Все больше россиян предпочитает вложиться в недвижимость на острове Бали. Многие делают выбор в пользу покупки готового жилья, но также многие инвесторы всерьез задумываются о самостоятельном строительстве с нуля.
Несколько лет назад я переехал на Бали. Законы, менталитет людей, специфика работы, характеристики земли в Индонезии отличаются от российских. Здесь есть определенные особенности, которые нужно учитывать при строительстве. Я достаточно быстро разобрался в специфике местной стройки и разработал инструкцию – как построить идеальный дом.
1. Определитесь с целью: жилье для жизни или инвестиция
Если строить дом для себя и своей семьи, то вопрос окупаемости и оборота капитала не стоит. Нужно только определиться с типом и размером жилья, локацией, разработать дизайн и выбрать надежных архитекторов и подрядчиков, что тоже задача непростая.
Если же вы планируете инвестировать в недвижимость, то стратегий, как правило, две:
- Оборот капитала и повышение общей капитализации вложений – строительство и последующая перепродажа объекта недвижимости на Бали, при правильном управлении, могут принести 25-35% доходности.
- Получение пассивного дохода – строительство и сдача готового жилья в аренду. В этом случае можно рассчитывать на ROI 12-15% в год.
Эти две стратегии можно сочетать: после завершения строительства получать пассивный доход от аренды в течение определенного периода, а затем продать объект.
2. Определитесь с правом владения
На данный момент есть два варианта владения землей в Индонезии для иностранных граждан:
- Freehold – право собственности на землю без каких-либо ограничений по сроку. Его можно оформить только через индонезийскую компанию, в которой вы можете быть как единственным учредителем, так и владеть лишь долей компании.
- Leasehold – долгосрочный договор аренды. Представляет собой временное право собственности, которое нотариально регистрируется и записывается в реестры. Это право можно передать в субаренду, продать, или передать по наследству. Также можно управлять землей, если договор не предусматривает ограничений. Как правило, leasehold можно продлить в соответствии с условиями договора, обычно с учетом рыночных цен на момент продления.
С точки зрения экономической целесообразности, leasehold обычно дешевле. Стоимость freehold соответствует примерной стоимости leasehold на 50-60 лет. Если вы планируете зарабатывать на перепродаже готовой виллы, при leasehold стоимость вложений на землю будет ниже и показатель ROI (Return of Investment) будет выше. Если строите виллу для жизни, то можно рассматривать оба варианта права владения землей.
3. Правильно планируйте бюджет
При планировании бюджета учитывайте факторы: стоимость земли, получение разрешений на строительство, оплата налогов и официальных сборов, затраты на материалы и труд. Обязательно имейте финансовую подушку безопасности для уменьшения рисков недостроя.
Определите сроки строительства. Закладывать нужно как минимум 1,5 года с учетом технологически верной установки фундамента из-за высокой влажности почвы.
Хотя стоимость труда и материалов в Индонезии ниже, чем в странах Запада, и затраты на строительство здесь меньше, чем на аналогичное жилье в Европе, США или Австралии, многие начинающие строители ошибочно убеждены в том, что смогут контролировать затраты и избежать неожиданностей, связанных с работой строителей и подрядчиков. На практике ситуация обычно складывается иначе, в большинстве случаев будут сюрпризы и к этому нужно быть готовым в том числе и финансово.
4. Выберите локацию и участок
При покупке даже небольшого участка 5-10 соток в Индонезии могут возникнуть непредвиденные трудности. Например, сделка может сорваться из-за внезапной смены планов землевладельцев, несоответствия сертификатов на землю и других обстоятельств.
На Бали местоположение является стратегически важным пунктом, поскольку турпоток, как правило, распределяется по определенным локациям по интересам:
- Кута и Семиньяк подходят как для семейного отдыха, любителей шопинга и пляжного отдыха, так и для серферов. Недвижимость здесь считается одной из самых дорогих на острове.
- Чангу подходит как для молодых людей, любителей серфинга и ночной жизни, так и для семейной жизни с детьми (район Умалас). Здесь одна из самых развитых инфраструктур на острове, много ресторанов и спортивных секций, теннисные корты и спортзалы. Много международных школ и детских садов, кружков и активностей для детей. В Чангу стабильно растут цены на недвижимость из-за развития инфраструктуры и ограниченности предложений земли у береговой линии. Земля здесь доступнее, чем в Семиньяке, в то же время с большими перспективами роста.
- Убуд известен среди тех, кто в поисках спокойствия и духовного развития. В Убуде стабильно растет спрос на аренду недвижимости среди практикующих йогу и ретриты.
- Букит и Улувату ценятся своими живописными видами, закатами, скалами и аутентичной природой среди любителей серфинга и уединенного отдыха. Из-за ограниченного предложения и развития серфинг-туризма цены на недвижимость продолжают расти и здесь, но все еще остаются доступными.
