Промышленная ипотека появилась в 2022 году и подразумевалась государством как локомотив роста экономики в виде льготных кредитов, выдаваемых на развитие предприятий. Реальность оказалась другой: за последние месяцы 2024 года и начало 2025 года выдача таких кредитов практически остановилась.
Почему упала выдача промышленной ипотеки? Какие причины мешают программе работать? Кто и на каких условиях может использовать этот инструмент для развития бизнеса? По заданию редакции Executive.ru мы разобрались в теме вместе с финансовыми экспертами.
Как работает программа
Промышленная ипотека — это льготный кредит, предоставляемый предприятиям под залог объектов, созданных или приобретенных на полученные средства. Такой заем можно использовать как для покупки уже готовых производственных мощностей, так и для их строительства, реконструкции или модернизации. Мера господдержки предназначена для оказания помощи компаниям и ИП, работающим в секторе промышленности (раздел «С» ОКВЭД).
Цель программы — способствовать укреплению национальной экономики, развитию производственных мощностей предприятий и новых высоких технологий.
Кредиты по льготной программе банки начали выдавать осенью 2022 года. Ставка по кредитам составляла 5% годовых, а для технологических компаний — 3%. Компенсация разницы между льготной ставкой и рыночной выплачивается банкам государством. Кредиты предоставляются на срок до семи лет. Максимальная сумма займа может достигать 500 млн руб.
Изначальные условия по стоимости денег выглядели очень привлекательно. Однако в апреле 2024 года условия были пересмотрены, что стало одной из причин резкого спада интереса к программе.
Михаил Федоров, эксперт в области стратегии и инвестиций
Среди тех, кто может воспользоваться промышленной ипотекой, — предприятия, производящие все: от медицинских препаратов до сложных станков. Однако, если вы производите продукты питания или напитки, программа для вас закрыта. Это ограничение вызывает недоумение, ведь именно эти отрасли формируют значительную долю региональной экономики.
Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой компании «2Б Диалог»
В программе промышленной ипотеки могут принимать участие компании и ИП с доходом в сфере промышленности не менее 2 млрд руб. в год. Доход малых технологических компаний не должен превышать 4 млрд руб. в год. Они должны ходить в специальный реестр МТК.
В уставном капитале бизнеса, который планирует взять льготный кредит, доля компаний с доходом выше 2 млрд руб. в год (для малых технологических компаний — 4 млрд руб. в год) не должна составлять более 50%.
Требования к недвижимости, на которую можно получить промышленную ипотеку, зависят от целей заемщика.
- Если кредит оформляется для приобретения недвижимости, его стоимость должна составлять не более 75 тыс. руб. за кв. м в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге и не более 50 тыс. руб. за «квадрат» в остальных регионах.
- Предприниматели, которые планируют потратить полученные средства на строительство, реконструкцию или модернизацию недвижимости должны рассчитывать на стоимость не более 90 тыс. руб. за кв. м.
Максимальные сумма и срок кредита не изменились.
В апреле 2024 года была введена «плавающая» формула расчета льготной процентной ставки.
- Если ключевая ставка Банка России не превышает 10% годовых, то технологические компании могут получить кредиты под 3% годовых, другие бизнесы — под 5% годовых.
- Когда ключевая ставка выше 10% годовых, ставка по промышленной ипотеке также увеличивается. Ее перерасчет производится на дату выплаты процентов по договору об ипотеке.
Сейчас ставка по промипотеке составляет 14% годовых для технологических компаний и 16% годовых для иных предприятий при ключевой ставке Центробанка 21%.
Льготные кредиты предоставляются налоговым резидентам РФ — бизнесам, которые платят большую часть налогов в России. Заемные средства нельзя потратить на покупку недвижимости у лиц, аффилированных с заемщиком, например, у дочерних компаний.
Важно и то, что не позднее, чем через три года заемщик должен начать использовать для производства не менее 50% площади объекта, на который был выдан льготный кредит.
Компания, получившая финансирование для модернизации объекта, через два года после ее завершения должна нарастить общий годовой объем производства и реализации продукции как минимум на 50%.
Промипотеку можно оформить в банках, аккредитованных по этой программе в Министерстве промышленного развития и торговли РФ. После проверки заемщика и принятии решения о выдаче кредита банк направляет заявку в Министерство промышленности и торговли РФ для того, чтобы получить субсидию. Если все условия соблюдены, министерство одобряет субсидию и направляет ответ в банк. Далее кредитно-финансовая организация заключает договор об ипотеке с компанией или индивидуальным предпринимателем.
