Ни для кого не секрет, что американская экономика и один из ее локомотивов, рынок недвижимости, переживают сегодня тяжелые времена. Старт этому кризису был дан летом 2007 года, и начался он коллапсом одного из старейших американских инвестиционных банков – Bears Stearns. Чтобы как-то спасти ситуацию, Федеральная Резервная Система (Центральный Банк США) была вынуждена гарантировать вкладчикам выплаты по кредитным обязательствам этого банка. Одновременно с падением этой компании, следуя эффекту домино, кредитный рынок США и одна из его основополагающих частей – ипотечное кредитование – стал рушиться, как карточный домик. Из-за высоких процентных ставок, выданных под так называемые «плавающие проценты», все большее количество домовладельцев стали ощущать сложности с выплатой ипотечных кредитов и выставлять свои дома на продажу. Предложение стало превышать спрос, и хозяева недвижимости, не имея возможности избавиться от нее на открытом рынке, стали вынужденно оставлять свои дома заемщику, инициируя тем самым процедуру, называемую в США foreclosure.
Интересно проследить, в каких городах США цены на недвижимость упали в большей степени. «Городами-победителями», попавшими в первую десятку, стали Лас-Вегас, Невада, Майями, Флорида, Детройт, Мичиган, Феникс, Аризона, далее пять городов «золотого» штата Калифорния – Риверсайд, Сан-Диего, Сакраменто, Анахайм и Лос-Анджелес, – а также флоридский Нэйпел. Ожидается, что цены на дома в этих мегаполисах будут продолжать падать в 2008 году, и ожидаемая потеря их стоимости составит от 14 до 20%.
Что же явилось причинами этого кризиса? Прежде всего, цены на недвижимость в вышеперечисленных городах в последние годы росли в основном не за счет увеличения доходов и роста населения этих городов, а благодаря преобладающим спекулятивным тенденциям на рынке недвижимости в этих регионах. В Детройте, столице автомобильной индустрии США, причиной падения цен стало заметное сокращение населения этого города из-за увольнений на американских автогигантах General Motors, Ford и Chrysler.
Однако не везде рост цен был вызван спекулятивными тенденциями. К примеру, в Атланте цены на недвижимость росли за счет существенного увеличения населения этого мегаполиса. Начиная с юбилейной сотой Олимпиады в Атланте в 1996 году, рынок недвижимости в этом городе начал развиваться более быстрыми темпами. Имея у себя в активе крупнейший в мире аэропорт, разветвленную сеть высококачественных автомобильных дорог, новейшую систему телекоммуникаций, мягкий теплый климат, огромное количество свободных земель для развития, высокий уровень жизни и недорогое жилье, Атланта последнее десятилетие добавляла в среднем около 150 тыс. человек ежегодно. Такими темпами не рос ни один город в США за это время. Тем не менее, финансовые махинации на ипотечном рынке заставили и рынок недвижимости Атланты почувствовать ощутимое падение цен. Так, в 2008 году ожидается что цены на недвижимость здесь в среднем упадут на 12%. Атланта возглавляет города США по количеству foreclosures, то есть домов, перешедших в собственность банков и продаваемых на рынке значительно ниже их рыночной стоимости (от 20 до 40%).
В связи с кризисом на кредитном рынке США и ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов под любую недвижимость, коммерческая недвижимость также оказалась под воздействием финансового кризиса, падения цен и процедур foreclosures. В США существует различный порядок продажи жилой и коммерческой недвижимости. Если жилая недвижимость продается в основном через единые региональные риэлторские базы данных, то коммерческая недвижимость представлена в таких базах лишь фрагментарно. Многие объекты коммерческой недвижимости даже не попадают в какие-либо риэлторские сети, а продаются риэлторскими фирмами напрямую инвестиционным фондам или частным инвесторам. Таким образом, наличие доступа к подобной информации – краеугольный камень успеха риэлторской фирмы, специализирующейся на операциях с коммерческой недвижимостью. В настоящее время самые горячие сделки в этой сфере связаны с банковской коммерческой недвижимостью (commercial foreclosures). В США существует определенный порядок продажи подобной недвижимости. Данный тип недвижимости продается не напрямую самими банками, в чьей собственности оказалась недвижимость, изъятая у владельца вследствие его неплатежеспособности, а через специально назначенных представителей (special servicers – те же банки), которые специализируются на продаже подобной собственности.
Иностранным инвесторам не следует также забывать и о том, что недвижимость в США будет приобретаться за значительно ослабевший в последнее время американский доллар. И хотя слабый американский доллар выгоден экономике США для конкуренции на мировом рынке, отрицательные последствия этого явления начинают преобладать над его плюсами. Дешевый доллар начинает оказывать все большее негативное влияние на экономику США. Усиление инфляции, отток капитала, рост цен на энергоносители – вот цена слабой американской валюты на мировом рынке. Все это хорошо понимают на берегах Потомака, и, как предсказывают многие экономисты, усиление доллара не за горами.
Не стоит также преувеличивать сложности американской экономики. США уже ни один раз доказывали, что они в состоянии «держать удар». И рецессия – это неприятный, но необходимый и нормальный этап экономического развития в любой стране со свободной экономикой.
