За последний год мне пришлось трижды менять место жительства в пределах родного Алматы. Каждый переезд был сродни пожару. Но в итоге все нюансы риэлторской кухни, а заодно как правила продажи-покупки квартиру наш корреспондент прочувствовал на себе. И теперь делится полезным опытом с читателями.
Я не маклер, я - риэлтор
Я решила продать свою квартиру, чтобы купить более просторную. Что я имею: трехкомнатная «панелька», вернее, даже две с половиной комнаты стандартной планировки с шестиметровой кухней. Еще из минусов - одна комната угловая, и в ней немного прохладно. Из плюсов - расположение в центре города.
Купила газету «Крыша» - тысячи объявлений самым мелким шрифтом. Но куда ни позвонишь - натыкаешься на маклера. Причем одну и ту же квартиру выставляют на продажу сразу несколько агентств по разным ценам.
После того, как было опубликовано мое объявление, обрушился шквал звонков. Но опять же - в основном от посредников. Поэтому вскоре я начинала беседу с вопроса:
- Вы маклер?
- Я не маклер, я - риэлтор, - обижено звучало в ответ.
Оказалось, разница в том, что маклеры, их называют «черными», работают сами на себя, а риэлторы - на агентство.
Кто-то вежливо предлагал сотрудничать с их агентством. Другие без церемоний сразу шли в атаку: «У нас есть реальный клиент с наличкой. Когда можно прийти посмотреть квартиру? Предупреждаем, что мы берем с продавца тысячу долларов за сделку. Поэтому сразу включите эту сумму при торге!»
Поначалу я не придавала значения этой тысяче - все равно заплатит покупатель. Но вскоре выяснилось, что посредник снимает минимум по тысяче долларов с каждой стороны - и с продавца, и с покупателя. Умудряются и больше, если общая сумма сделки превышает сто тысяч «зеленых». При этом риэлторы просят не озвучивать, что в стоимость квартиры заложен их процент, и продавец (или покупатель) уверен, что платит агенту только он. Поэтому при договоре с риэлторами нужно обязательно сбавлять цену на их услуги. Обычно все (и маклеры, и риэлторы) сразу соглашаются.
Платные экскурсии
Чуть позже я столкнулась с маклерами, которые делают бизнес на ровном месте - берут с клиентов по 500 тенге за просмотр. Цель продать квартиру стоит для них на втором месте. Им достаточно получить мелочь, но наверняка. Как? Очень просто. Просматриваешь на одной странице объявления о продаже квартиры, на другой - о покупке. Находишь соответствующие необходимым критериям квартиры (район, квадратура, этаж и т.д.). Дальше - дело техники, а точнее телефонного обзвона. Представляешься маклером, назначаешь время встречи и оговариваешь, что «выезд маклера на объект» стоит столько-то. Так, одна шустрая пенсионерка за час привела ко мне троих потенциальных покупателей и с каждого сняла свой дивиденд.
Все по-честному, без обмана
Поначалу я наивно думала, что маклеры приходят заранее посмотреть квартиру, и лишь потом предлагают своим клиентам, расписав все плюсы и минусы жилища. Ну, чтобы не водить их зря, не тратить время и соответственно берут за это комиссию. Но так далеко не всегда. Часто они являлись минут за 10 до прибытия последних. И тут же настойчиво рекомендовали сбавить цену: мол, паркет скрипит, кухня маленькая, квартира угловая. Расстроенная такой оценкой квартиры «специалистом», я начинала размышлять - и сколько же сбросить? Но стоило переступить порог клиенту, как картина менялась.
- Паркет добротный, кухню можно перепланировать, а второй этаж это, вообще, сказка, - нахваливали они пока еще мое жилье.
- А зимой не холодно, угловая все же? - пытались переговорить со мной потенциальные покупатели
- Что вы, теплая! - уверенно отвечала за меня маклер. - Я сама живу в такой же, и не нарадуюсь. Со светом и горячей водой перебоев нет, район тихий (за окном в этот момент с гулом несется поток машин - авт.). Берите, пока не поздно.
Воспрянув духом, я ловила себя на мысли - «такая корова нужна самому». Но вовремя вспоминала, как за окном вечно шумят машины, сосед снизу зачастую навеселе регулярно устраивает «концерты» за полночь, а воду отключают без предупреждения…
Кабальный договор
Однако, несмотря на бесконечные звонки из агентств, платные и бесплатные просмотры, квартира не продавалась. Вроде и цену озвучила реальную, и квартира в центре.
Бывалые маклеры говорили: «Все дело в том, что сейчас вообще мало клиентов с «наличкой». А ипотеку многие не решаются оформлять, так как не знают что будет с ценами завтра». На фоне этой безрадостной картины, одно агентство предложило мне заключить эксклюзивный договор.
- Вам, наверное, уже надоели бесконечные звонки от маклеров, а толку никакого? - сочувственно поинтересовался сотрудник агентства. - Я хочу предложить вам заключить с нами эксклюзивный договор. В отличие от других агентств мы берем комиссию только с покупателя. Во-вторых, наш риэлтор будет заниматься только вашей квартирой до тех пор, пока не найдет покупателя. Как правило, в течение месяца мы продаем такие квартиры. Единственное условие - вы не должны сотрудничать с другими агентствами и не продавать самостоятельно.
Такая альтернатива казалась выгодной. Я подписала договор сроком на один месяц. Звонки от других агентов и потенциальных клиентов продолжали поступать. Согласно договору, всем отказывала. Но когда прошло две недели, а от «родного» агентства не поступило ни одного предложения, встревожилась.
- Мы работаем. Скоро приведем сразу несколько покупателей.
Подождав еще неделю, но все так же безрезультатно, я решила порвать контракт. Не тут-то было! Оказывается, в этом случае я должна заплатить штраф в несколько тысяч долларов. А то, что за три недели не поступило ни одного предложения – такую «неустойку» контракт не предусматривает. Пришлось ждать окончания срока «кабального» контракта.
- Никогда не заключайте эксклюзивный договор! – советовали мне бывалые маклеры. - Он - кабальный. Вы связываете себя по рукам и ногам, а агентство при этом ничего не теряет. Гарантии, что продадут квартиру - никакой. А время может быть упущено.
Оказывается, такие агентства специально заключают такие договора, чтобы, даже не прикладывая никаких усилий, в случае чего снять свои проценты.
P.S.
В итоге, намучившись с посредниками, я продала квартиру самостоятельно, сэкономив деньги и себе, и покупателю.
Между тем
Сейчас в разработке законопроект, предусматривающий аттестацию и сертификацию риэлторской деятельности. Возможно, это заставит так называемых черных маклеров уйти с рынка. Инициаторами законопроекта выступила Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана (ОАРК). По словам президента ОАРК Аблайхана Саматдинова, в законе будут определены требования к образованию риэлторов, как нового вида профессии.
- К сожалению, сейчас этому ни в одном вузе не обучают, и преподавателей как таковых нет, - говорит Аблайхан Саматдинович, - поэтому в агентства недвижимости часто приходят люди без опыта работы. Введение обязательной сертификации заставит черных маклеров уйти с рынка риэлторских услуг или начать легальную деятельность. Польза от этого будет и потребителям и государству – в виде отчисляемых налогов».
Впервые опубликовано в газете «Комсомольская правда Казахстан»
