В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь «тылы» в виде собственного жилья. На его покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше, чем в арендованной.
Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы» приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.
Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора и его знакомых.
Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.
Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на основе реальной недвижимости и цен 2014 года.
Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 кв. м такая квартира стоит примерно 13 млн руб. Чтобы купить эту недвижимость придется продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы собрали 5 млн руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн руб. придется взять через «ипотеку на выгодных условиях», например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо платить 96 590 руб.
Первоначальный взнос: 5 млн руб.
Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 млн руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.
Итого, потратив 5 млн руб., ежемесячно имеем минус 96 590 руб.
Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5 млн руб. покупаем квартиру площадью 66 кв. м на первом этаже жилого дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн руб. Затем, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц.
Потребительский кредит будем погашать в течение трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.
Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Московской области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, так как находимся на упрощенной системе налогообложения.
Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.
Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 млн руб.
Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 тыс. руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет).
Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 тыс. руб.
Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.
Итого, потратив 5 млн руб., первые три года ежемесячно имеем:
124 тыс. — 63 728 — 50 тыс. — 2 675 = плюс 7 597 руб.;
с четвертого года и далее:
124 тыс. — 50 тыс. — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!
В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942 руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно создано и сдано в аренду.
Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:
Примерная цена коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.
Вложенные собственные средства: 5 млн руб.
Потребительский кредит: 1 800 тыс. руб.
Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 тыс. — 5 млн — 1 800 тыс. = 5 600 тыс. руб.
Доход на вложенные средства: 5 600 тыс. / 5 млн = 112%
Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть. Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.
При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строительные работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно, другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы.
Поэтому важно понять, что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней ипотечной кабалы. Создав всего один-два объекта, вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!
Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой недвижимости?
Во-первых, им можно посоветовать все-таки арендовать квартиру, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.
Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру. Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно «однушки»: их легче сдать в аренду, продать, а также они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время, продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.
Фото: pixabay.com
О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, можно прочесть в моей книге «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2014).
Хорошая статья и рациональная идея.
Есть и еще один минус расширения жилплощади. 3-4-комнатная квартира нужна только пока не выросли дети. В итоге в 50-60 лет чета пенсионеров остается вдвоем в большой и ненужной им квартире (а если доходы снизились, то все труднее платить коммуналку). Или начинает её продавать с целью съехать в меньшую, а вырученные деньги отдать детям. Теряя в стоимости (квадраты в больших квартирах на 10-30% дешевле, чем в 1-2-комнатных) и неся доп.расходы на услуги риэлторов и осуществление сделки, ремонт и переезд. А зачем все это? Зачем семья за 20 лет до этого тратила свои ресурсы на покупку большой квартиры?
Радикально отказаться от жилья я не считаю разумным, но выбрать вместо покупки большей квартиры аренду - это рационально. Т.е. если у вас уже есть 1-2-комнатная квартира, а вам нужно расширяться, то просто сдайте эту квартиру и снимите в аренду бОльшую жилплощадь. Разница в арендной плате будет относительно небольшой, вы избежите ипотеки, риэлтеров, ремонтов и прочих затрат и потерь времени и сил.
статья хорошая, однако пример на Москве, в других городах все намного хуже, если я сдам свою квартиру (неплохую) в Мурманске, я на эти деньги толко в Африке проживу
В нашей провинции цифры будут следующими.
Стоимость 66 кв.м. - 3 млн.р. Ремонт и перевод - 1,8 млн.р. (кредит) Итого - 4,8 млн.р. инвестиций
Аренда коммерческой недвижимости - 1000 р/кв.м. или 66 тыс.р. Если условия кредита те же, то имеем первые 3 года по нулям, а потом 66 тыс.р. дохода ежемесячно.
При этом аренда жилья нам обойдется в 15-20 тыс.р. (это хорошая квартира в центре). Сначала будет минус 15-20 тыс.р. в месяц, а потом 46 тыс.р. дохода ежемесячно. На такие деньги в моем городе семья может жить и не тужить.
Ну, и еще один плюс автор статьи упомянул - стоимость переведенной в нежилой фонд квартиры сразу возрастает в 1,5-2 раза.
Арифметика здесь простая и до такого способа извлечения дохода уже немало людей додумалось. Это порождает побочные риски. Такие как:
1. Насыщение рынка. В некоторых районах уже можно наблюдать помещения 1-го этажа с объявлением ''Аренда'' в течение месяцев. В итоге придется сдавать по сниженным ставкам.
2. Изменение налоговой нагрузки. Государство вполне себе может обратить внимание на этот фонд недвижимости и ввести некую ставку с квадратного метра или налог на имущество, как у взрослых.
--------------------------------------
Это не изменит сути бизнес-модели, но может негативно повлиять на размер дохода и сроки окупаемости.
Ключевая ошибка этих расчетов:
1. ''Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:
Примерная цена коммерческого помещения: 124 тыс. х 100 = 12 400 тыс. руб.
Откуда автор это взял? ''
2. В Подмосковье эту площадь , если это не стрит ритейл, сдать максимум за 60 -70 тыс руб.
Авторы не учитывают такой момент, что предпринимательство в стране задушили и новые фирмы открываются намного реже, чем закрываются старые. Стратегия верна для милионников и крупных городов. В городках по 30-50 тыс чел коммерческая недвижимость стоит пустая годами...
Есть другой вариант - покупать единственное жилье в милионниках, а снимать, там где работа или жить в деревне(на море). НО! Тот, кто никогда не снимал жилье по 20 лет - никогда не поймет проблем, которые сопровождают аренду в рф - проблемы с собственниками (у некоторых семь пятниц на неделе), бесправие арендатора, потери при переездах (мне ни разу не удавалось прожить на 1 месте больше 2х лет), необоснованное повышение арендной платы, проблемы с ПРОПИСКОЙ и тп...