Какой бизнес брал промышленную ипотеку
По данным Банка Дом.рф, в 2023 году на программу промышленной ипотеки подали заявки предприятия из различных отраслей:
- Наибольшее внимание к этому виду финансирования проявили компании, занимающиеся производством бетона — их доля составила 40%.
- Активно участвовали производители оборудования и металлоизделий.
- Программа оказалась востребованной у производителей гражданского сектора, занимающихся производством одежды, мебели, оконных рам из пластика и косметических товаров.
В 2024 году кредиты чаще предоставлялись предприятиям, работающим в легкой и химической промышленности, лесной отрасли, металлургии, машиностроении и производстве строительных материалов.
После всех изменений выдача промышленной ипотеки сократилась на 75%: с 834 льготных кредита на сумму 82,8 млрд руб. в 2023 году, до 205 займов на сумму 22,33 млрд руб. в 2024 году.
Почему упала выдача промышленной ипотеки
Я часто слышу от предпринимателей, которые готовы развивать производство, что они вынуждены отказываться от инвестпроектов из-за слишком высоких ставок. Средняя доходность объектов коммерческой недвижимости в России редко превышает 10% годовых. Это означает, что даже при льготных ставках 5–7% маржинальность проекта оказывается низкой, а при ставке 16% такие проекты становятся убыточными.
Если бизнес берет кредит на строительство или покупку промышленного объекта под 16% годовых, операционная прибыль от его эксплуатации зачастую не покрывает кредитные платежи. Это лишает предпринимателей стимула инвестировать в новые объекты, особенно в регионах, где доходность коммерческой недвижимости еще ниже.
Представьте: предприятие хочет построить производственное помещение стоимостью 200 млн руб.:
- При ставке 5% ежемесячный платеж составит около 3 млн руб. Этот проект экономически оправдан при доходности 10%.
- При ставке 16% платеж увеличивается до 6 млн руб. В таком случае даже доходность 10% не сможет компенсировать расходы, и проект становится убыточным.
Этот расчет иллюстрирует реальную проблему: для малых и средних предприятий, где каждый процент расходов критичен, такие ставки закрывают путь к развитию.
Сам процесс получения кредита включает подготовку большого количества документов: бизнес-планы, многочисленные согласования и экспертизы. Все это увеличивает сроки реализации проектов и создает дополнительные расходы.
Когда стоимость кредита выходит за пределы разумного, даже льготные программы теряют смысл. Особенно это сказывается на капиталоемких отраслях, где объекты стоят сотни миллионов рублей. Плюсом нужно помнить, что помимо самого объекта необходимо учитывать стоимость оборудования, наладки и проектных работ.
Юлия Кузнецова, ведущая программы «Личный счет» на РБК
На данный момент даже льготная ставка очень высокая: 14% и 16%. При этом, чтобы выплачивать такой процент, нужно получать довольно высокую прибыль.
Сделаем расчет. Если взять кредит на 10 млн руб. на 5 лет под 14%, то в месяц придется платить 232 тыс. руб. Общая сумма займа 13,96 млн руб. Если ту же сумму на тот же срок под 16%, придется платить 243 тыс. руб. Общая сумма займа — 14 590 860 руб.
Это довольно большие цифры, и получается риск того, что компания не запустит бизнес — высокий, а кредит не маленький. Это самая главная проблема того, что программа не работает в полном объеме.
Алексей Чадаев, председатель комитета по инвестиционному и промышленному развитию Московской конфедерации промышленников и предпринимателей по ТинАО
По информации от банковского сектора субсидирование банков от Минпромторга по этой программе идет с задержкой, а в связи с высокой стоимостью фондирования банков, выдавать эту ипотеку банкам не выгодно. Поэтому выдают ее сейчас единицы, в остальных банках просто нет лимитов.
Многие компании по кредитным сделкам на данный продукт, доходя до финальной стадии одобрения, сталкивались с тем, что лимиты уже исчерпаны, и чтобы не терять драгоценного времени, запускали в итоге проект на собственные средства либо откладывали проект до лучших времен, которые пока еще не наступили.
По нашим данным, в некоторых банках лимиты на данный момент есть и если компанию не пугает текущая ставка и долгий путь к получению ипотеки, можно пробовать претендовать на эту меру господдержки.
Какие еще причины «мешают» программе работать
- Нехватка соответствующих производственных помещений для бизнеса. Часто после изучения запрашиваемого объекта банки отказывают в выдаче ипотеки.
- Сильный разброс цен за кв.м. склада или промышленного объекта от 1-2 тыс. до 150-200 тыс. руб., в зависимости от региона, логистических условий, наличия квалифицированных кадров, транспортной доступности, а также от стоимости подключения объектов к электричеству и теплу.
- Размер доступного кредита не всегда способен полностью покрыть потребности бизнеса. Количество заявок на промипотеку значительно превышает лимиты, установленные государством для банков в рамках программы льготного кредитования.
- Система отчетности требует от компаний предоставления подробной информации о расходовании средств после получения субсидий. Не все предприятия могут успешно выполнить эти требования, что иногда становится преградой на пути к получению финансовой поддержки.
Что нужно сделать, чтобы программа заработала
Перспективы программы промышленной ипотеки во многом зависят от того, удастся ли изменить ее условия, чтобы сделать более доступными для бизнеса. Если появится возможность возобновить субсидирование процентных ставок и упростить требования к заемщикам, это сможет привлечь к ней новый интерес.
В федеральном бюджете на 2025-2027 годы предусмотрена реализация программы промипотеки. Россия нуждается в развитии собственной промышленности, поэтому бизнесам, которые работают в этой сфере, нужна поддержка.
Важно, чтобы кредиты были доступны предпринимателям. Условия программы стоит дифференцировать для разных регионов и отраслей промышленности. Это позволит оказывать более ощутимую помощь МСП.
Следует повысить лимиты стоимости квадратного метра строительства, учитывая средние цены на услуги компаний-застройщиков, необходимые материалы и т.п.
Стоит учесть и то, что не все бизнесмены готовы покупать земельные участки и возводить новые цеха, заниматься поиском подрядчиков для строительства и т.п. Малым и средним предприятиям нужны более простые решения, позволяющие быстро увеличить объемы производства. В связи с этим в программу можно включить девелоперские компании, которые будут возводить объекты для бизнеса «под ключ».
Для МСП все более привлекательным становится формат light industrial — универсальных производственно-складских помещений, где можно совмещать легкое производство, склад, офис и магазин. Это позволяет значительно повысить эффективность работы таких предприятий.
Чтобы программа заработала, необходимы радикальные изменения. Вот пять шагов, которые помогут вывести ее из кризиса:
- Вернуть привязку к фиксированной ставке. Зависимость от ключевой ставки делает программу непредсказуемой. Фиксированные ставки в пределах 3–5% позволят снизить нагрузку на заемщиков и сделать проекты экономически выгодными. Из моего опыта работы с бизнесом, именно такие изменения в ставках чаще всего отталкивают предпринимателей.
- Упростить оформление. Автоматизация подачи заявок и сокращение требований к документам позволят увеличить число участников программы.
- Поддержать капиталоемкие проекты. Необходимо дополнить программу субсидиями не только на покупку объектов, но и на их модернизацию и запуск.
- Возвратить исключенные отрасли. Пищевую промышленность и другие исключенные категории следует вернуть в программу, поскольку они играют значительную роль в экономике регионов.
- Создавать региональные льготные условия. Региональные власти могут дополнить федеральную поддержку, предложив субсидии или налоговые льготы для участников программы.
Если у вас был опыт использования программ промышленной ипотеки, расскажите об этом в комментариях или пришлите вашу историю в редакцию (content@e-xecutive.ru).
Читайте также:
Достаточно часто в Средние века в Европе ставка составляла 20% в золоте, российский опыт тоже не сильно отличался. При этом современная резаная бумага отстоит от золота очень далеко.
Анатолий, а для каких видов бизнеса действовала такая ставка?
За Анатолия не скажу, но по ставкам сориентирую:
Для Европы:
Для России:
Важно отметить, что в России золото выступало инструментом тезаврации, поэтому кредитование (в отличие от Европы) преимущественно велось в серебре или натуральных товарах.
Конечно нет. Это простой пример, к чему ведут фиксированные ставки в исловиях волатильности ключевой ставки (какое такое стратегическое планирование?). Реальная практика показывает это наглядно. Игра в повышение ключевых ставок - путь к скорым проблемам в экономике. Ведь можно, было бы, не трогая ставку определить лимиты кредитования банкам. База - собственные средства. Все, что вне лимита резервируется по ставке 200 или 300%. И вуа-ля - нет перегрева рынка, о чем так громко трубили. Но при этом - придется иметь дело с недовольством крупнейших банков. А так - установили температуру по больнице, для всех - и здоровых и нездоровых.
Но это так, к слову - все это уже давно на поверхности. Такое впечатление, что многие финансовые решения принимаются людьми имеющими смутное представление о реалиях работы банковского сектора, к примеру.
Хорошо, а то уж я задумался...
Притча про обезьян вспомнилась: три банана - сейчас и четыре - вечером, или четыре - сейчас, а что будет вечером - там разберемся...
Можно. Существует множество способов реализации мер поддержки, но верно определен вектор силы.
Отнюдь. Решения принимаются людьми мирового уровня экспертности, случайностей в этом отношении практически не бывает.
Ситуация играет на руку крупным промышленникам. А мелким как всегда надо надеяться только на собственные силы.
Антон, прошу прощения за ошибку.
По теме же - все верно, как говорил классик:
"Напав на два, ты жизнь отдашь,
Чтоб третий взять на абордаж.
Затем берешь четыре, пять,
И уж не можешь перестать.
Флот этот твой! Таков устав:
В ком больше силы - тот и прав.
Никто не спросит: "Чье богатство?
Где взято и какой ценой?"
Война, торговля и пиратство -
Три вида сущности одной".
-------
по своей сути, это было венчурное финансирование: деньги давались под высоко рискованные проекты, про этом с высокой вероятностью они могли не быть возвращены: в одних случаях заемщик подпадал под правеж и его продавали в рабство, в других - король или граф говорили кредитору: "Вон, пёс!"
На том собственно и погорели все крупнейшие банки Средневековья. И неоднократно. Монастырям было проще - у них было неиссякаемое сокровище пожертвований.
PS поэтому-то кредиторы старались получить от высокопоставленных заемщиков дополнительные виды доходов и преференции. Фуггеры пошли а добычу серебра, монастыри получали земли с крепостными, рыбные ловли на Волге, право взимать пошлины. Но все равно не очень помогало
для современной промышленности в условиях жестокой конкуренции на рынке такая ставка неприемлема
Мне кажется, что это - все-таки, в большей степени субъективная оценка каждого заемщика. В реальности все зависит от вида бизнеса - пара примеров:
1) буквально недавно потребительские кооперативы выдавали автокредиты под 60%+. Является ли для них ставка фондирования в 30% заградительной? Едва ли.
2) Правительство Томской области недавно привлекалось под фиксированную ставку 23% (ISIN RU36073TMS0) на инфраструктурные проекты. Думаю, что инвесторы: "Вон, пёс!" - не услышат.
Также хочется отметить интервью годовой давности замдиректора ИНП РАН Дмитрия Кувалина, в котором он отмечает, почему дорогой кредит не входит в топ-3 или топ-5 наиболее острых проблем:
«Если посмотреть ответы предприятий, видно, что доступ к мало-мальски долгосрочным кредитам у нас в последние годы имеют менее 20% предприятий. А остальные 80 с лишним процентов финансируют свою деятельность почти исключительно за счет собственных средств. Они почти не соприкасаются с банковскими ставками в повседневной практике».
Антон, спасибо, ответ Дмитрия Кувалина очень хорошо отражает ситуацию, мало того, если кто и берет в промышленности кредит, то как правило это небольшой "рычаг" к собственным средствам и в итоге с учетом даже высокой процентной ставки суммы выплат по ней не так велики относительно проекта.
Случай с Томской областью - это определенная специфика, больше имиджевая, кроме того, у регионов есть целых два "неиссякаемых сокровища" - это наши налоги и это деньги федерального центра. Они к тому же напрямую защищены от "ножниц" инфляции: когда цены на твою продукцию растут медленнее, чем цены на сырье и комплектующие, так как берут со всех.
И главное - это уже не "промышленная ипотека". Безусловно, факторов, почему она не работает, много, но достаточно уже первого.
А вот субсидирование % от ФРП - работает.