Шесть трендов: какую недвижимость россияне покупают за рубежом?

В условиях, когда плохие новости потоком идут с Ближнего Востока и Украины, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным вариантом для сбережения накопленного. В приоритете у инвесторов – растущие экономики Западной Европы: Великобритания, Германия, Австрия. Здесь при грамотном подходе можно получить доход, к тому же риски сглаживаются четкими и понятными правилами игры, которые не меняются на протяжении долгого времени. Гораздо более рискованные объекты для вложения находятся в ОАЭ, Испании и Болгарии.

По данным исследования международного консалтингового агентства Knight Frank, с марта 2013 по март 2014 недвижимость в мире подорожала в среднем на 7,1 % в годовом исчислении и на 0,6 % за I квартал 2014. Индекс мировых цен на жилье (Global House Price Index) повышался восемь кварталов подряд, однако темпы роста в течение первых трех месяцев 2014 года замедлились.

Впрочем, при анализе инвестиций значение имеет не только динамика рынка, но и мотив: зачем данный актив нужен покупателю? Приобретая недвижимость, российские покупатели преследуют самые разные цели – от «заработать на росте цен» до «получить вид на жительство» или «сдать дом в аренду». Как эти идеи сочетаются с трендами на региональных рынках недвижимости?

1. Дубайские скачки: инвестиции в ОАЭ

Самый большой скачок цен произошел в Дубае. Там недвижимость подорожала за год почти на 28 %. Однако в течение I квартала 2014 года цены повысились лишь на 3,4 %. Аналитики считают, что это связано с тем, что в этом эмирате был удвоен налог на покупку и ужесточены условия ипотечного кредитования. По мнению экспертов компании Chesterton, дубайский рынок восстановился после рецессии и вновь становится привлекательным для инвестиций. Например, арендный бизнес здесь приносит 5-6 %. «Но если в Европе придется еще заплатить значительные налоги, то в Дубае, благодаря безналоговому режиму, это практически чистый доход, из которого надо вычесть только эксплуатационные расходы», – подчеркивают эксперты. Хотя, по мнению Игоря Индриксонса, эксперта в области международных инвестиций в недвижимость, при покупке арендного жилья или коммерческой недвижимости в этом эмирате надо быть предельно осторожным и помнить о крахе рынка, который наблюдался в 2009 году. Поэтому для вложений подойдут полностью готовые объекты.

Рынок недвижимости эмирата оправился от краха и продолжил движение

На втором месте после Дубая – Китай. С I квартала 2013 по I квартал 2014 цены на жилье в Пекине и Шанхае выросли на 17,5 %. В десятке лидеров по росту цен оказались лишь три европейские страны – Эстония (+16,2 %), Турция (+13,8 %) и Исландия (+9,7 %).

Дома и квартиры в США подорожали на 10,3 %: рост немного ослаб по сравнению с предыдущим кварталом, когда цены повысились на 11,3 %. По мнению Индриксонса, недвижимость в США по-прежнему не пользуется особым спросом у российских покупателей. Зато повышенный интерес инвесторов и покупателей «второго дома» за рубежом вызывают рынки Великобритании (прежде всего Лондон), Франции, Германии, Латвии (интерес к этой стране вызван тем, что недвижимость дает право получить вид на жительство), Турции, Испании и Болгарии.

По данным Knight Frank, недвижимость в Великобритании подорожала за год на 9,1 %, в Германии – на 5,8 %, в Латвии – на 5,5 %. В Болгарии цены остались на прежнем уровне, во Франции – упали на 1,4 %.

Из 54 рынков, проанализированных Knight Frank, 14 продемонстрировали спад, 12 из которых – европейские страны. Самыми слабыми рынками в I квартале стали Хорватия, Кипр и Греция. Там цены на жилье за год понизились более чем на 8 %. Впервые с 2008 года ни одна страна не продемонстрировала падение цен свыше 10 %.

Циклы развития рынков недвижимости: июнь 2014 года

Источники: Knight Frank, Residential Research

2. Великобритания: дорого, стабильно, консервативно

«Стагнации или спада спроса на элитную зарубежную недвижимость мы не наблюдаем, увеличение спроса в среднем за год произошло на 5-10%», – говорит Владислав Пономаренко, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group. По его словам, в сегменте элитного жилья средний бюджет покупки зарубежной недвижимости составляет $1,5 млн, при этом россияне отдают предпочтение домам площадью от 400 кв. метров.

Первый вариант для консервативных инвестиций с перспективой получения дохода за счет роста стоимости объекта – Лондон. В элитном сегменте в 2010-2013 годах ежегодный рост цен на лондонскую недвижимость составлял 10%, а в ряде престижных районов, таких как Кенсингтон и Челси, – 15-20%. «Так в мае 2014 года средняя цена квартиры составила £385 тыс. ($650 тыс.). В 2011 и 2014 годах в Лондоне были установлены абсолютные рекорды по бюджету сделок – проданы пентхаусы стоимостью £136 млн и £140 млн соответственно», – говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.

Лондон в моде в любую погоду

Несмотря на существенный рост цен, спрос на дорогую недвижимость в Лондоне по-прежнему превышает предложение. По информации экспертов Must Have, например, в мае компания Capital & Counties заявила, что за пять недель продаж в новом жилом комплексе, было реализовано 204 из 237 квартир на сумму более £200 млн. Все эти факты доказывают, что Лондон еще долгое время будет оставаться рынком продавца. Дошло до того, что из-за бурного роста цен на недвижимость собственники домов в лондонских предместьях отказываются продавать свои квартиры по ипотеке, предлагая покупателям внести полную стоимость покупаемого объекта. «Нестабильная геополитическая ситуация в мире – кризис в Греции и на Украине, арабская весна – способствует дальнейшему росту цен. Для людей с высоким достатком – чиновников, бизнесменов, инвесторов – Лондон был и остается «тихой гаванью», – отмечает Елизавета Некрасова. По данным исследования Королевского института сертифицированных оценщиков, рост цен на недвижимость в Лондоне продолжится и составит в среднем 54% в ближайшие 6 лет.

3. Континентальная Европа: сохранность инвестиций, небольшой рост

Среди стран Евросоюза интерес вызывает прежде всего Германия. Стабильно развивающаяся экономика, разумные цены и низкие ставки по кредитам для иностранцев (3-5%) делают ее наиболее привлекательной для инвесторов. «Интересны для инвестирования крупные города, такие как Мюнхен и Берлин, где продолжается активный рост цен на жилую недвижимость. Берлин весьма динамично развивается, здесь ведется активное строительство жилых комплексов, рост цен на жилую недвижимость за последние три года здесь составил до 25%, дальнейшее повышение цен ожидается в среднем до 10% в год», – Наталья Синельникова, специалист отдела зарубежной недвижимости компании «Пересвет-Инвест».

Франция: много не заработаете, но и не потеряете

Что касается инвестиционной составляющей, Франция вполне может посоревноваться с другими стабильными рынками за счет жесткого регулирования цен, не допускающего большого их снижения. Недвижимость во Франции с уверенностью можно назвать ликвидной, поскольку ее доходность превышает расходы на обслуживание, а при желании ее легко можно будет продать, не теряя в цене. «Доходность от аренды жилых объектов в среднем достигает 3,5%. Активное госрегулирование местного рынка жилья, не позволит ценам опуститься слишком низко, что делает страну безопасным убежищем для инвестиций», – утверждает Игорь Индриксонс.

Еще одна возможность разместить капитал от €1 млн – инвестиции в жилую недвижимость княжества Монако. Несмотря на низкую доходность от 1,5% годовых, покупателей привлекают налоговые льготы, среди которых освобождение от налога на доходы, на наследство прямых родственников и на прирост стоимости капитала. Цена квадратного метра в Монте-Карло в среднем составляет ?35 тыс., таким образом, квартира-студио в Монте-Карло обойдется покупателю в ?1,75 млн. Но при этом цены на недвижимость вряд ли когда-нибудь упадут, жесточайший дефицит предложения ускоряет ценовую лихорадку.

4. Дача на Средиземном море

Использование зарубежной недвижимости в качестве дачи продолжает оставаться распространенным мотивом при покупке «второго дома». Самые популярные страны у российских покупателей недвижимости – ОАЭ, Турция, Испания, Болгария, Черногория.

«Экономический рост и повышение стоимости недвижимости наблюдается в ОАЭ, так как здесь ведется активное строительство в свете того, что в Дубае в 2020 году пройдет всемирная выставка EXPO 2020, First world expo in the Middle East», – говорит Наталья Синельникова. По ее информации, уже за первое полугодие цены во многих районах выросли на 20%.

Если говорить о Турции, которая вместе с Болгарией лидирует на рынке бюджетного жилья, то это активно развивающаяся страна, с популярными курортными зонами, и хорошим потенциалом для роста – 8-10 % в год. Средняя стоимость покупки апартаментов в Анталье или Алании составляет ?60-80 тыс.

