Антон Свешников
Цены на престижные загородные домовладения в мультиформатных поселках с приличной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью в пределах 20 км от МКАД практически сравнялись с ценой на квартиры бизнес-класса в лучших районах Москвы. Не зря большинство представителей верхнего сегмента среднего класса, а также топ-менеджеры компаний готовы обменять скученность мегаполиса на спокойствие и предсказуемость уютного пригорода.
Многообещающий рост
Несмотря на стагнацию, весной рынок загородной недвижимости демонстрирует признаки пробуждения от спячки. Количество обращений клиентов постоянно растет по сравнению с соответствующими показателями прошлого года.
Активный интерес покупателей можно объяснить как отложенным зимним спросом, так и близостью дачного сезона. Многие стремились совершить сделку до лета, чтобы провести теплое время года в собственном доме, не тратя дополнительные деньги на аренду.
Высокая активность обусловлена, в том числе и продолжающимися специальными акциями и скидками во многих коттеджных поселках, считают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Рост спроса отмечен не только в эконом- и бизнес-сегменте, но и в элитном.
Современный покупатель, по единодушному мнению экспертов рынка, отличается от того, что был еще пять лет назад. «Люди научились осознавать свои потребности и хотят от загородного образа жизни высокого комфорта и полноценной инфраструктуры. Поэтому спросом пользуется тот продукт, который обеспечивает качество жизни, не уступающее городскому, но в сочетании с лучшей экологией и близостью к природе», – замечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
Портрет на фоне дачи
Более 25% покупателей домовладений в Подмосковье, по данным аналитиков корпорации ИНКОМ, предпочитают завершенные объекты в комфортных поселках с готовыми коммуникациями. Среди основных требований клиентов к загородной недвижимости – развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность и доступная цена.
Покупатель выбирает для проживания такие загородные поселки, в которых есть магазины, парки, кафе, школы и детские сады. Современный загородный житель хочет пореже соприкасаться с мегаполисом: не ездить за несколько десятков километров в Москву за покупками и развлечениями, не тратить слишком много времени на то, чтобы отвезти ребенка в детский сад или школу и т.д.
«Готовые поселки действительно в цене, однако это не касается проектов с морально устаревшей концепцией, неверным позиционированием или завышенными докризисными ценами. Если в поселке благоустроена территория, действуют коммуникации, живут люди, отапливаются непроданные домовладения, то у проекта есть все шансы быть реализованным без дисконта», – говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН.
По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, во главу угла клиенты сейчас ставят комфорт,– И, конечно, экологию – для многих важно наличие лесных зон в непосредственной близости от будущего дома, возможность проводить свободное время на природе.
Главные направления
Высоким требованиям, которые предъявляются к загородной недвижимости, в большей мере отвечают мультиформатные поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского, Новорижского Калужского и отчасти Ильинского шоссе. Среди их преимуществ – транспортная доступность и природа, сохранившаяся почти в первозданном виде.
«Для бизнесмена крайне важно быстро оказаться в столице, это не больше часа должно быть на автомобиле. Есть интересные и красивые поселки, но расположенные гораздо дальше, что отнимает довольно много времени. И это снижает их привлекательность», – говорит Светлана Грузд, директор по продажам поселка «Прозорово».
На этих направлениях традиционно сконцентрированы коттеджи и дома, относящиеся к элитной загородной недвижимости. По данным агентства Contact Real Estate, с марта 2012-го по март 2013 года продажи недвижимости на Новорижском направления составили 69% от общего числа продаж.
Более того, на этих, казалось бы, со всех сторон изученных направлениях, есть локации, где, к примеру, тот же таунхаус в составе мультиформатного поселка можно купить намного дешевле. Получив вдобавок к этому набирающему популярность формату несколько соток земли и настоящее озеро на опушке леса. Такие предложения еще встречаются в поселке Прозорово, который располагается в 10 км от МКАД.
«Мы сознательно позиционируем свой поселок в качестве такого уверенного бизнес-класса, хотя по всем параметрам могли бы попасть в премиум-сегмент. Для этого достаточно провести грамотный ребрендинг, переодеть охрану в роскошные ливреи, озолотить набалдашники на воротах, увеличить стоимость домовладений и эксплуатационных расходов. Но все это помешает нам выполнить главную цель – привлечь своего покупателя и создать неповторимую атмосферу уютного пригорода», – говорит Светлана Грузд. Цена танухауса в «Прозорово» площадью 235 кв.м. (без учета мансарды 60 кв.м.) составляет $680 тыс. или около 24 млн рублей. А это стоимость хорошей трехкомнатной квартиры бизнес-класса в привлекательном районе Москвы. Впрочем, даже в самом лучшем районе города с экологией дела обстоят не блестяще, прибавьте к этому постоянный трафик на шоссе и серый пейзаж и станет понятно, почему представители среднего класса выбирают загород.
Коттедж или таунхаус?
Слова эксперта подтверждают отчеты ведущих риелторских компаний, специализирующихся на загородном направлении. По данным агентства IntermarkSavills, доля коттеджей бизнес-класса в общей структуре спроса составила около 45%. Примерно 28% продаж пришлось на таунхаусы и дуплексы. Остальные продажи составили участки без подряда. Несмотря на очевидные недостатки – отсутствие жилья на участке и предстоящие строительные работы, данный вариант строительства дешевле по сравнению с приобретением готового коттеджа.
В прошлом году, согласно исследованию Knight Frank, наметилась тенденция на уменьшение средней площади приобретаемых домов и участков. Среднестатистический объект загородной недвижимости представлял собой коттедж площадью 440 кв. м на 22 сотках земли. Этот тренд сохраняется и в нынешнем году. Средняя площадь коттеджа, предлагаемого к покупке, составляет 450 кв. м. А средний размер придомового участка, по данным IntermarkSavills – 23 сотки.
По данным ОПИН, основной спрос на таунхаусы уровня «эконом» и «комфорт» сконцентрирован в диапазоне от 80 до 150 кв.м. «Наиболее востребованные площади коттеджей и таунхаусов все меньше зависят от уровня поселков. Даже в премиальном сегменте рынка самые ходовые дома имеют площадь 200-300 кв. м, а дворцы и замки окончательно ушли в прошлое. На первый план выходят функциональная планировка, небольшие площади жилых комнат, современная архитектура», – утверждают в ОПИН.
Два в одном
Наверное, самое разумное решение – это покупка недвижимости в мультиформатном поселке. К мультиформатным поселкам можно отнести поселки, в которых расположено несколько типов недвижимости. Как правило, в таких проектах представлено два и более типа недвижимости, это могут быть коттеджи, таунхаусы, участки без подряда и многоквартирные малоэтажные дома.
«Хорошо уже то, что есть возможность выбрать жилье по своему бюджету. И это еще не все. Покупатель, купивший квартиру или таунхаус, может со временем переехать в отдельный коттедж, а в квартире поселить своих родителей», – предполагает Денис Бобков из ОПИН.
В свою очередь, Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have назвала несколько преимуществ мультиформата перед традиционными форматами. В первую очередь, по мнению Некрасовой, это благоприятная экология. До 90% мультиформатных поселков расположено за городом, в 5-30 километрах от МКАД. Поэтому, по сравнению с обычной квартирой в новостройке или вторичной квартирой в Москве, экологическая ситуация здесь гораздо более благоприятна – это наиболее существенный плюс для семей с маленькими детьми.
На второе место эксперт поставила отличные видовые характеристики. В случае расположения поселка на участке со сложной конфигурацией, когда одна из границ участка выходит на живописный лес или красивое озеро, а другая проходит близко к дороге или заброшенному пустырю, коттеджи и таунхаусы, размещают на самых лучших участках.
Основной недостаток загородной жизни по сравнению с городским жильем – недостаток инфраструктуры. «Соответственно, всегда возникает необходимости ездить в Москву либо более крупный город в области, чтобы отвести ребенка в школу (и соответственно, забрать), поехать в поликлинику или супермаркет», – отмечает Константин Ковалев.
Вместе с тем, в любом правиле есть исключения.
К примеру, рядом с тем же Прозорово есть несколько учебных заведений, имеющих более чем вековую историю: Ильинская и Барвихинская муниципальные школы, а также самая популярная частная школа Рублевки – «Президент». Это серьезное преимущество перед конкурентами. Помимо этого, в 2-10 минутах езды от КП Прозорово есть рестораны, торговые и развлекательные центры, спортклуб «Ильинка-спорт», аптеки, центры семейной медицины, санатории и др.
Одно из главных преимуществ мультиформата – относительно демократичная стоимость. «Как правило, стоимость квадратного метра коттеджа или таунхауса в мультиформатном поселке на 20-50% ниже, чем в классическом коттеджном поселке аналогичного уровня», – говорит Елизавета Некрасова. Например, если в коттеджном поселке «Павлово» коттеджи предлагаются по цене от $3 млн, то в мультиформатном поселке «Павлово-2» – уже от $1,5 млн, а в уже упомянутом Прозорово коттедж площадью 300 кв. м и прилегающие к нему 11 соток земли стоят от $1 млн.
И, наконец, самая важная составляющая загородной жизни – душевная, камерная атмосфера. Пространство, где нет чужих людей, здесь все свои.
«Мы смогли сохранить в Прозорово такую неуловимую составляющую личной жизни, как приватность, все общественные места вынесены за пределы поселка. Все обитатели нашего коммьюнити могут чувствовать себя в безопасности, общаться между собой, создавая клубы по интересам. Только так возникает атмосфера, которой не могут похвастать ни один самый престижный ЖК в Москве. Там люди разобщены, они пытаются скорее отгородиться друг от друга, чем общаться вместе», – резюмирует Грузд.
Фото в анонсе: pixabay.com
Что-то не похоже, что рынок загородки сильно оживился. У нас несколько залоговых коттеджей - так и с хорошим дисконтом скинуть не можем. Статья скорее выглядит, как заклинание цен. Да будет ТАК!
((;
Или цена высокая, или направление плохое, либо и то и другое.