Хочу рассказать об изменениях в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который регулирует строительство жилья в нашей стране. Этот закон влияет на две суперважные вещи для каждого человека: стоимость жилья и шансы получить достроенную квартиру, а не просто глянцевую бумажку с картинками. Поэтому, если вы не планируете прожить всю свою жизнь в коробке из-под холодильника, читайте этот текст до конца.
Что произошло
За просмотром матчей чемпионата и волшебных подвигов российской сборной мы на мгновение позабыли, что отечественную строительную индустрию колбасит как от землетрясения в 12 баллов. Пригорает даже у китов рынка: «Баркли» и Urban Group . Да так пригорает, что запах жареного дошел до самых высоких кабинетов, изрядно испортив их кабинетный микроклимат. Поэтому Минстрой и правительство РФ, во имя защиты населения от девелоперского произвола, выпустили обновление знаменитого закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Изменения вступили в силу 1 июля 2018 года пока мы с вами дружно пьянствовали и постили фотки ног Акинфиева.
Понятных объяснений о том, что именно поменялось, я не нашел, поэтому пришлось прочитать закон и написать свое собственное. Все, что надо знать о новой версии 214-ФЗ – в шести пунктах. Перевод с юридического на человеческий прилагаю.
1. Компенсационный фонд
Первой серьезной таблеткой от эпидемии обманутых дольщиков стал торжественный стартап «Фонда защиты граждан – участников долевого строительства» осенью 2017 года. Смысл его предельно прост: все, кто строит жилые метры, скидываются в общак процентом от каждой проданной квартиры. В случае неадекватности кого-то из застройщиков, фонд поможет гражданам теплыми словами поддержки, ну или дом достроит. Конкретные меры помощи будут зависеть от масштаба бедствия. Процент отчисления составляет 1,2% от цены квартиры: продали на 10 млн, скинули в общий котел 120 тысяч рублей. Очень хочется верить, что строительные компании уже полгода делают эти взносы из своей прибыли, но здоровый реализм подсказывает, что цены на жилье в последнее время незаметно подросли. (Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 14 218-фз, ст. 10, ч. 1 ).
2. Один застройщик – один проект
Компания-застройщик может строить только один проект в рамках одного или нескольких разрешений на строительство. Под компанией мы понимаем юридическое лицо, а под проектом может быть и один дом, и целый жилой комплекс, состоящий из нескольких зданий и торговых помещений. Понятно, что в структуре крупного застройщика может быть и 10, и 50 юридических лиц, с этим проблем нет. Цель же данной нормы заключается в отделении зерен от плевел – недопущении смешивания затрат и действий девелоперов по разным объектам. Когда есть четкое разделение, возникающие пожары можно оперативно локализовать и тушить, не допуская распространения на весь лес. Отсюда логично вытекает следующее изменение по единому счету. ( Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 1.1).
3. Единый счет и контроль расходов
Раньше девелоперы собирали деньги с дольщиков на одном объекте и достраивали на них какие-то другие дома, параллельно выписывая себе огромные зарплаты, бонусы и служебные автомобили. Так строилась финансовая пирамида, приводящая в конечном итоге к глупым выражениям лица и допросам в следственном комитете. Теперь у строителей есть директива открывать единый счет в правильном банке и вести все расчеты по проекту именно с этих реквизитов. Все денежные потоки должны проходить через одну-единственную точку, что в миллион раз упростит контроль застройщиков службами «преступлений и наказаний». ( Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 2.3 ).
Кроме всего прочего, застройщикам определили конкретный список возможных трат по единому счету из 20 пунктов, которые прямо или косвенно связаны с реализацией проекта. Замечательным нововведением стало ограничение трат на ФОТ, рекламу и аренду офисов. Теперь на эти статьи расходов можно будет вытащить не более 10% стоимости строительства. Прощай, бытовое мошенничество! Мы будем по тебе скучать. ( Статья: 214-фз, ст. 18, ч. 1, 2).
4. Собственный капитал застройщиков
Раньше девелопер мог открыть ООО «Ромашка» с 10 000 рублей уставного капитала, собрать деньги с доверчивых граждан и решительно свалить в Лондон, не принимая на себя излишнего стресса. Согласно новым требованиям, застройщик обязан вложить собственных денег не менее 10% от стоимости строительства. И «вложить» означает не приписать какие-то абстрактные ценные бумаги или другие хитрые активы, а вывалить свой кэш на единый банковский счет для дальнейших расчетов с поставщиками и подрядчиками. ( Статья: 214-фз, ст. 3, ч. 2, п. 1.1 ).
5. Фейс-контроль
Новая редакция закона существенно расширила требования к личностям, обремененным властью внутри застройщиков: руководителям, главбухам и акционерам бизнеса, у которых доля больше 25%. Теперь бывшим зекам, аферистам и профессиональным банкротам официально запрещается руководить стройкой и облапошивать дольщиков. Остается один вопрос: кто же теперь работать будет? ( Статья: 214-фз, ст. 3.2).
6. Эскроу
Видели когда-нибудь водный шлюз для прохода кораблей? Когда судно заходит в шлюз, ворота закрываются, меняется уровень воды и судно выходит с другой стороны. Упрощая ситуацию, можно сказать, что эскроу – это такой же водный шлюз. Застройщик и дольщик заключают сделку, деньги заводятся в шлюз и ждут подъема воды, то есть строительства дома. Если все идет по плану, и дом сдан вовремя, деньги выходят в сторону застройщика, если нет, то кораблик возвращается к дольщику, а сделка расторгается.
Зачем нужна эта очередная буржуйская придумка? Новая версия закона объяснила, как работает проектное финансирование. При новой схеме застройщики будут строить не на бесплатные деньги дольщиков, а на свои или кредитные средства, имеющие процентную стоимость. Вложения покупателей будут уходить на эскроу-счета и лежать там до момента сдачи проекта. Смысл в том, что застройщик не сможет добраться до денег раньше, чем момент завершения работ. А все риски по девелопменту, по сути, будет нести банк. ( Статья: 214-фз, ст. 15.4 ).
* * *
Прежняя схема участия в долевом строительстве не выдержала проверку временем, породив огромное число безответственных бизнесменов и социально напряженных граждан. Чтобы рассерженные дольщики не взяли штурмом Зимний, были приняты меры, принципиально меняющие всю строительную отрасль.
В новой реальности полный финансовый и смысловой контроль деятельности застройщиков достанется банковским структурам. Не будем обманывать себя, в нашей стране есть два с половиной банка, у которых есть деньги на финансирование строительных проектов. Отношения с банковским топ-менеджментом станут главной валютой строительной отрасли. Как Цезарь в Колизее, банкиры будут решать: кому из девелоперов строить, а кому сворачивать бизнес. В таком контексте самой живучей схемой окажется уже знаменитая связка имени ВТБ – Галс, которая неизбежно приведет к монополизации рынка, росту цен и падению качества. Кому и как будут выдаваться льготные кредиты – вот в чем вопрос.
Конечно, благодаря переходу на проектное финансирование, риски по глухим недостроям значительно снизятся. Существующие проблемы будут со временем решены. Спадет недовольство 80 тыс. обманутых дольщиков, их друзей и близких. Однако использование кредитных денег существенно изменит и себестоимость строительства, а значит, и ценник на квартиры. Но не стоит отчаиваться, растущие цены на новостройки неизбежно спровоцируют спрос на вторичном рынке жилья. А значит, наши любимые сталинки и хрущевки вновь наполнятся оптимизмом и верой в счастливое будущее.