Как доказательство привлекательности инвестиций в недвижимость США – иностранные инвесторы напрямую и через инвестиционные фонды начали активно скупают американскую недвижимость, стремясь заработать как на покупке недооцененной собственности, так и на неизбежном усилении американской валюты в скором будущем. Согласно данным Национальной Ассоциации Риэлторов США, около 30% покупок иностранцами недвижимости совершаются за наличные деньги, что в условиях кризиса ликвидности в США позволяет заключать сделки с американскими банками на еще более выгодных условиях.
Итак, пришла ли пора скупать Америку? Вопрос риторический. Чтобы ответить на него, нужно посмотреть предложения американских банков, желающих избавиться от закладной собственности. Зачастую банки готовы расстаться с любой недвижимостью за полцены от ее рыночной стоимости. Остается только сделать правильный выбор.
Фото: pixabay.com
Интересно,одно только замечание - если, цитирую: 'банки готовы расстаться с любой недвижимостью за полцены от ее рыночной стоимости', тогда это и есть рыночная цена, та, которая clear the market. И весь вопрос - куда она двинется в ближайшей и среднесрочной перспективе
Ситуация такова, что банки уже готовы расстаться с недвижимостью по ее залоговой стоимости. Так как в случае невозвращения кредитов по ипотеке строительными компаниями (до 80 % от стоимости строительства) последствия для банков будут самыми неблагоприятными. Сложившаяся ситуация привлекает к себе как крупных инвесторов ( напр. The Blackstone group), так и частных лиц, собирающихся диверсифицировать свои активы и разместить инвестиции за рубежом.Хотелось бы немного дополнить автора. Падение цен на недвижимость обусловлено целым рядом факторов. В случае Майами, одного из самых быстро развивающихся городов США, падение цены произошло из-за переизбытка предложения, которое превысило спрос, по приблизительным подсчетам на 3 года вперед (и это несмотря на положительные демографические тенденции и рост экономики Штата). В свою очередь переизбыток предложения сформировался за счет того, что замечательной рыночной конъюнктурой несколько лет назад решили воспользоваться одновременно десятки и сотни строительных компаний.В целом нам, инвесторам, это на руку. Так что будем продолжать следить за падением цены.И в заключении хочется выразить надежду, что история со спонтанно созданной ситуацией падения цен на жилую недвижимость, не повторится с точностью да наоборот только теперь уже для инвестиционных компаний. Так как возможный ажиотаж неизбежно приведет к стабилизации цен на рынке недвижимости.С наилучшими пожеланиями из Майами,АМГ
Странно только что началом кризиса называется лето 2007, хотя уже любому вменяемому человеку в 2006 году все было понятно с рынком недвижимости. Дом уже нельзя было продать по цене 2005 года.И сейчас полно мест, где цена не упала совсем (и не упадет) ! достаточно посмотреть рейтинг государственной школы, чтобы точно предсказать перспективы недвижимости. Это в частности уважаемый автор статьи как-то совсем не упоминает - а это известно любому начинающему риелтеру.Хотя скупать сейчас действительно есть что:)) - были бы свободные деньги. За 30% downpayment банки продолжают быть готову душу отдать:)))
Интересно,
одно только замечание - если, цитирую: ''банки готовы расстаться с любой недвижимостью за полцены от ее рыночной стоимости'', тогда это и есть рыночная цена, та, которая clear the market. И весь вопрос - куда она двинется в ближайшей и среднесрочной перспективе
Ситуация такова, что банки уже готовы расстаться с недвижимостью по ее залоговой стоимости. Так как в случае невозвращения кредитов по ипотеке строительными компаниями (до 80 % от стоимости строительства) последствия для банков будут самыми неблагоприятными.
Сложившаяся ситуация привлекает к себе как крупных инвесторов ( напр. The Blackstone group), так и частных лиц, собирающихся диверсифицировать свои активы и разместить инвестиции за рубежом.
Хотелось бы немного дополнить автора. Падение цен на недвижимость обусловлено целым рядом факторов. В случае Майами, одного из самых быстро развивающихся городов США, падение цены произошло из-за переизбытка предложения, которое превысило спрос, по приблизительным подсчетам на 3 года вперед (и это несмотря на положительные демографические тенденции и рост экономики Штата). В свою очередь переизбыток предложения сформировался за счет того, что замечательной рыночной конъюнктурой несколько лет назад решили воспользоваться одновременно десятки и сотни строительных компаний.
В целом нам, инвесторам, это на руку. Так что будем продолжать следить за падением цены.
И в заключении хочется выразить надежду, что история со спонтанно созданной ситуацией падения цен на жилую недвижимость, не повторится с точностью да наоборот только теперь уже для инвестиционных компаний. Так как возможный ажиотаж неизбежно приведет к стабилизации цен на рынке недвижимости.
С наилучшими пожеланиями из Майами,
АМГ
Странно только что началом кризиса называется лето 2007, хотя уже любому вменяемому человеку в 2006 году все было понятно с рынком недвижимости. Дом уже нельзя было продать по цене 2005 года.
И сейчас полно мест, где цена не упала совсем (и не упадет) ! достаточно посмотреть рейтинг государственной школы, чтобы точно предсказать перспективы недвижимости. Это в частности уважаемый автор статьи как-то совсем не упоминает - а это известно любому начинающему риелтеру.
Хотя скупать сейчас действительно есть что:)) - были бы свободные деньги. За 30% downpayment банки продолжают быть готову душу отдать:)))