Компания Business Planner проанализировала рынки апартаментов российских городов-миллионников.
Апартаменты – это помещение, оборудованное для временного проживания, имеющее статус нежилого помещения. Сдача апартаментов относится к разряду услуг гостинично-туристического профиля
Основным плюсов апартаментов в сравнении с квартирами является их более низкая стоимость (разница составляет порядка 20%). Еще одно преимущество – высокий уровень сервиса — клининг, прачечная, круглосуточная доставка продуктов и др. услуги.
В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, но можно оформить временную пятилетнюю регистрацию. На этот тип жилья не распространяются требования к застройщикам по оборудованию детской площадки, парковки у дома и зоны благоустройства.
Основные потребители данного типа жилья – работающие люди, использующие апартаменты как место жительства рядом с офисом и молодежь, выбирающая первое жилье из наиболее дешевых вариантов. Также в апартаментах может быть зарегистрирован офис компании. Основная цель покупки апартаментов – сдача в аренду. Для семей этот формат не востребован.
В феврале 2018 года был принят Федеральный закон 16-ФЗ об обязательной классификации гостиниц, вступающий в силу с января 2019 г. Согласно данному закону всем гостиницам необходимо обеспечить классификацию с присвоением определенной категории («звезд»):
- До 01.07.2019 г. – отелям с номерным фондом более 50 номеров;
- До 01.01.2020 г. – с фондом более 15 номеров;
- До 01.01.2021 г. – всем гостиницам.
Согласно действующему законодательству апарт-отели (гостиницы согласно разрешительной документации) признаются нежилыми помещениями, но относятся к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения. Предоставление апартаментов квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность. Исключить апартаменты из сферы действия новых требований, возможно в том случае, если они будут выделены в специальную категорию, не подлежащую обязательной классификации.
В октябре 2017 г. Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов, основная цель которого – ввести понятие «апартамент», распространить действие жилищного кодекса на нежилые помещения, а также установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, определить возможности постоянной регистрации в апартаментах. Сглаживание разницы между одним и другим форматами может привести к росту цен на апартаменты и снижению величины ставок дисконтирования на этот формат.
В данном отчете проанализированы рынки апартаментов российских городов-миллионников. В настоящее время в России насчитывается 15 таких городов. По данным Booking.com в настоящее время по России формируют предложение по аренде порядка 54 тыс. апартаментов.
Наибольшие доли в структуре рынка аренды апартаментов по городам-миллионникам в натуральном выражении (по количеству объявлений о сдаче в аренду занимают Санкт-Петербург и Москва. Также значительные доли занимают Екатеринбург, Казань, Н.Новгород, Красноярск и Новосибирск. Структура рынка апартаментов по российским городам-миллионникам выглядит следующим образом. Региональные миллионники занимают около 40% в структуре рынка без учета городов России с численностью населения менее 1 млн чел.
Наиболее высокие средние цены на покупку апартаментов (расчеты без учета элитного сегмента) на кв.м. в Москве и Санкт-Петербургу. Региональный лидер по стоимости апартаментов за кв.м. – Казань. Наиболее низкая средняя цена зафиксирована в Перми и Воронеже. На следующем рисунке представлено сравнение средних цен на покупку апартаментов в городах-миллионниках в расчете на кв.м.
Наиболее высокая средняя стоимость аренды апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге. Наиболее низкая – в Перми.
Доходность при сдаче апартаментов в аренду составляет до 14%. В следующей таблице представлены нормы выручки при посуточной сдаче в аренду апартаментов средней стоимости в городах-миллионниках при 65% среднегодовой заполняемости помещений на основании средних цен за посуточную аренду апартаментов в городах-миллионниках.
Табл. 2. Годовая выручка от сдачи в посуточную аренду апартаментов по средним ценам в городах-миллионниках, 2018 г., руб./год
Название города | Стоимость объектов, руб./кв.м. | Аренда, руб./сут. | Норма доходности |
Казань | 71 762 | 2 708 | 14% |
Новосибирск | 63 100 | 2 583 | 14% |
Воронеж (*) | 45 055 | 1 820 | 14% |
Самара (*) | 68 994 | 2 653 | 13% |
Волгоград (*) | 56 211 | 2 300 | 13% |
Нижний Новгород | 60 249 | 2 200 | 13% |
Уфа (*) | 62 704 | 2 206 | 12% |
Ростов-на-Дону (*) | 59 567 | 2 000 | 11% |
Санкт-Петербург | 124 300 | 3 700 | 11% |
Красноярск | 59 062 | 2 006 | 10% |
Челябинск (*) | 55 640 | 1 900 | 10% |
Пермь (*) | 44 494 | 1 500 | 9% |
Екатеринбург | 62 189 | 1 700 | 9% |
Омск (*) | 60 852 | 1 700 | 8% |
Москва | 233 900 | 4 800 | 8% |
Источник: анализ по данным Travel.ru
(*) – города, в которых отсутствуют «классные» апарт-отели.
Таким образом, рынок апарт-отелей развит преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных городах такой формат только начинает появляться. В наибольшей степени среди региональных городов-миллионников апартаменты представлены на рынках Екатеринбурга, Казани, Н.Новгорода и Красноярска.
Норма доходности по объектам посчитана в период проведения Чемпионата Мира по футболку. И если в Петербурге и Москве наблюдается избыточное предложение, то в других городах собственники могут позволить себе поднять арендные ставки, что приводит к уменьшение сроков окупаемости в расчетах.