«Болгария привлекает покупателей низкой ценой предложения, средняя цена покупки ?40-60 тыc., но для инвестиций данная страна не подходит, так как здесь не наблюдается экономического роста, скорее наоборот, наблюдается снижение цен на недвижимости», – рассуждает Наталья Синельникова.

Владислав Пономаренко из Kalinka Realty рекомендует вкладывать средства в недвижимость таких стран как Испания и Италия. Безусловную привлекательность этих стран для наших клиентов, в первую очередь, определяет историко-географический фон – солнце, море, чудесные пляжи. По мнению Пономаренко, для приобретения недвижимости в этих странах сейчас самая благоприятная ситуация: ценовой уровень сейчас минимальный. «В Испании цены на жилье пока еще на 7-15% ниже справедливой стоимости. Кроме привлекательных цен спрос на испанскую недвижимость также подстегнул принятый в 2013 году закон, позволяющий иностранным гражданам-нерезидентам оформить вид на жительство при покупке недвижимости от ?500 тыс», - рассказывает Пономаренко. Недвижимость Испании в большинстве своем приобретается для личного проживания. Особенно популярны дома в элитных районах страны, а также на побережьях Коста Бланка и Коста дель Соль.

5. Европа и Азия: недвижимость в аренду

Страны, интересные объекты, которые можно приобрести и сдать в аренду, находятся на популярных у туристов курортах Италии, Черногории, Болгарии. Также хорошую доходность от аренды, возможно, получить от недвижимости в Германии и ОАЭ, где набирает популярность вложения в высокодоходные отельные апартаменты.

В качестве высокодоходной инвестиции последнее время особым спросом среди инвесторов пользуются гостиничные апартаменты и номера в пятизвездочных отелях в ОАЭ, где все вопросы обслуживания решает управляющая компания, а собственник получает гарантированный доход от 12 до 25% годовых.

На немецком рынке жилья по ценам лидирует Мюнхен, стоимость недвижимости достигает ?9,5 тыс. за квадратный метр, за ним следуют Франкфурт и Гамбург. Замыкает четверку Берлин, который при этом оказывается первым на инвестиционном рынке, показывая самую лучшую доходность на уровне 5% годовых. Франкфурт и Мюнхен немного отстают от столицы: объекты в этих городах принесут инвестору в районе 4% и 3% годовых соответственно.

Новый вид инвестиций: студенческое общежитие

Интересная возможность заработать – покупка так называемой студенческой недвижимости (в эту категорию входят общежития, а также отдельные дома и квартиры, которые сдаются в аренду студентам, аспирантам или преподавателям университетов). Эксперты советуют покупать объекты в Великобритании – порог вхождения от £40 тыс. при ожидаемой доходности в 7-8% годовых. А также в Германии, где придется потратить от ?40 тыс., при доходности от 6% годовых. Все эти объекты можно покупать с привлечением ипотечного кредита.

6. Рынки «на дне»: заходим осторожно

Не самая популярная страна среди потенциальных покупателей жилья из России – это Греция. Несмотря на то, что эта страна славится своими историческими традициями и памятниками, приобретение недвижимости здесь не стало таким повальным явлением, как в Италии или Испании. «Греция имеет ряд недостатков с точки зрения спроса: транспортная инфраструктура уступает развитым странам Европы, а кризис и вызванные им беспорядки не добавляют привлекательности местной недвижимости», говорит Владислав Пономаренко из Kalinka Realty. Впрочем, шанс на повышение интереса к греческим активам еще есть. Правительство страны делает серьезную ставку на «золотую карту» – программу ВНЖ в обмен на инвестиции. Порог вхождения – покупка недвижимости на сумму от ?250 тыс.

Соотношение стоимости жилья к уровню доходов на рынках недвижимости. Июнь 2014 года

Источник: Knight Frank

По мнению Натальи Синельниковой, следует осторожно относиться к инвестициям в Испанию, которая до сих пор не оправилась от кризиса 2008 года, (в некоторых регионах падение цен составило более 40%) и Грецию, где не столь надежная экономическая ситуация. В поисках дна находятся Черногория, Италия, здесь цены на недвижимость стабильные, не наблюдается ни особого роста, ни снижения. В основном, эти страны могут быть привлекательны для людей приобретающих недвижимость для личного пользования.

Фото в анонсе: pixabay.com