Когда мне было 19 лет, я переехала в Красноярск, в котором мои родители помогли мне купить квартиру. У меня были деньги на однокомнатную квартиру, но я проанализировала рынок и нашла объект со срочной продажей. Продавцам нужны были деньги срочно, поэтому опустили ценник. Так я стала обладательницей 2-комнатной квартиры в Красноярске.
Позже я познакомилась с мужем, у которого тоже была квартира, правда, в ипотеке. Мы решили ее сдавать, чтобы перекрывать платеж по кредиту. Так вышло, что доход от посуточной аренды не только гасил ипотеку, но и приносил дополнительные средства. Так мы поняли, что на этом можно зарабатывать, и не только «здесь и сейчас», но и устроить себе обеспеченное будущее.
В итоге мы купили четыре объекта в Красноярске. В какой-то момент решили, что нам нужно переезжать на юг. В качестве наиболее инвестиционно привлекательного города выбрали Сочи. Здесь недвижимость всегда в цене из-за большого количества туристов. Причем можно вкладывать как в долгосрочную инвестицию (под аренду), так и в качестве краткосрока (под последующую продажу).
Мы погасили ипотеки в Красноярске продали все четыре объекта. Для инвестиций в Сочи у нас было 9 млн рублей. Было страшно переезжать в незнакомый город из «насиженного» места. В Красноярске у нас было все — квартиры, пассивный доход, обустроенный быт. Но мы решили рискнуть.
Приехав в город в 2017 году мы жили в арендованном жилье. Могли бы купить себе просторное комфортное жилье и проживать там сами. Но выбрали другой путь — инвестирование. Поэтому 2 года наша семья снимала квартиру.
Сразу мы купили первый объект. Это была квартира в ипотеку, 50 кв. м. в центре города за 4,65 млн руб. В 2019 году мне вручили от нее ключи, уже тогда ее стоимость выросла до 5,8 млн руб. Через год, в 2020 году, эта квартира была продана за 7,3 млн руб.
Следом были куплены еще два объекта: малогабаритный и с большой площадью. Какое-то время в «однушке» мы жили сами, пока делали ремонт в большой квартире. После того как переехали в нее, однокомнатную мы стали сдавать посуточно.
Набрав на первоначальный взнос, купили еще один объект. И так мы действовали по нарастающей. Сейчас у нас девять объектов — два в Краснодаре и семь в Сочи — общей стоимостью 100 млн руб.
Схема инвестирования
Я инвестирую по определенной схеме:
- Стараюсь покупать квартиры в ипотеку 50/50. То есть вношу 50% от стоимости сразу, остальное беру в кредит. Благодаря этому я собираю минимум документов и экономлю время. А еще банки так дают очень выгодные ставки — в среднем от 6,1% годовых.
- Всегда ищу объекты на стартах продаж или на закрытых продажах. За счет этого удается купить ликвидный объект по низкой стоимости. Например, у меня есть объект, который я купила со скидкой на этапе строительства за 2,3 млн руб. (1,15 млн руб. — как ПВ, 1,15 млн руб. — в ипотеку, ставка — 10,5%). Сейчас ее стоимость около 8 млн руб.
- За счет тех квартир, что уже выплачены и сданы в аренду, я гашу ипотеки по строящимся квартирам и получаю доход, который реинвестирую. Например, сейчас у меня 4 квартиры в собственности, которые я сдаю. Еще три строятся и вместе с этим растут в цене. Платежи по ним находятся в пределах 16-21 тыс. руб. Доход от аренды — 200-300 тыс. руб. в месяц в зависимости от сезона.
- Средний срок выплаты одной ипотеки — 3 года. Это нужно для того, чтобы сэкономить на переплате и получить больше прибыль.
На данный момент я заинтересована в тех объектах, которые можно выгодно перепродать. То есть стратегия инвестирования изменилась с долгосрочной (сдавать в аренду) на краткосрочную (купить дешевле и перепродать дороже).
Покупка инвестиционных объектов
Под инвестиции мы выбирали как новостройки, так и вторичное жилье. Выбор зависел от процентной ставки по ипотеке — большинство квартир были приобретены в кредит. Перед покупкой каждый объект тщательно проверялся, взвешивались за и против.
Новостройка или вторичка?
Сейчас самая выгодная процентная ставка на новостройки:
- Субсидированные процентные ставки от застройщиков. Например, можно платить тело кредита без процентов год или два, в зависимости от программы застройщика.
- Государственные программы. Например, если у вас есть двое детей и более или один ребенок, рожденный после 2018 года, то вам доступна ставка 5,7% годовых.
Несомненно, сектор новостроек сейчас переживает активный рост благодаря такой поддержке со стороны государства.
Со вторичкой сложнее. В среднем, банки установили ставки на нее от 13% до 17% после роста ключевой ставки 15 сентября 2023 года. К тому же, вторичное жилье не растет в цене со временем, как первичка.
Поэтому резонно покупать новостройку на стадии строительства и под низкий льготный процент. После сдачи дома обычно прирост в цене на квартиру составляет от 30% и выше — зависит от локации дома. Вторичная квартира при всем желании не даст того же уровня доходности.
Как выбрать локацию и квартиру?
Главный критерий — законность объекта. Инфраструктура, закрытый двор и придомовая территория — это все второстепенные факторы. В первую очередь, нужно проверить юридическую чистоту квартиры, ее документы.
Здесь вам поможет разобраться агент по недвижимости. Специалист, который ориентируется в городе, в рынке недвижимости. У такого человека есть доступы к градостроительным планам, например, чтобы знать, планируется ли в районе строительство градообразующего предприятия или метро. Когда я приехала в Сочи, поняла, что самостоятельно подобрать объект не смогу. Несмотря на то, что у меня был колоссальный опыт в недвижимости в Красноярске. Обратилась к местному специалисту и не пожалела. Мне подобрали качественные объекты на рынке, как первичном, так и вторичном.
Не советую браться за подбор локации самостоятельно, не имея опыта. Даже если вы живете в этом городе, но не имели дел с продажей недвижимости, стоит обратиться к риелтору, брокеру и так далее.
Сложности инвестирования в недвижимость
- Документы и юридическая чистота. Особенно сложно со вторичным жильем, где каждая квартира имеет историю. Ее покупали, продавали, а значит, будут трудности в проверке всех собственников, наличия людей с правом проживания и так далее. У новостроек есть тонкий момент: апартаменты и квартиры — это разные помещения. Апартаменты нежилые, у них другой пакет документов, нет права на регистрацию в них. Без юриста или риелтора разобраться в этих тонкостях непросто.
- Застройщик. Несмотря на созданный в 2017 году фонд защиты дольщиков, на эскроу-счета, недострои все еще не покинули нас окончательно. Поэтому проверять застройщика необходимо. И не только по отзывам в интернете, но и по базам банкротов, по наличию судебных дел.
- Местность. Знать тонкости местного рынка крайне важно. На примере Сочи. Инфраструктуру, ландшафт еще можно изучить и разобраться в этом. А вот о том, что банки не проверяют юридическую чистоту объекта, нужно просто знать заранее. Вы можете легко купить в Сочи квартиру в ипотеку или с маткапиталом, у которой не окажется разрешительных документов на строительство, и ее просто снесут.
Вывод
Инвестирование в недвижимость — это стабильный инструмент для увеличения капитала. Если хорошо знать рынок, разбираться в юридических тонкостях, то риски можно свести к минимуму. Важный момент для начинающих инвесторов: в недвижимости можно инвестировать без собственных средств, используя только свои знания и ипотеку. Это открывает массу возможностей для тех, у кого нет большого стартового капитала.
Читайте также: