорогостоящий вариант, чем квартира, кроме того ее можно использовать для организации переезда», – советует Антон Архипов.
По словам Архипова, если семья реализует для покупки свое единственное жилье, можно поступить так: на кредитные средства приобретается строящийся объект, а затем уже после переезда и ремонта, продается городское жилье – вырученные с продажи средства идут на погашение кредита.
В какие объекты лучше инвестировать?
Говоря об инвестиционной привлекательности загородных домов, эксперты разошлись во мнениях. «Здесь городской формат выигрывает у загородного. Если даже у человека есть две квартиры и одну он продает, чтобы купить загородный дом, то сдавать в этом случае он, скорее всего, будет квартиру – это принесет более стабильный доход», – уверяет Денис Бобков из ОПИН.
По словам Антона Архипова, год назад в поселке «Европейская долина 2» дуплекс площадью 100 кв. м. стоил 3,6 млн руб. Сейчас такой же дуплекс продается за 5,6 млн руб. и это – на первичном рынке, то есть без дельты инвестора. Что касается арендного бизнеса, то он не настолько развит, чтобы выделять какие-то тенденции. «Я предполагаю, что для этого вида деятельности идеально подойдут курортные зоны – например, Дмитровское шоссе, вдоль которого сосредоточены известные водохранилища и горнолыжные курорты», – говорит Архипов.
Сейчас там стали появляться недорогие проекты, хотя в недавнем прошлом это в основном были поселки бизнес- и элит- класса. По словам Ильи Менжунова, приобретать таунхаусы с инвестиционными целями можно – спрос со стороны покупателей есть, и он постоянно растет, впрочем, как и цены в хороших проектах.
Что касается критериев выбора объекта для инвестиций, то, во-первых, сам поселок должен быть расположен в пределах «Первой Бетонки» на направлениях, которые пользуются стабильным спросом со стороны покупателей – сектор от юго-запада до северо-запада. «Для получения высокой доходности можно также рассмотреть другие направления, которые обладают уникальными природными характеристиками и в данный момент буквально переживают второе рождение с точки зрения улучшения транспортной доступности – например, Дмитровское шоссе, где сейчас идет реконструкция», - размышляет представитель «Метриум групп»
Вместе с тем, по его расчетам, поселок должен обладать собственной инфраструктурой. Конкретный набор объектов зависит от ценового диапазона. Для бюджета 10-12 млн рублей достаточно наличия охраны, грамотной управляющей компании и детских площадок. А вот для таунхаусов по 20-25 млн рублей нужна более мощная инфраструктура, которая будет способна удовлетворить все потребности будущих жителей поселка.
«Инвестировать лучше в эконом- и бизнес-класс, так как элитные таунхаусы тяжело перепродаются. Наибольшей ликвидностью обладают объекты площадью 120-150 кв. м. При этом особое внимание следует уделить планировочным решениям – к выбору танухауса следует подходить с точки зрения функциональности и пригодности для проживания среднестатистической семьи», – резюмирует Менжунов.
Фото: pixabay.com
Прелесть загородной жизни еще заключается в наличии собственного приусадебного участка, где можно спокойно провести время, пожарить шашлыки с семьей и не пересекаясь с посторонними. А этого в танхаусах нет! У танхаусов вижу один плюс - это мало соседей. Удаленность от города вещь спорная - кому то хочется работу в 2-х шагах от дома, а кому то лес под окном.