Сколько будет стоить офис?
Тенденция оживления офисного рынка является стабильной и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 году. Это приведет к дальнейшему сокращению доли вакантных площадей, росту ставок аренды и плавному усилению переговорной позиции арендодателей.
По данным компании «МТЛ. Управление недвижимостью», общий прирост инвестиций в недвижимость на рынке Санкт-Петербурга превысил 9% по сравнению с 2009 годом. Общая сумма инвестиций по данным экспертов оценивается в $460-490 млн.
Положительную инвестиционную динамику подтверждают и другие участники рынка. Объем инвестиций в рынок недвижимости Санкт-Петербурга вырос в 2010 году (по сравнению с 2009 годом) на 9,3% – до $470 млн, следует из материалов исследования консалтинговой компании Colliers International.
Рост инвестиционной активности продолжится и в 2011 году, уверены в компании Jones Lang La Salle.«С учетом фундаментального восстановления показателей на самых основных мировых рынках недвижимости, мы ожидаем, что на мировом уровне прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в 2011 году вырастут на 20-25%, что будет продолжением роста, который мы наблюдали в 2010 году. Мировые объемы инвестиций в четвертом квартале 2010 года впервые превысили отметку $100 млрд после начала всемирного экономического кризиса в 2007 году, что свидетельствует о тенденции к росту числа инвестиционных сделок», – говорит главный исполнительный директор Jones Lang La Salle Колин Дайер.
Основные тенденции
2010 год оказался более успешным для арендодателей, отмечают в компании «МТЛ. Управление недвижимостью». Объем предложения на вторичном рынке во всех сегментах снижался в результате возросшего спроса. При этом объем нового строительства был ниже возрастающего спроса. В тоже время на протяжении всего года отмечалось плавное снижение уровня вакантных площадей.
Эксперты утверждают – в некоторых случаях снижение свободных площадей достигало докризисного уровня. Подобную тенденцию наблюдали в бизнес-центрах класса А и B+. В то же время в целом по офисному сегменту уровень вакантных площадей все еще остается выше на 15%, чем в докризисный период. Данный дисбаланс не позволил основной массе арендодателей значительно повысить стоимость аренды в прошедшем году. Стоимость аренды оставалась практически неизменной для большинства офисов за пределами центра города, а средняя стоимость аренды все еще ниже докризисного уровня на 15-20%.
Основной рост ставок аренды происходит в сегменте объектов, где уровень вакантных помещений невысок и они пользуются стабильным спросом со стороны потенциальных арендаторов: качественные БЦ, отвечающие требованиям соответствующего класса удачно расположенные, а также объекты, которые неплохо заполнялись уже в кризисный период.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером в течение 2010 года оставался класс «В» – на него пришлось более половины всех сделок. Лидером в структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу остаются офисы и офисные блоки от 50 до 250 кв. м.
Нельзя не отметить и положительную динамику на рынке аренды торговых площадей. По мнению экспертов, к концу 2011 года в Санкт-Петербурге будет насчитываться около 3,9 млн кв. м современных торговых комплексов. В 2010 году в северной столице было введено в эксплуатацию 168 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Наиболее значимым в этом плане стал ноябрь – на него пришлось открытие сразу двух крупных торговых комплексов: Stockmann Невский Центр и Galeria. На сегодняшний день в городе насчитывается 3,66 млн кв. м. торговой недвижимости.
Арендные ставки на торговые помещения Питера стабилизировались. Аренда 1 кв. м в больших ТЦ стоит 1200-3500 руб., в средних – 600-1200 руб. в месяц.
Банки среди основных игроков
Основными игроками рынка коммерческой недвижимости московского региона по-прежнему остаются крупнейшие банковские структуры. В третьем квартале 2010 года стало известно о возможном вхождении Сбербанка в проект «Парк-Сити», который предполагает строительство 380 тыс. кв. м жилья и офисов в районе Кутузовского проспекта.
В четвертом квартале 2010 года в Москве были сданы в эксплуатацию порядка 11 бизнес-центров и многофункциональных комплексов – на рынок офисной недвижимости столицы вышло чуть более 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Рост арендопригодной офисной площади рынка в четвертом квартале 2010 г. составил около 194 тыс. кв. м. Объем нового строительства уменьшился на 14% по сравнению с предыдущим кварталом, однако на 27% выше четвертого квартала 2009 года.
Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в этот период, являются МФК «Легенда Цветного», вторая фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Линкор», БЦ «Таурус», БЦ «Каланчевская Плаза».
В целом объем ввода офисных площадей в четвертом квартале 2010 года является типичным для «посткризисного периода стабилизации». Наибольшая доля в общем объеме предложения офисных площадей сосредоточена за ТТК – более 50%. В зоне СК – ТТК расположено порядка 33% площадей, а внутри СК предложение офисных площадей составляет не более 17% рынка.
Радужные перспективы
В 2011 году на качественных объектах, с хорошей локацией и грамотной концепцией, остаточное влияние кризиса будет сказываться все меньше, а уровень вакантных площадей – снижаться. Ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.
По мнению экспертов компании «МТЛ. Управление недвижимостью», на рынке будет наблюдаться баланс спроса и предложения. В то же время у арендодателей появится возможность занять более прагматичную позицию и меньше идти на уступки. Спрос будет достаточно активным, но на докризисный уровень, как до осени 2008 года, скорее всего, не вернется. Новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах: они наверняка заполнятся арендаторами и со временем перейдут в разряд «благополучных».
Фото: freeimages.com