- Санур – безопасный тихий курортный район на восточном побережье Бали, давно привлекающий инвесторов в недвижимость. В Сануре есть все необходимое для комфортного проживания: магазины, рестораны, кафе, школы, больницы. Цены на недвижимость здесь как правило выше, чем в других частях Бали.
При выборе учитывайте инфраструктуру района, расстояние до главных дорог и магазинов, возможность проведения подъездной дороги к участку, если он находится не у дороги. Наиболее выгодные участки земли, цены на которые даже в период пандемии практически не снижались, безусловно, находятся у океана.
5. Тщательно проверьте все документы на землю
Эта процедура известна как «due diligence» – официальная проверка всей документации, зональности земли, всех сертификатов, разрешений на строительство и других юридических аспектов. Не бойтесь обращаться за помощью к опытным юристам со знанием местных законов и специфики рынка.
Обычно на Бали землей владеет целая семья. Для оформления официальных документов на передачу прав собственности требуется согласие и подписи всех членов большой семьи. Некоторые владельцы могут жить на отдаленных островах Индонезии. Бывает, что главы семьи уже нет в живых, но документы все еще оформлены на его имя, что усложняет процесс сделки.
Необходимо будет разобраться во многих внутренних требованиях: на кого оформлять мощности электроэнергии, как получить лицензию на недропользование и прочее.
6. Определитесь с дизайнером и архитектором будущего проекта
Самостоятельное строительство дает возможность создать дом по вашим потребностям и вкусу. Если у вас есть конкретные идеи о том, как должен выглядеть дом – это значительно облегчит вам жизнь. Если нет, посмотрите на уже готовые виллы и концепции, которые вас вдохновляют, например, в Pinterest.
На этапе визуализации понадобится опытный дизайнер-архитектор, который сможет воплотить идеи в реальность и передать концепцию и архитектурный план следующему звену – компании-подрядчику, которая будет непосредственно заниматься строительными работами.
7. Выберите подрядчика и постоянно проверяйте качество работы
Если у вас нет возможности ежедневно проверять качество работы, то не стоит делегировать процесс строительства, даже если подрядчик на первый взгляд кажется опытным. Главный секрет строительства на Бали – постоянный контроль в каждом моменте стройки, понимание местного менталитета, умение управлять людьми.
При взаимодействии с местными строителями есть своя специфика. Сложность добавляет то, что строители не всегда имеют высокую квалификацию. Если не обеспечивать постоянный надзор, стены могут получиться округлыми и неровными, технологии могут быть нарушены, и возникнет множество проблем, которые придется исправлять. В результате качество может пострадать, и строительство может затянуться на срок от 6 до 24 месяцев.
Я не понаслышке знаком со случаями, когда в сезон дождей во время работы над проектом ресторана строители просто не выходили на работу в дни дождя – практически каждый день. Это происходило в то время, когда владелец на несколько месяцев уехал домой, в Россию.
8. Проведите подготовительную работу с землей
- Перед началом работ обязательно надо провести топографию почвы.
- Основным моментом является сейсмология, тут важно учесть, что для Бали коэффициент устойчивости – это 8,5 балов.
- Учтите очень влажную почву, от которой обязательно нужно отводить воду, осушать грунты, снимать верхний слой плодородного грунта.
- Обязательное укрепление почвы с помощью геотекстильных материалов.
- Обязательна гидроизоляция фундаментов, без этого просто никуда.
9. Изучите специфику строительства в Индонезии
Специфика строительства на Бали в некоторых моментах схожа с другими странами, но в то же время существенно отличается. Важно грамотно спроектировать объект с учетом особенностей почвы, местного менталитета и др.
На Бали много ручного труда и нет такого изобилия строительной техники и инструмента, как в России и странах СНГ. Узкие улицы накладывают свою специфику на использование спецтехники. Зачастую большую технику невозможно использовать при работе внутри квартальных участков, поэтому приходится использовать маленькие экскаваторы и грузовики. Это может существенно затянуть процесс строительства.
Также стоит учесть праздничные дни: галунган, кунинган, ньепи, рамадан – их на Бали весьма много. Необходимо придумывать соответствующие мотивации для строителей, чтобы они не покидали строительную площадку в выходные и праздничные дни. Это поможет обеспечить соблюдение сроков строительства.
Как правило, в Индонезии отсутствуют многие требования к безопасности строительства и организации строительных площадок. Тем не менее, обязательно соблюдайте все необходимые нормы, чтобы обеспечить оптимальную безопасность и надежность объекта.
При самостоятельном строительстве важно соблюдать все необходимые технологии, с учетом специфики региона. Советую тщательно подбирать команду, а также проверять строителей на опыт работы с чертежами, знание технологий и умение обращаться с инструментами и техникой. Без этого не получить необходимого качества строительства.
В целом строительство виллы в Индонезии может быть сложным и затратным по времени и по бюджету. Нужно быть готовым к стрессу, нервозности и особенностям взаимодействия с местными рабочими. Если вы не привыкли управлять строительными проектами, даже при наличии опытной команды профессионалов всегда будет риск, что что-то пойдет не по плану.
Также читайте: