Людмила Бубнова
Если бы кризиса не было, его стоило бы выдумать. Без него мы до сих пор бы не поняли, что рынок недвижимости требует изменений. Прежде всего они нужны в «ценовом пузыре», который вырос на острой потребности в жилье.
Как складывается ценообразование на квартиры? В отсутствии объективного критерия, здесь главным инструментом являются эмоции. Обращается, к примеру, клиент в агентство: «Мои соседи продали квартиру за энную сумму, а ремонт там плохой. У меня он лучше, значит, моя квартира стоит на пятьсот тысяч дороже». На робкие возражения риэлторов следует ответ: «Я не тороплюсь, а вдруг…». А покупатель вынужден приобретать жилье по завышенной цене, обращаясь к ипотеке, чтобы покрыть основную часть стоимости объекта. Так, возможно, и росли бы цены, отталкиваясь от «хотения», если бы не кризис, который описывается одной короткой фразой – «нет денег». А следовательно, нет покупателей.
Но потребности в улучшении жилищных условиях никуда не исчезли. На рынке выросло количество предложений, а покупатель стал более разборчивым: теперь он приобретает самое недорогое качественное жилье. И рынок оказался переполнен типовым жильем эконом-класса.
А потому в отсутствии стабильного спроса, снова назрела необходимость в обменных технологиях. Их не надо путать с прямым обменом и альтернативными обменами. В чем особенность методики обменов? Она схожа с тем, что делалось в советские времена, когда не было фактических цен на квартиры. Однако, это все же качественно новая услуга.
Сегодня 70% желающих приобрести квартиру не имеют полной суммы на руках. Большую ее часть, как правило, составляет стоимость единственной квартиры, которую покупатель хочет обменять на большую c доплатой через куплю-продажу, нередко прибегая к ипотеке. Таков же процент тех, кто продает большую квартиру, желая приобрести несколько квартир меньшей площади. Но покупателя ни те, ни другие варианты зачастую не находят. Либо они значительно теряют при сделке. Но выход есть!
Рассмотрим пример. Владельцы однокомнатной квартиры желают приобрести двухкомнатную с доплатой, а хозяева двухкомнатной – с доплатой купить «трешку». В свою очередь, хозяин трехкомнатной квартиры ищет покупателя, чтобы на вырученную сумму взять две «однушки» – разъехаться. Само собой напрашивается объединение этих трех вариантов-квартир в цепочку одновременной обменной сделки. Однокомнатная квартира с доплатой меняется на двухкомнатную, а та, уже с двумя доплатами (своей и полученной) – на «трешку». Хозяева же трехкомнатной квартиры получают в собственность ту однокомнатную, которая была в начале нашей цепочки, и сумму двух доплат, на которую можно приобрести вторую «однушку». Это позволит не брать ипотеку на недостающие суммы. Но рынок, увы, заточен на продажи.
Дело зачастую даже не в том, что риэлтор не хочет объединять объекты, а в сумме доплат, которую очень трудно высчитать. Погрешности в оценке при продажах исправляются сравнением с ценами других предложений или безрезультатной экспозицией объекта на площадках объявлений с последовательным понижением цены. В результате цена все-таки снижается и становится интересной покупателю. Но теперь уже нужна значительно большая доплата, дабы приобрести достойную квартиру. А в так называемой методике выгодных обменов доплата остается неприкосновенной.
Можно ли производить оценку квартир иначе – более объективно и достоверно? Можно! Давайте в качестве примера изучим объявление о продаже однокомнатной квартиры с параметрами 40/20 метров, где 40 метров – общая площадь, а 20 – размер комнаты. Кухня, санузел, коридоры и кладовые тоже занимают площадь в 20 метров. Так почему бы условно не обозначить их еще одной комнатой? Итак, у нас появляются две комнаты. Теперь следует изучить цены на комнаты в коммунальных квартирах того района, где находится квартира, и высчитать стоимость объекта в целом. А если нужно увеличить жилье на одну комнату, то для вычисления доплаты следует узнать среднюю цену комнаты в районе, куда хочется переехать. Конечно, через прямую продажу с учетом лукавого желания продать дороже – купить дешевле, теоретически может выйти сумма и больше. Однако практика такова, что после кризиса объекты с завышенной ценой покупатели не рассматривают. А благодаря обменам можно выстроить «квартирную цепочку», где доплаты будут ощутимо меньшими. Правда, для этого необходимо знание данной методики риелтором и разумное отношение клиента на предмет «доплата–качество жилья».
Таким образом, методика обменов предлагает к обсуждению не цены объектов, а суммы доплат. Система расчета доплат по цене комнаты – самая объективная. Думаю, именно она позволит упорядочить нормы ценообразования в сфере недвижимости. Собственники комнат, как правило, трезво оценивают свои объекты, понимая, что в ином случае покупатель предпочтет однокомнатную квартиру. Я уверена, что работа путем обменов имеет большой потенциал. При подборе вариантов в этом случае учитываются и имеющаяся недвижимость, потребности и возможности каждого собственника, а не только удовлетворение требований покупателя с «живыми» деньгами, диктующего цену и сроки сделки.
Фото: pixabay.com
Возникли следующие вопросы:
1) Непонятно, как работает эта ''система расчета доплат по цене комнаты'' (которая самая объективная).
2) Я думаю, что практике очень тяжело будет выстроить реальные цепоки обменов. Т.к. заказчик хочет поменять свою однокомнантную квартиру не на абстрактную 2-х комнатную, а вполне конкретную - в конкретном месте, на конкретном этаже, с конкретным ремонтом и т.п. Какова будет вероятность совпадения интересов меняющихся? Видимо для реализации такого обмена этого надо будет создавать специальные базы данных и т.п.
3) Наверное такой подход не будет поддержен АН, т.к.
- купля-продажа обеспечивает им большую гибкость в совершении сделок (гораздо проще подобрать варианты),
- купля-продажа обеспечивает им больший доход (они берут комиссию и с купли и с продажи).
Имнтересно мнение по этому поводу риэлтеров.