Несколько основных и самых распространенных вопросов, которые возникают у потенциального покупателя, решившего приобрести объект недвижимости за рубежом, а именно в Германии.
Какова процедура оформления сделки купли-продажи недвижимости в Германии?
Предположим, вы нашли объект своей мечты и готовы его купить. Если у вас есть свой немецкий риэлтор (в Германии – маклер), то он позаботится о всех формальностях и будет защищать ваши интересы. Если же нет, то риэлтор-представитель продавца запустит механизм купли-продажи. Он обратится к нотариусу, который будет заверять договор купли-продажи, и предоставит ему все основные данные по сделке (о продавце, покупателе, объекте и т.д.). Продавец должен представить все необходимые документы по объекту (выписку из Грундбух – земельной книги, протоколы собраний собственников, энергетический паспорт объекта, свой паспорт и ряд других документов). Покупатель должен представить свой паспорт, по которому он въехал в страну, и подтверждение своей платежеспособности (иногда это не требуется) - выписку с банковского счета или письмо в произвольной форме от банка о наличии на счете клиента средств для покупки данного объекта. Если, приобретая объект недвижимости, покупатель кредитуется в немецком банке, то он должен предоставить нотариусу подтверждение от конкретного банка о том, что кредит на приобретение недвижимости будет выдан. Нотариус на основании всех полученных документов проверяет документально объект и право собственности, проверяет есть ли обременения на объекте (например сервитут, кредит или чье-либо право проживания на объекте и т. д.), составляет договор купли-продажи (проект) и отправляет его сторонам сделки для ознакомления.
Стороны договора имеют право в течение 14 дней изучать договор и вносить изменения. В основном, договоры купли-продажи недвижимости составляются только на немецком языке, поэтому, если вы не владеете последним, вам придется сделать для себя перевод на родной или доступный вашему пониманию язык. Для этого советую привлекать только опытного переводчика, который имеет практический опыт перевода договоров купли-продажи именно в Германии. Иначе, перевод будет абсолютно непригодным, непонятным и ничего, кроме путаницы, в понимание вами происходящего процесса не привнесет. Переводчик должен не просто хорошо владеть языками, но и разбираться в специальной терминологии. Как правило, нотариусы требуют присутствия на подписании договора присяжного переводчика (если покупатель не говорит по-немецки). Иногда, если стороны договора и нотариус владеют английским, то договор может быть исполнен на этом языке, и тогда необходимость в переводе отпадает.
По истечению 14-дневного срока назначается дата подписания договора сторонами у нотариуса. Подписание проходит рутинно – нотариус проверяет паспорта у сторон, зачитывает весь договор вслух (переводчик, если он есть, осуществляет перевод), стороны (их представители - при наличии доверенностей) подписывают договор, нотариус заверяет их подписи. Все – сделка совершена, но, выходя от нотариуса, вы, как правило, не получаете наруки подписанного договора. Обычно это происходит через несколько дней. Нотариус готовит экземпляры заверенных копий договора для сторон, для риэлтера, для регистрирующего суда – и отправляет это все получателям по почте. Причем, оригинально подписанный вами на встрече у нотариуса договор существует только в одном экземпляре, и остается сначала в нотариате, а позже отправляется в архив на хранение в течение 100 лет. Далее все формальности и контроль за процедурой осуществляет нотариус. По немецкому законодательству нотариус обязан быть беспристрастным, соблюдать интересы обеих сторон договора и несет за это правовую ответственность.
После подписания нотариус отправляет по экземпляру договора в следующие инстанции:
Ø в налоговую инспекцию, которая на основании договора начисляет налог на приобретение недвижимости и высылает покупателю счет для оплаты (на адрес нотариуса или немецкого риэлтора);
Ø в государственную комиссию оценщиков («Гутахтераусшусс») - для приобщения договора к общему собранию договоров города и дальнейшего его учета при составлении ежегодных статистических отчетов по сделкам, ценам и т.д.;
Ø в земельный реестр («Грундбухамт»), расположенный в районном суде, - для внесения всех этапов сделки, а именно:
- внесение записи «Ауфлассунгсформеркунг» о том, что такого-то числа состоялось подписание договора купли-продажи данного объекта между конкретно названными сторонами (эта запись гарантирует защиту от двойной продажи объекта);
- далее, если на объекте есть какие-либо обременения, которые покупатель не перенимает, то нотариус будет осуществлять процедуру «очистки» Поземельной книги объекта от данных обременений (из практики, как правило, затраты по «очистке» несет продавец, и счет за это получает он);
- если покупатель кредитуется, то нотариус получает от банка специальный формуляр «Грундшульдбештелюнгсформуляр», который потом подписывается сторонами сделки и отсылается нотариусом для внесения записи о кредите в третий раздел Поземельной книги объекта, причем уже на покупателя;
- и последняя запись - вписание покупателя, уже в качестве владельца, во второй раздел Поземельной книги (именно с этого момента вы становитесь полноправным собственником объекта); одновременно с этим убирается предварительная запись «Ауфлассунгсформеркунг», которая уже выполнила свою миссию;
Ø в управляющую компанию для ознакомления и получения согласия на продажу (носит формальный характер);
Это основные инстанции, принимающие участие в оформлении сделки. При более сложных случаях их число увеличивается (добавляется, например, банк, ранее выдавший кредит на объект предыдущему собственнику, органы опеки - при наличии несовершеннолетнего владельца объекта и т.д.).
Немаловажным моментом является вопрос оплаты – когда, куда и как? Есть два варианта оплаты стоимости объекта и всех сопутствующих затрат.
Первый вариант: самостоятельная оплата без привлечения к этому услуг нотариуса.
Этот вариант менее затратный, но не всегда возможен. Продавец или сам нотариус из соображений безопасности в сделках с иностранцами могут отказаться от использования данного способа, особенно, если иностранец-покупатель еще не имеет в Германии счета в банке, где находится его капитал.
Итак, используя данный вариант, вы самостоятельно осуществляете все платежи. А именно, переводите стоимость объекта напрямую на счет продавца и/или его кредитора (банк). Сами перечисляете налог на приобретение недвижимого имущества в налоговое ведомство. Сами же оплачиваете все сборы Грундбухамта (Поземельного ведомства) и счет от управляющей компании приобретаемого объекта за согласие на сделку.
Делаете вы это все на основании договора купли-продажи и полученных счетов из перечисленных инстанций. Иногда российские банки требуют перевод договора купли-продажи и счетов на русский или английский язык. Лишь после этого они осуществляют международные переводы денег с вашего расчетного счета на вышеперечисленные счета.
Гарантией вашей безопасности в этом варианте, опять-таки, выступает нотариус. Именно он в письменном виде сообщает вам, когда можно переводить деньги (дает своеобразную «отмашку») и в течение какого срока это должно быть сделано. Это письмо он отправляет покупателю только тогда, когда все формальности правового характера будут соблюдены (внесена в «Грундбух» предварительная запись «Ауфлассунгсформеркунг», о которой я писала выше, сняты все обременения с объекта и т.д.).
Второй вариант: оплата всех счетов с использованием специального счета нотариуса («Нотарандерконто»), который открывается им под каждую конкретную сделку.
Тогда вы можете перечислять сумму стоимости объекта сразу после подписания договора купли-продажи. Нотариус не переведет деньги продавцу до тех пор, пока не будут совершены все необходимые процедуры. Нотариус несет ответственность за ваши деньги и не имеет права использовать их по другому назначению даже краткосрочно.
Как правило, при использовании такого варианта уже в договоре купли-продажи прописывается, в течение какого срока вы должны перевести сумму за объект на счет нотариуса и, плюс к этому, все сопутствующие сделке расходы (налог на приобретение недвижимости, оплата согласия управляющей компании, расходы на регистрирующий суд, услуги самого нотариуса). Нотариус потом сам осуществляет перевод денег всем адресатам в нужный срок. Этот вариант, - своего рода, защита от недобросовестных иностранных покупателей. Он немного дороже первого. За использование специального расчетного счета нотариуса («Нотарандерконто») взимается сбор, который, как правило, оплачивает покупатель. Стоимость использования данного счета расчитывается нотариусом в соответствии с таблицей нотариальных гонораров и зависит от многих факторов – от стоимости объекта, от количества денежных траншей, срока использования счета. В среднем это может быть от 0,25% до 0,5% от стоимости объекта.
Раньше этот вариант был обязателен даже для резидентов Германии, но уже несколько лет как в силу вступил новый закон, который отменил обязательность использования «Нотарандерконто». Но, повторюсь, в случае с иностранцами он применяется часто из соображений безопасности.
После того, как все это позади – стороны назначают день встречи на объекте и осуществляют его передачу. Советую делать это всегда на основании акта приема-передачи объекта. В этот документ вписываются показатели счетчиков (электричество, вода холодная и горячая, счетчики на отопительных батареях), вписывается количество переданных ключей и инвентаря (например встроенной кухни с электроприборами). Акт подписывается сторонами и один экземпляр обязательно отправляется в управляющую компанию, которая на его основании позже делает перерасчет. Именно с этого дня и с указанных в акте показаний счетчиков вы будете платить коммунальные платежи и нести все остальные затраты по содержанию уже вашего объекта.
В следующей статье данного цикла я постараюсь осветить вопрос кредитования иностранных граждан в немецких банках при покупке недвижимости в Германии.
Фото: pixabay.com
