В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года – 194,2 тыс. кв. м. и 109 тыс. кв. м. соответственно. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5 %, увеличение GLA – порядка 4,3%.
Их совокупный объем, по данным базы ASTERA, составляет 9,966 млн. кв. м., из которых 5,75 млн. кв. м. является общей площадью качественных торговых центров столицы (см. таблицу 1).
Таблица 1
Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г.
| Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце 1 квартала 2011 г . | |
| Общая площадь, млн. кв. м. | 5,75 |
| GLA*, млн. кв. м. | 3,15 |
| Введено в эксплуатацию в 1 квартале 2011 г . | |
| Общая площадь, тыс. кв. м. | 194,2 |
| GLA, тыс. кв. м. | 129,0 |
| Прирост торговых площадей в 1 квартале 2011 г . | |
| Прирост общей площади, % | 3,5 |
| Прирост GLA, % | 4,3 |
| Доля вакантных площадей в 1 квартале 2011 г . | |
| ТЦ успешные, % | 3 |
| ТЦ средние, % | 7 |
| ТЦ менее успешные, % | 11 |
* Общая площадь объекта составляет 50 380 кв. м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.
Среди крупных объектов, сданных в 1 квартале 2011 года, аналитики отмечают торговый центр AFI Mall и пересадочный узел «Планерная». Ряд объектов, ожидаемых к вводу в первом квартале, были перенесены на второй квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).
Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составит 1,14 млн. кв. м. Но поскольку сроки открытия многих из этих проектов неоднократно переносились, площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв. м.
Доля вакантных площадей в столичных торговых центрах колеблется от 3% до 11%. Для успешных торговых центров показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах свободных площадей практически нет («Метрополис», «Европейский», «Галерея Аэропорт», «Калужский», «Капитолий на Вернадского»).
Таблица 2
Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 г.
| Формат помещений, кв. м | Спрос, % |
| От 1 000 | 9 |
| 500 - 1 000 | 5 |
| 250 - 500 | 8 |
| 100 - 250 | 7 |
| 50 - 100 | 12 |
| До 50 | 59 |
| Итого | 100 |
До конца года уровень вакантных площадей останется на отметке 4 - 8% и или 2 - 3% - для наиболее популярных торговых центров. Итак, какие торговые центры в фаворе у арендаторов? На первом месте те, которые скоро откроют. Затем следуют удобно расположенные проекты с развитой инфраструктурой и интересной концепцией, даже если их открытие намечено через год-полтора. Время незатейливых торговых центров, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, прошло. Из уже открытых в выигрышном положении торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум»).
По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв. м. – 59 %, наименьшим – помещения от 500 до 1000 кв. м. – 5 %.
Таблица 3
Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долл./за кв. м. в год
| Профиль | Средняя ставка | Диапазон ставок |
| Продукты | 160 | 120 -200 |
| Кинотеатр | 105 | 80 - 120 |
| Галерея одежды и обуви | 475 | 350 - 600 |
| Товары для детей | 375 | 300 - 450 |
| Товары для дома | 325 | 250 - 400 |
| Бытовая техника | 400 | 300 - 500 |
| DIY | 125 | 100 - 150 |
Для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы арендные ставки выросли на 7 - 10% с начала года. Минимальные и максимальные показатели арендных ставок зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть 80 долларов США за кв. м. в год, а для галереи одежды и обуви – до 600 долларов США за кв. м. в год.
Таблица 4
Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008 - 2010 гг., долл./за кв. м. в год
| Виды арендаторов | I квартал 2008 | I квартал 2009 | I квартал 2010 | I квартал 2011 |
| Якорные арендаторы | 125 - 500 | 80 - 400 | 80 - 550 | 80 - 600 |
| Арендаторы торговых | 600 - 6 000 | 450 - 3 500 | 450 - 4 000 | 500 - 5 000 |
Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%. При ограниченном объеме предложения на рынке торговой недвижимости эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.
Многие торговые сети уже ощутили нехватку площадей и вынуждены или корректировать планы развития или строить объекты самостоятельно. А компании, не находящие ниши в столичном рынке, уходят в регионы, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн. человек. Оживление спроса привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Уже в этом году в Москве появятся сразу 3 аутлет-молла: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и обновленный «Вэймарт».
Интерес ретейлеров сфокусировался также на торговых площадях формата street-retail, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы.
Таблица 5
Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г.
| Средние ставки аренды*, долл./за кв. м. в год | |
| В пределах Садового кольца | 2 160 |
| Между Садовым кольцом и ТТК | 1 450 |
| Между ТТК и МКАД (спальные районы) | 1 000 |
| Средние цены продажи*, долл./за кв. м. в год | |
| В пределах Садового кольца | 13 900 |
| Между Садовым кольцом и ТТК | 4 800 |
| Между ТТК и МКАД (спальные районы) | 2 450 |
| *На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т. д., которые в данной таблице не отражены. | |
Особый интерес у участников рынка проявился к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды.
Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла 2160 долларов США за кв. м. в год.
Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендатором как в сторону уменьшения, так и увеличения.
Таблица 6
Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, долл./за кв. м. в год, 1 квартал 2011 г.
| Профиль | Диапазон ставок |
| Продукты | 400 - 900 |
| Общепит | 600 - 2 300 |
| Банки | 750 - 2 200 |
| Одежда и обувь | 650 - 1 800 |
| Другие товары народного потребления | 800 - 1 500 |
Таблица 7
Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, долл./за кв. м в год
| Торговый коридор | Ставка аренды, долл./за кв. м. в год |
| Ул. Тверская | 2 500 |
| Ул. Петровка | 2 000 |
| Ул. Арбат | 2 000 |
| Ул. 1-я Тверская – Ямская | 1 800 |
| Кутузовский пр-т | 1 900 |
| Ленинградский пр-т | 1 700 |
| Проспект Мира | 1 300 |
| Ул. Маросейка | 2 000 |
| Ул. Большая Дмитровка | 1 800 |
| Ул. Пятницкая | 1 200 |
| Ленинский пр-т | 1 400 |
| Ул. Кузнецкий Мост | 1 800 |
| Ул. Мясницкая | 1 200 |
По статистике реально проведенных сделок ASTERA, можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5 - 2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.
Таблица 8
Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, долл./за кв. м. в год
| Торговый коридор | Ставка аренды, долл./за кв. м в год | |
| Четная сторона | Нечетная сторона | |
| Ул. Тверская | 9 000 | 4 500 |
| Кутузовский пр-т | 3 000 | 2 000 |
| Ленинградский пр-т | 2 500 | 1 500 |
| Проспект Мира | 2 500 | 1 800 |
| Ленинский пр-т | 2 000 | 1 000 |
Арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5 - 7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).
По сравнению с 2010 годом количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ретейла увеличилось на 70%. Но потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7 - 8 лет. По данным ASTERA, в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет. В настоящее время большинство помещений экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, поэтому большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной.
Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне 13000 - 15000 долларов США за кв. м.
Также смотрите:
Натали Кирпа: Канал имени покупателя
